PTZ immobilier neuf : découvrez les conditions et modalités du nouveau prêt à taux zéro 2025

Points essentiels à retenir :

• Le prêt à taux zéro est un prêt aidé et complémentaire, prolongé jusqu'au 31 décembre 2027.
• Pour obtenir un PTZ pour l'immobilier neuf, l'emprunteur doit remplir de nombreuses conditions tenant au logement, à sa situation financière, aux occupants du futur logement .
• Le montant du PTZ et la durée du prêt varient en fonction des ressources, de la composition du foyer, de la localisation et du coût total du projet.
• En 2025, la dernière réforme du PTZ prévoit son extension à tout le territoire français exclusivement pour les projets immobiliers neufs. 

Qui a droit au PTZ (2024 - 2025) ?

Le prêt à taux zéro est un prêt complémentaire à un prêt immobilier principal. Seuls les primo-accédants en quête d'une résidence principale peuvent en bénéficier. Les articles L 31-10-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation détaillent les conditions et les modalités du PTZ.

Etre primo-accédant

Le prêt à taux zéro est un prêt aidé destiné à certaines personnes seulement : on parle de PTZ primo-accédant. Le primo-accédant est la personne qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années.

Par exception, quelques situations permettent de demander un PTZ pour un logement neuf :

• La propriété de votre logement a fait l'objet d'un démembrement : vous bénéficiez de l'usufruit ou de la nue-propriété de votre résidence principale.
• Un des occupants du logement bénéficie d'une invalidité ou d'un handicap (carte mobilité inclusion avec mention de l'invalidité ou carte d'invalidité de 2e ou 3e catégorie ou perception de l'allocation adulte handicapé (AAH) ou de l'allocation d'éducation de l'enfant handicapé (AEEH).
• Vous avez perdu votre logement à la suite d'une catastrophe naturelle ou technologique. Même si vous étiez propriétaire, vous pouvez demander un PTZ dans les 2 ans suivant l'arrêté constatant l'avarie.

En général, ce prêt sans intérêts facilite l'accession à la propriété pour la première fois, c'est un PTZ pour un 1er achat.

Acheter une résidence principale

Des hésitations sur le souhait d'acquérir un logement neuf pour votre résidence principale ? Les avantages d'un achat dans le neuf sont nombreux : pas de travaux à prévoir, des frais de notaire réduits, une garantie décennale, une construction aux dernières normes environnementales, des économies d'énergie... et la possibilité d'obtenir un PTZ ! 

Le PTZ neuf est accordé si le logement devient votre résidence principale au plus tard 1 an après l'achat ou la fin de la construction. Cette obligation demeure présente pendant une durée de 6 ans à compter du déblocage des fonds. 

Par exception, l'installation peut être retardée au moment du départ à la retraite si celle-ci intervient au plus tard 6 ans après l'achat. Dans ce cas, il faut mettre en location le logement jusqu'à cette date, sous certaines conditions.

Rappelons que la résidence principale est celle où vous habitez de manière effective plus de 8 mois par an. Des cas de force majeure, des raisons de santé ou des raisons professionnelles peuvent justifier de ne pas habiter 8 mois par an dans le logement.

Êtes-vous éligible au PTZ ? Pour le savoir, faites une simulation de PTZ, à utiliser conjointement avec notre simulation de prêt immobilier. C'est la meilleure solution pour réaliser votre projet immobilier. 

Quels sont les biens immobiliers éligibles au PTZ neuf ?

Qu'est-ce qu'un logement neuf dans le cadre du PTZ ?

Vous pouvez acquérir un logement neuf, c'est à dire un logement dont l'acquéreur est le premier occupant. C'est le cas notamment des ventes sur plan ou ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA). 

Au 1er avril 2024, le logement neuf devait être situé dans un habitat collectif, excluant ainsi les maisons individuelles. Tel ne sera plus le cas pour le PTZ 2025 qui réintègre les maisons individuelles sous certaines conditions.

Quelles zones du PTZ dans le neuf ? 

Depuis le 1er avril 2024, le PTZ a été recentré sur l'achat d'un logement neuf en habitat collectif dans les zones A bis, A et B1 (les zones tendues dans lesquelles on constate un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements). 

La loi de Finances pour 2025 étend le PTZ à tout le territoire exclusivement pour les achats de logement neuf. En 2025, le PTZ dans l'ancien se poursuit en zones B2 et C.

L'entrée en vigueur de cette mesure interviendra le premier jour du deuxième mois suivant la promulgation de la loi de finances, sans doute le 1er avril 2025. 

Suite à l'abandon du critère de zonage, dans la suite de cet article, nous évoquerons donc toutes les zones pour l'application des conditions de ressources, du montant du PTZ neuf et de la quotité de prêt. 

Notez que le PTZ est déjà possible sur tout le territoire pour l'achat d'un logement neuf dans les situations suivantes :

• contrat de location-accession ;
• bail réel solidaire (BRS) ;
• programme d’accession sociale bénéficiant d’un taux réduit de TVA (quartier avec une convention de rénovation urbaine ou quartier prioritaire de la politique de la ville).

Quelles autres conditions pour bénéficier d'un prêt à taux zéro neuf ?

Pour être éligible au PTZ dans l'immobilier neuf, l'emprunteur doit respecter des conditions de ressources.

Ce plafond de ressources correspond au montant le plus élevé entre :

• un revenu plancher égal au coût de l'opération divisé par 9.
• un revenu fiscal de référence tel qu'indiqué dans le tableau ci-dessous (sommes des revenus fiscaux de référence des occupants, au titre de l'année N-2, soit avis d'imposition 2024 sur les revenus 2023 pour une demande de PTZ en 2025).

Les modalités du prêt à taux zéro pour un logement neuf

Vous êtes éligible au prêt à taux zéro. Quel montant allez-vous obtenir ? Comment se déroule le remboursement du PTZ ? Découvrons maintenant les modalités liées au montant et au remboursement du prêt. 

L'obtention du PTZ n'est pas garantie même si vous êtes éligible ! En réalité, c'est l'ensemble du plan de financement de votre futur logement qui doit être réaliste. Gardez en tête qu'aucun frais de dossier n'est possible sur le PTZ pour un logement neuf. Mais l'établissement de crédit conserve la possibilité de refuser tout prêt pour un projet immobilier, notamment en raison de doutes sur votre solvabilité. 

Plafond du prêt à taux zéro

Le montant du PTZ dépend de plusieurs facteurs : plafond de l'opération et quotité de prêt.

Plafond de l'opération du PTZ dans le neuf

Exemple : un couple avec 1 enfant achète un bien en zone A pour un coût total de 350 000 €. Pour le calcul du montant du PTZ, on retiendra seulement 270 000 € et non ce coût total. Cela ne prive pas le couple d'obtenir un PTZ ! 

Quotité de prêt

Une quotité de prêt s'applique au coût total de l'opération immobilière en fonction de l'appartenance à l'une des 4 tranches suivantes, déterminée en fonction des ressources financières et d'un coefficient lié au nombre d'occupants dans le logement. En 2025, la quotité maximale passe à 50% pour les ménages aux revenus les plus modeste contre 40% auparavant.

Coefficient familial multiplicateur

Quotité de prêt à taux zéro par tranche

Pour connaître la tranche applicable, divisez votre revenu fiscal de référence N-2 par le coefficient ci-dessus.

Exemple : reprenons notre couple qui a un revenu fiscal de référence de 48 000 €. Le revenu pris en compte pour la quotité est de 48 000 / 1,5 = 32 000 €. La famille se situe donc en tranche 3 et bénéficie d'un PTZ égal à 40 % au maximum de 270 000 €, soit 108 000 €.

Il existe une règle supplémentaire pour calculer votre PTZ, son montant dépend aussi de vos autres prêts immobiliers.

Pour les ménages des tranches 2, 3 et 4, le montant du PTZ ne peut pas être plus élevé que le total de vos autres crédits immobiliers (d'une durée supérieure à 2 ans).

Pour les ménages de la tranche 1 (revenus les plus modestes), une règle plus souple s'applique : le PTZ peut dépasser de 25% le montant de vos autres crédits immobiliers.

Durée de remboursement du PTZ

Le prêt à taux zéro se rembourse après une période de différé éventuelle et selon une durée définie par l'appartenance à une tranche. Contrairement à un prêt immobilier classique, ni la banque ni l'emprunteur ne peuvent moduler les modalités de remboursement du prêt à taux zéro. 

Durée de remboursement et durée du différé avec un PTZ neuf

Les conditions et les modalités du prêt à taux zéro peuvent paraître complexes. Le Crédit Agricole, signataire d'une convention avec l'État pour le PTZ, vérifie si vous êtes éligible au PTZ neuf et calcule le montant du prêt accordé ! Nous sommes là pour tout vous expliquer et vous aider à financer l'acquisition de votre résidence principale.