Qu'est-ce que le délai de rétractation prévu pour un achat immobilier ?

Depuis 2015, le délai de rétractation d’un achat immobilier est porté à dix jours. Jusqu’au 8 août 2015, le délai de rétractation du compromis de vente était égal à sept jours.

L'article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation encadre ce délai de rétractation. 

L’objectif ? Protéger les acquéreurs particuliers par un délai légal, compte tenu de l'enjeu d'un accord sur la vente d'un bien immobilier !  Les parties se mettent d'accord sur un prix de vente...mais un temps de réflexion est opportun. 

Le délai d'achat d'une maison ou d'un appartement est de 4 à 7 mois. Pour acheter un logement, il faut compter environ 4 à 7 mois. C'est la signature du compromis de vente qui permet à l'acheteur et au vendeur de s'engager à réaliser la transaction immobilière. Celle-ci sera parfaite lors de la signature de l'acte de vente (achat d'un appartement ou d'une maison). 

La période de rétractation offre donc la possibilité légale de ne pas aboutir à l'acte de vente définitif (et non pas de procéder à l'annulation de la vente). 

Qui peut se rétracter ? 

Ce délai de rétractation concerne tous les acquéreurs particuliers (non professionnels) si le bien immobilier est à usage d’habitation : maison ou appartement, résidence principale ou résidence secondaire, investissement locatif, etc. 

En clair, le vendeur ne peut se rétracter, un acheteur professionnel non plus.

Par exception, les achats immobiliers effectués dans le cadre d’une SCI (société civile immobilière) sont concernés si l'objet social des statuts indique une volonté d'investir dans un logement plutôt que de répéter des opérations de constructions et de vente. 

Pour quel avant-contrat : promesse de vente ou compromis de vente ? 

Même si aucune loi ne l'impose, il est conseillé de confier la rédaction de l'avant-contrat de vente à un professionnel, notaire ou agent immobilier. En effet, cela évite une requalification de l’acte en promesse de vente, en offre acceptée ou lettre d’intention.

Le délai de rétractation de promesse de vente s'applique que l'avant contrat soit une promesse unilatérale de vente ou une promesse synallagmatique de vente (compromis de vente). En l'absence d'avant-contrat, c'est l'envoi du projet d'acte par le notaire qui fait courir le délai de rétractation. 

Quel motif pour annuler un compromis de vente ?

Avec une rétractation dans les temps, aucun motif n'est nécessaire ! Vous avez tout simplement le droit de changer d'avis, en tant qu'acheteur. Aucune pénalité ou somme de quelque nature que ce soit ne peut être retenue. 

La rétractation après 10 jours est possible ? 

Passé ce délai, seul un motif prévu par une des conditions suspensives permet de ne pas concrétiser la vente. Par exemple, vous avez besoin d'un crédit immobilier et ne l'obtenez pas.  Ou encore, vous n'êtes pas en possession du dossier de diagnostics techniques comme le DPE (diagnostic de performance énergétique). 

Quid du délai de rétractation de 14 jours ouvrés ?

Le cas particulier du mandat de vente doit être isolé. La loi dite Hamon prévoit un délai de rétractation de 14 jours pour faire annuler le mandat accordé à un agent immobilier. Seule condition : la signature du mandat de vente fait suite à un démarchage à domicile de l'agent immobilier.

Comment compter les 10 jours de rétractation d'un compromis ?

Le calcul des délais légaux est toujours une source de complexité ! Savoir quand commence et quand finit le délai de rétractation est moins simple qu'il n'y paraît car plusieurs situations sont possibles. 

Début du délai de rétractation en cas de signature du compromis entre un acheteur et un vendeur

Vous signez un compromis de vente entre l'acheteur et le vendeur : le vendeur doit vous envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception pour notifier cet engagement. Il est aussi possible d'utiliser tout autre moyen équivalent en termes de date de remise comme le recours à un commissaire de justice. 

L'article L 271-2 précise que le délai de rétractation commence à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte...

Le délai de 10 jours commence à courir à compter du lendemain de la première présentation de la lettre par la Poste. Peu importe que l'acheteur soit présent ou non, qu'il accepte ou non le recommandé. 

Début du délai de rétractation en présence d'un intermédiaire professionnel

Vous signez le compromis de vente devant un agent immobilier ? Celui-ci peut remettre directement en mains propres l'acte (la promesse synallagmatique de vente signée) contre émargement ou récépissé. 

Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte.

Attention en l'absence de certains éléments ! 

Si l’acheteur souhaite acquérir un lot en copropriété, le décompte commence le lendemain de la transmission des pièces requises (règlement de copropriété, procès-verbaux des assemblées générales, fiches synthétiques regroupant les données financières et techniques de l’immeuble, etc.).

Quand finit le délai de rétractation ?

Le délai de rétractation comprend 10 jours calendaires (jours ouvrables, jours ouvrés et jours fériés compris). 

Si le dixième jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai de rétractation pour un compromis de vente prend fin au premier jour ouvrable qui suit.

La loi ne précise pas si l'acheteur doit envoyer sa lettre au plus tard le dixième jour ou si c'est la date de la première présentation au vendeur qui doit intervenir le dixième jour. Les tribunaux penchent pour la date d'expédition. Le plus simple est donc de ne pas attendre le dixième jour du délai de réflexion pour éviter tout conflit ! 

Exemple de calcul du délai de rétractation dans une vente immobilière

Vous signez un compromis de vente pour l'achat de votre maison le mercredi 12 juin. Le vendeur vous l'adresse en courrier recommandé le lendemain (13 juin) et le facteur sonne chez vous pour la première présentation le vendredi 14 juin.

Le délai de rétractation pour un compromis de vente commence le samedi 15 juin. Aucun problème si c'est un week-end. C'est le jour 1. Le 10e jour est le lundi 24 juin, date à laquelle vous pouvez encore émettre un courrier de renonciation à votre achat. 

Les jours fériés sont pris en compte dans les 10 jours. C'est seulement si le dernier jour est un jour férié que l'on prend en compte sa spécificité. Autre exemple de calcul : vous signez votre compromis de vente devant notaire le 22 décembre, qui vous remet immédiatement la notification contre émargement.  Le délai de rétractation commence le 23 décembre pour se terminer...le 1er janvier. Or, c'est un jour férié, le délai se prolonge donc jusqu'au 2 janvier.  

Comment annuler un compromis de vente signé ?

C’est décidé, vous souhaitez faire appliquer votre droit au délai de rétractation ? Voici la démarche à suivre et les modalités à appliquer.

Si vous ne souhaitez pas donner suite à votre projet d’achat immobilier, vous devrez envoyer une lettre recommandée avec avis de réception au vendeur ou à son intermédiaire, à savoir l’agent immobilier ou le notaire.

L'acheteur ne peut se voir demander ni justification ni dédommagement. Veillez simplement à faire preuve de clarté !

Bon à savoir :

La date qui sera prise en compte est celle de l’envoi de votre lettre recommandée et non celle à laquelle le vendeur reçoit le courrier. Dans ce cas, on dit que le cachet de la Poste fait foi.

Modèle de lettre de renonciation dans le délai de rétractation

Lettre recommandée avec avis de réception

Date

Madame, Monsieur,

J'ai signé un compromis de vente pour l'achat du logement situé à [adresse du bien] en date du [date de signature du compromis].  Après réflexion, ce bien ne correspond pas pleinement à mes attentes. Aussi, conformément à l'article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, je vous notifie par la présente ma volonté d'exercer mon droit de rétractation à cet engagement. 

Meilleures salutations, 

Signature

Que dit la loi sur le délai de rétractation et le remboursement de vos fonds ?

Qui dit signature d'un compromis de vente, dit versement d'un acompte. Quelle est la procédure à suivre pour récupérer le dépôt de garantie ?

Pour rappel, le versement d'une somme est interdit avant la fin du délai de rétractation en cas de transaction sur un bien en vente entre particuliers. 

Si un professionnel est intervenu, vous avez dû verser 5 à 10 % du prix de vente en général. Cette somme, quel que soit son nom (dépôt de garantie, acompte, indemnité d'immobilisation) est placée sur un compte séquestre.

En cas de rétractation de l’acheteur, le professionnel dépositaire des fonds doit restituer la totalité du montant dans un délai maximal de 21 jours, sans pénalité ni frais. Ce délai de 21 jours démarre le lendemain de la date de rétractation.

Bon à savoir :

Les chèques ne sont plus acceptés par les notaires au-delà d’un montant de 3 000 €. Une somme versée via un virement bancaire sera restituée de la même façon à l’acheteur qui souhaite se rétracter.