Budget
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Ravalement de façade : des travaux souvent coûteux
Le budget moyen d’un ravalement est difficile à définir car il dépend de la nature des travaux et du niveau de prestations des professionnels.
Les professionnels conseillent, en général, de prévoir de 170 à 250 €/m² pour un ravalement classique. Si vous profitez des travaux de ravalement pour réaliser une isolation thermique par l’extérieur, rajouter de 150 € à 250 €/m². Ces travaux d’économies d’énergie vont vous permettre de bénéficier de la TVA à 5,5 % (au lieu de 10 %) et du crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) sur les dépenses d’isolation
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Choix des équipements, de l’artisan… : toutes les conditions pour être éligibles au CITE
Plusieurs conditions doivent être remplies pour bénéficier du CITE qui, pour rappel, ouvre droit à un crédit d’impôt de 30 % (sauf exception) sur les dépenses de rénovation énergétique (en principe, hors main d’œuvre) :
- Réaliser les travaux avant le 31 décembre 2019 dans une résidence principale achevée depuis plus de deux ans ;
- Choisir des équipements éligibles et répondant à des critères techniques et de performance énergétique ; listés à l’art. N18 bis, annexe 4 du Code général des impôts ;
- Faire réaliser les travaux par un artisan reconnu garant de l’environnement (RGE).
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Sous l’appellation « ponts thermiques » on retrouve les zones du bâti présentant une faible résistance thermique, entraînant une déperdition de chaleur et une consommation accrue d’énergie.
Il peut s’agir, par exemple, des menuiseries des fenêtres, des ouvertures dans le toit (cheminée, fenêtre de toit…) ou encore de la jonction entre les murs et la toiture ou entre les planchers et les murs.
Les ponts thermiques peuvent être supprimés ou réduits de différentes façons : isolation des murs et de la toiture par l’intérieur ou l’extérieur, remplacement des vieilles menuiseries, enrobage des ponts thermiques grâce à de l’isolant…
Attention, ces travaux doivent être réalisés par un professionnel qui s’assurera, par ailleurs, de la ventilation correcte du logement.
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Le vendeur qui a réalisé lui-même des travaux ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés
Les actes de vente immobilière prévoient quasi systématiquement une clause qui exonère le vendeur de la garantie des vices cachés dès lors qu’il les ignore.
Elle précise que l’acquéreur prendra le bien dans l’état où il se trouve au jour de la vente et qu’il n’aura pas la possibilité d’avoir de recours contre le vendeur.
Cette clause ne s’applique, heureusement, pas si le vendeur connaissait l’existence du vice caché ou si c’est un professionnel.
La jurisprudence estime que le vendeur qui a réalisé lui-même certains travaux (en l’occurrence le remblaiement du pourtour de sa piscine) sans faire appel à une entreprise, car s'est comporté comme un constructeur ou maître d'oeuvre, ne peut donc pas s’exonérer de la garantie des vices cachés (Cour de Cassation, 3e chambre civile du 06.12. 18, pourvoi n°18-10.250).
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LE CITE a été renforcé pour les ménages avec des ressources modestes
La loi de finances pour 2019 a renforcé le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) en faveur des ménages aux revenus modestes.
Depuis le 1er janvier 2019, les frais de dépose d’une cuve à fioul permettent de profiter du crédit d’impôt avec une taux majoré de 50 % (au lieu de 30 %).
Autre nouveauté, les frais d’installation d’un équipement de chauffage ou de fourniture d’eau chaude utilisant une énergie renouvelable ou d’une pompe à chaleur bénéficient du CITE au taux de 30 %.
Jusqu’à présent, les dépenses d’équipements étaient éligibles mais pas la main d’œuvre.
Les plafonds de ressources applicables, fixés le décret n°2019-88 du 11 février 2019, sont identiques à ceux ouvrant droit aux subventions de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) : par exemple 42 128 € pour une famille de quatre personnes vivant en Ile de France (30 389 € en province).
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Les chèques énergie arriveront par voie postale entre fin mars et fin avril
En 2019, le montant du chèque énergie, destiné à financer une facture d’énergie (fioul, gaz, bois, électricité…) ou certains travaux de rénovation thermique (ceux ouvrant droit au Crédit d’impôt pour la transition énergétique, CITE) a été augmenté de 50 € et son périmètre a été élargi à 2,2 millions de foyers supplémentaires.
Au total, ce sont près de 5,8 millions de ménages qui sont concernés cette année. Ils vont recevoir une aide dont le montant, fixé en fonction de leurs revenus, va s’échelonner entre 48 et 277 €.
Les chèques arriveront chez les ménages éligibles, par courrier, entre fin mars et fin avril.
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Le crédit d’impôt transition énergétique (CITE) est prorogé jusqu’au 31 décembre 2019
L’article 182 de la loi de finances 2019 a prolongé d’un an, jusqu’au 31 décembre 2019, le Crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE). Elle l’a aussi modifié.
Ainsi, la pose de fenêtre à double vitrage est, de nouveau, éligible au CITE mais au taux de 15 % (contre 30 %, sauf exception, pour les autres dépenses éligibles) avec un plafond de 100 € par fenêtre. Soit un crédit d’impôt maximal de 15 € par fenêtre.
Les ménages aux ressources modestes (les plafonds retenus, fixés dans un prochain décret, devraient être identiques à ceux ouvrant droit aux subventions de l’Anah) profitent d’aménagements spécifiques. Ils bénéficient, ainsi, du CITE pour la pose d’équipements de chauffage utilisant une énergie renouvelable (une chaudière bois ou une pompe à chaleur, par exemple) ; ces dépenses de main d’œuvre étaient, jusqu’alors, exclues de l’avantage fiscal.
Toujours sous conditions de ressources, les frais de dépose d’une cuve à fioul deviennent aussi éligibles au crédit d’impôt au taux exceptionnel de 50%.
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Agrandissement du logement : dans certains cas, la RT 2012 doit s’appliquer
Les obligations dépendent de la surface de l’extension. Au-dessous de 50 m², il faut respecter la réglementation thermique 2012 (RT) « élément par élément ».
C’est-à-dire que les matériaux et les équipements (vitres, isolants, chaudière…) doivent répondre à des performances minimales, fixées par un arrêté du 22 mars 2017. De 50 à 100 m², l’extension est soumise au coefficient Bbio, qui évalue les besoins du local en chauffage, éclairage et refroidissement (version simplifiée de la RT 2012).
Au-delà de 100 m², il faut répondre aux 3 exigences de la RT 2012 : Bbio, CEP (indice de consommation maximale) et TIC (température à ne pas dépasser en période de forte chaleur).
Réglementation thermique 2012 (RT 2012) : depuis le 1er janvier 213, tous les bâtiments neufs doivent répondre aux exigences de la RT 2012 qui impose une consommation moyenne maximale de 50 kWh/m² par an.
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Travaux : une facture obligatoire dès 25€
Toute prestation comportant l'exécution de travaux, doit faire l'objet d'une facture lorsque son prix est égal ou supérieur à 25 €TTC.Pour les interventions dont le coût est inférieur à ce montant, une note doit obligatoirement être remise au client dès lors que ce dernier en fait la demande. Pour être considérée comme telle, une facture doit comporter certaines mentions obligatoires (numéro, date d’établissement, identités du client et du prestataire, désignation et montant de la prestation, taux de TVA….), être rédigée en français et être établie en deux exemplaires, l’original étant conservé par le client.
Définition Facture : la facture est un document commercial et comptable constatant les conditions d’achat ou de vente de prestations ou des marchandises.
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Le remplacement des fenêtres ouvre toujours droit à la TVA à 5,5 %
La dernière loi de finances (2018) a progressivement exclu du crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) les dépenses de remplacement de simples-vitrages par des doubles et d’installation de portes d’entrée et de volets isolants.
Or, depuis le janvier 2014, un taux de TVA réduit (5,5 % au lieu de 10, voire 20 %) s’applique aux travaux éligibles au CITE ainsi qu’aux dépenses annexes (travaux de peinture consécutif au changement d’une fenêtre, par exemple).
De nombreux particuliers se sont alors demandés si les dépenses exclues du crédit d’impôt cette année allaient pouvoir continuer bénéficier de la TVA à 5,5%.
La réponse a été apportée par une réponse ministérielle (réponse n°649, JOAN du 12 juin 2018) qui a précisé que le recentrage opéré sur le CITE ne s’appliquait pas au taux réduit.
TVA à taux réduit : TVA qui s’applique à certains travaux de rénovation énergétique réalisés dans un logement ainsi qu’à leurs dépenses associées.
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Aides de l’ANAH : être éligible ne signifie pas y avoir droit !
L’Agence nationale de l’habitat (ANAH) aide, sous conditions de ressources, les propriétaires occupants ou bailleurs à entreprendre de gros travaux (rénovation énergétique, accessibilité, lutte contre l’habitat dégradé et indigne…) dans le logement occupé ou loué.
Mais, même lorsque l’on y est éligible, les subventions de l’Anah ne sont pas un droit. La décision d'attribuer une aide financière est prise au niveau local, en fonction du projet de travaux, des priorités de chaque territoire, des moyens disponibles et de l’importance des financements précédemment accordés.
Cette règle vient d’être rappelée par un arrêt du Conseil d’Etat en date du 19 janvier 2018 à propos de l’attribution d’une « éco-prime » à une société civile immobilière (SCI) qui avait déjà antérieurement bénéficié de plus de 180 000 € d’aides financières.
ANAH : l’Agence nationale de l’habitat est un établissement public dont la mission est d’aider à améliorer et rénover le parc privé de logements anciens.
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La pose de fenêtres en double vitrage et le crédit d'impôt
Les fenêtres en double vitrage sont éligibles au crédit d'impôt à condition de réaliser un bouquet de 2 travaux simultanés dans un immeuble ou une résidence achevée depuis plus de 2 ans. Pour l'isolation des fenêtres, vous pourrez bénéficier d'un crédit d’impôt de 30% du montant des dépenses payées à partir de septembre 2014,.
Les équipement et l'installation devront être réalisés par un professionnel.
A noter : le montant total des dépenses en faveur du développement durable ouvrant droit au crédit d'impôt ne pourra excéder :
- 8 000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée,
- 16 000 € pour un couple marié ou pacsé (soumis à une imposition commune).
Cette somme est majorée de 400 € par personne à charge,+ ‒ -
Connaître le taux de TVA applicable pour la construction d'une terrasse
En général, les travaux d’agrandissement sont soumis au taux de TVA à 20 %, exceptés lorsqu’ils conduisent à une augmentation de la surface de plancher n’excédant pas 9 m². Mais les terrasses ne sont pas concernées car elles n’entrent pas dans la détermination de la surface de plancher.
La construction d’une terrasse est donc soumise au taux de 20 %, quelle que soit sa superficie. En revanche, la rénovation d’une terrasse achevée depuis plus de deux ans bénéficie du taux intermédiaire de 10 %. Ces précisions ont été apportées par une récente réponse ministérielle.
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Connaître le taux de TVA pour la rénovation d'une salle de bain
Les travaux de rénovation, comme la réfection d’une salle de bain, réalisés par une entreprise bénéficient du taux de TVA intermédiaire (10 %) dès lors que le local a plus de deux ans au début des travaux et qu’il est affecté à l’habitation. À défaut, vos travaux seront soumis au taux de TVA normal de 20 %.
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Éligibilité au crédit d'impôt lors d'un remplacement de porte de garage
Une réponse ministérielle a précisé que les portes de garage n’étaient pas éligibles au crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE), tout comme les portes d’entrée donnant sur un palier. Seules les portes d’entrée donnant sur l’extérieur ouvrent droit au crédit d’impôt. Dans ce cas, vous bénéficiez du taux de TVA réduit à 5,5 % (10 % pour le remplacement des portes de garage ou palières).
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Savoir estimer son budget rénovation
Faites faire des devis auprès de professionnels! Il existe des sites Internet proposant d'envoyer pour vous votre demande de devis à leur réseau d'entreprises.
Pour avoir un ordre de grandeur du budget des travaux que vous allez effectuer, sachez qu’il faut prévoir environ 100 €/m² pour des travaux de rénovation légers, 600 €/m² si vous devez faire refaire toutes les peintures, l’électricité et les salles de bains, et jusqu’à 1 000 €/m² pour des travaux de gros œuvre (ouvertures, création de cloisons, etc.). Pour affiner votre budget, faites établir des devis précis par plusieurs entreprises. Pensez toujours à disposer d'un budget un peu plus large que prévu afin d'être en mesure de faire face aux aléas.
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Les travaux touchant les combles doivent être déclarés auprès du trésor public.
Les travaux modifiant le volume et la superficie habitable d’un local (agrandissement, surélévation, aménagement de combles…) doivent être déclarés au fisc car ils sont susceptibles d’avoir une incidence sur le montant des impôts locaux. En effet, ils sont établis à partir de la valeur locative cadastrale du logement, qui reflète le montant du loyer qui pourrait être réclamé si le bien était mis en location. Une déclaration « pour changement de consistance » (formulaire Cerfa n°10517*02) doit être effectuée auprès du centre des impôts du lieu où est situé le bien dans les 90 jours suivant l’achèvement des travaux. L’absence de déclaration dans ce délai est sanctionnée par une amende de 150 €.
Comble : espace situé sous la toiture d’un bâtiment. Lorsque la hauteur ou l’encombrement de la charpente ne permettent pas leur aménagement, les combles sont dits « perdus ».
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Au moment de remplir votre déclaration de revenus, vous devrez y joindre la déclaration des dépenses réalisées pour la transition énergétique, téléchargeable ici.
Vous devez déclarer les sommes ouvrant droit à crédit d'impôt.
Il est inutile de joindre vos justificatifs de dépenses, en revanche, il est très important de les conserver car l'administration fiscale peut vous les demander (facture de l'entreprise, attestation du vendeur).
Si le montant du crédit d'impôt est supérieur à celui de votre impôt, l'excédent vous sera restitué.Qu'est ce qu'un crédit d'impôt ?
Définition du Crédit d'impôt : il s'agit d'une somme pouvant venir en déduction d’impôts compte tenu d’un prélèvement fiscal antérieur.
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La loi impose aux professionnels de la construction et du bâtiment de réparer, au cours des 10 années qui suivent la réception des travaux, les dommages affectant la solidité de la construction (mauvaise tenue des fondations ou de la charpente, par exemple) ou la rendant impropre à sa destination (fissures importantes ou défauts d'étanchéité à l'air...).
Pour cela, ils ont l’obligation de contracter une assurance appelée « garantie décennale ». De votre côté, vous êtes tenu de souscrire une assurance "dommages-ouvrage". Elle vous permettra une prise en charge rapide des désordres relevant de la décennale : ne la négligez pas !
Qu'est ce que la garantie décennale ?
Définition de la Garantie décennale : cette garantie, couramment appelée assurance construction ou encore responsabilité civile (RC) décennale est due par le constructeur du bien. Elle permet de couvrir les dommages pouvant affecter la solidité de l’ouvrage (dommages liés au gros œuvre et/ou pouvant résulter d’un vice caché) et leurs réparations pour une durée de 10 ans à compter de la date de réception du bien.
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Le chèque énergie, pour les familles modestes
Destiné à remplacer les tarifs sociaux de l’énergie, le chèque énergie est étendu à l’ensemble du territoire en 2018. Il avait été auparavant expérimenté dans quatre départements seulement.
A compter du 26 mars 2018, les familles éligibles recevront automatiquement un chèque mensuel d’un montant compris entre 48 et 227 € (montant moyen : 150 €).
Elles pourront l’utiliser pour régler des dépenses d’énergie (électricité, gaz naturel, fioul, bois…) ou pour financer des travaux d’économies d’énergie.
Les critères d’éligibilité reposent sur des conditions de revenus et de composition du ménage (par exemple, 7 700 € par an pour un célibataire et 16 170 € pour un couple avec deux enfants).
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Les différents moyens de vérifier la couverture assurance d’un artisan
Que vous fassiez construire ou que vous procédiez à des travaux de rénovation, l’artisan doit obligatoirement faire figurer les coordonnées de son assureur sur ses devis et ses factures. Cela ne doit pas vous empêcher de vérifier qu’il est réellement assuré, mais aussi, qu’il est couvert pour l’intégralité des travaux à réaliser.
Par exemple, un constructeur de maisons en bois n’était pas assuré pour la pose des fenêtres en PVC et celle du bardage. Confronté à d’importantes malfaçons, un maître d’ouvrage n’a donc pas pu être indemnisé, (Cass. civ. 3e du 4.9.17, n° 16-19626). Réclamez systématiquement une copie des attestations d’assurance des professionnels avec lesquels vous travaillez, afin de valider la liste des travaux réellement couverts.
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Le raccordement au "tout-à-l'égout" est obligatoire
Définition "Tout-à-l'égout" : aussi appelé assainissement collectif, il permet d'envoyer les eaux usées des habitations dans les égouts.
L'article L 1331-1 du Code de la santé publique oblige les particuliers à se raccorder au réseau communal d'assainissement ("tout-à-l'égout") dès lors qu'ils y ont accès et que les égouts sont bien établis sous la voie publique. Ils ont deux ans pour le faire à compter de la mise en service du réseau. Ainsi, si vous aviez une fosse septique pour votre maison isolée et que la commune installe un tout à l’égout non-loin, vous devez vous raccorder, sauf à prouver que l’accès n’est pas réalisable. Le raccordement est à vos frais, sauf si vous faites construire après l’arrivée du tout à l’égout, dans ce cas la commune peut se charger du raccordement, et vous demander ensuite de rembourser les frais.
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Faut-il déclarer la construction de ma terrasse à la mairie ?
Si vous envisagez d’aménager votre future terrasse de plain-pied au niveau du sol (pose de dalles ou d’un caillebotis, par exemple), vous êtes dispensé de toute formalité auprès de votre mairie. Et ce, même si elle mesure plus de 5 m², seuil au-delà duquel les travaux d’agrandissement sont normalement soumis, au minimum, à une déclaration préalable de travaux. En effet, votre terrasse n’étant pas close, elle ne crée aucune surface de plancher.
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La construction contre un mur mitoyen
L’article 657 du Code civil vous autorise à construire contre un mur mitoyen. Vous pouvez même y enfoncer des poutres ou des solives à condition de laisser au moins 5,4 cm du côté de votre voisin. Mais attention, vous devez avoir préalablement obtenu son accord (il est conseillé de le formaliser par écrit). Si votre voisin refuse les travaux, vous devrez vous adresser au tribunal de grande instance pour obtenir une autorisation.
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C’est possible dès lors que le propriétaire du terrain permet au bénéficiaire du droit de passage de continuer à y accéder. Par exemple, en lui remettant une clé, une télécommande (Cour de Cassation, 3ème ch.civ. du 23.06.2016, n°15-16224).
Qu'est-ce qu'un droit de passage ?
Définition du droit de passage: Le droit de passage est quelque chose de très réglementé et se définit comme une servitude pesant sur une propriété, autrement dit c'est un droit détenu par un tiers lui permettant de passer sur la propriété d'autrui.
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Dans le cadre de la réglementation de l’éco-prêt à taux zéro en vigueur au 1er janvier 2016 susceptible d’évolutions et sous réserve d’acceptation de votre dossier de financement par votre Caisse régionale de Crédit Agricole, prêteur. S’agissant de prêts destinés à financer uniquement des travaux, le prêt prendra la forme d’un prêt immobilier ou d’un prêt à la consommation en fonction de la nature de la garantie demandée par votre Caisse régionale.
Pour un prêt immobilier, vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours pour accepter l’offre de prêt. La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit vous rembourser les sommes versées. Pour un prêt à la consommation, vous disposez d’un délai légal de rétractation de 14 jours calendaires.
Qu'est-ce que le Label RGE ?
Définition du Label RGE : le label RGE (reconnu garant de l’environnement) est un gage de qualité accordé à une entreprise qui remplit certains critères environnementaux, lors de travaux de rénovation dans un logement. Pour obtenir le label RGE, l’entreprise doit répondre à plusieurs exigences, notamment légales et réglementaires.
Le label RGE est délivré par un organisme indépendant, pendant une durée de 4 ans renouvelable indéfiniment. Reconnu par l’État, ce dispositif permet aux particuliers de bénéficier d’aides publiques à condition de faire appel à une société labellisée. Certains artisans n’hésitent pas à se déclarer RGE alors qu’ils n’ont pas obtenu le label. L’enjeu financier est important pour les particuliers qui font réaliser les travaux car le recours à un artisan labellisé leur ouvre droit à certains avantages comme le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE), l’éco-prêt à taux zéro, etc.
Les pouvoirs publics ont mis en place un site Internet qui recense tous les artisans dûment labellisés. Vous pouvez aussi vous rapprocher du Point rénovation info-service le plus proche de chez vous pour trouver les entreprises RGE adaptées à vos travaux.
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Les astuces pour analyser un devis
Obtenir des devis est parfois long. De plus, une fois qu’on les a entre les mains, il n'est pas toujours facile de les comparer. En effet, leur présentation et parfois même les formulations employées, varient énormément (présentation, niveau de détails, termes techniques...).
N'hésitez pas à contacter les entreprises pour obtenir les précisions nécessaires. Renseignez-vous sur les chantiers précédemment effectués par les professionnels sélectionnés et, si besoin, demandez à les visiter ! Enfin, ne traitez pas systématiquement avec l'entreprise la moins onéreuse. Un devis d'un niveau très inférieur aux autres peut, en effet, masquer l'emploi d'une main d’œuvre sous qualifiée, voire non déclarée.
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