Guide Premier Achat immobilier

Acheter sur plan (ou en VEFA)

Acheter un bien immobilier sur plan

14/01/2015
Mis à jour le 18/04/2017

Acheter sur plan, c’est se porter acquéreur d’un logement qui n’est pas encore construit ou dont la construction n’est pas terminée. On parle juridiquement de « vente en l’état futur d’achèvement » (VEFA). Il peut s’agir d’un appartement (cas le plus courant) ou d’une maison individuelle (lotissements village). L’achat en VEFA est strictement encadré par la loi pour protéger au mieux les intérêts de l’acheteur. Il comporte trois grandes étapes.

PREMIÈRE ÉTAPE : LA SIGNATURE DU CONTRAT DE RÉSERVATION

En signant le contrat de réservation, le promoteur s’engage à vous réserver un lot déterminé du programme de construction en contrepartie du versement d’un dépôt de garantie sur un compte bloqué. Son montant est plafonné et dépend de la date prévisionnelle de signature du contrat de vente définitif (montant maximal de 5 % dans le cas d’une signature dans un délai d’un an et de 2 % si la signature est prévue dans un délai de un à deux ans). Vous disposez d’un délai de rétractation de dix jours (à compter du lendemain de la remise du contrat signé) pendant lequel vous pouvez changer d’avis sans avoir à fournir de motif.

La loi permet au promoteur de fixer dans le contrat de réservation un prix de vente ferme et définitif ou un prix de vente prévisionnel. Dans ce dernier cas, le prix ne pourra toutefois être majoré au maximum que de 5 % lors de la signature du contrat de vente définitif. Si le contrat contient une clause de révision du prix prévisionnel, celui-ci ne peut varier qu’en fonction de la variation de l’indice du bâtiment BT 01.

Enfin, sachez que le prix de vente de votre logement inclut la TVA qui s’applique aux logements neufs au taux de 20 %.

DEUXIÈME ÉTAPE : LA SIGNATURE DU CONTRAT DE VENTE DÉFINITIF CHEZ LE NOTAIRE

Lorsque l’opération de construction est bien avancée et que le promoteur a signé un certain nombre de réservations, vous êtes convié chez le notaire pour signer le contrat d’acquisition à proprement parler (généralement dans l‘année de la signature du contrat de réservation). Le contrat vous est remis au moins un mois avant la date de signature ; ce délai légal de réflexion vous permet de faire part au notaire de vos remarques éventuelles. Si votre contrat n'est pas précédé d'un contrat de réservation, vous disposez d'un délai de réflexion de 10 jours pour revenir sur votre engagement. Ce délai commence le lendemain de la présentation de la lettre recommandée notifiant le contrat de vente définitif. Si le dernier jour du délai de réflexion est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1er jour ouvrable suivant. La renonciation de la vente doit être notifiée au vendeur, avant l'expiration du délai de réflexion, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le paiement du prix de votre logement se fait en plusieurs fois au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Cet échelonnement du paiement est fixé par la loi (% fixés aux différentes étapes de la construction). Le premier versement ne peut intervenir qu’à la signature du contrat de vente (à l’exception du dépôt de garantie dont le versement peut être demandé au moment de la signature du contrat de réservation en contrepartie de la réservation du logement), son montant étant fonction de l’avancement des travaux à cette date. Si votre projet est financé par un prêt immobilier (1), les déblocages successifs interviennent sur présentation d’une attestation du promoteur, de l’architecte en charge du suivi des travaux ou, dans certains cas, du notaire. Ces déblocages génèrent la plupart du temps des intérêts intercalaires.

Comme vous devenez propriétaire au fur et à mesure de la construction, vous devez souscrire une assurance multirisque habitation généralement dès la pose de la toiture.

Par ailleurs, pour vous protéger du risque éventuel d’arrêt du chantier avant complet achèvement, la loi oblige le promoteur à vous fournir une des garanties suivantes :

  • une garantie d’achèvement de l’immeuble fournie par un organisme d’assurance ou par un établissement bancaire (garantie extrinsèque) sauf si le promoteur assure lui-même l’opération sur ses fonds propres (garantie intrinsèque), A noter : la possibilité de fournir une garantie intrinsèque est supprimée pour les permis de construire déposés à compter du 1er janvier 2015.
  • ou une garantie de remboursement des sommes versées par l’acquéreur en cas d’inachèvement.

La garantie d’achèvement doit être distinguée des trois autres garanties dont bénéficie l’acquéreur une fois les travaux achevés : garantie de parfait achèvement ; garantie biennale ; garantie décennale.

TROISIÈME ÉTAPE : LA RÉCEPTION DES TRAVAUX

Acheter sur plan
A l’achèvement des travaux le promoteur fixe une date pour la livraison du logement. Lors de cette étape, il appartient à l’acquéreur de signaler les désordres apparents et d’exiger du vendeur la reprise de ces défauts. Celle-ci intervient généralement au moins 18 mois après la signature du contrat de réservation du bien immobilier.

C’est le moment où vous évaluez la bonne réalisation des travaux et leur conformité à ce qui était prévu dans le contrat de vente. Si vous n’avez pas l’habitude de procéder à ce type de vérifications, n’hésitez pas à vous faire accompagner d’un professionnel du bâtiment, un architecte par exemple.

A l’issue de la visite approfondie de votre logement, un procès-verbal est établi. Il y a alors trois possibilités :

  • si vous ne constatez aucun défaut d'exécution : vous acceptez le logement sans réserve, vous payez le solde du prix ;
  • si vous constatez des désordres apparents (par exemple, tâche de peinture sur la moquette, carrelage ébréché, etc…) , vous faites des « réserves » dans le procès-verbal pour lister les défauts et vous payez le solde du prix. Le vendeur a alors l’obligation de lever ces réserves dans un délai raisonnable.
  • si vous constatez des défauts de conformité (par exemple, pose d’une fenêtre à la place d’une porte-fenêtre, pose d’une douche à la place d’une baignoire, etc.) ; vous faites des « réserves » dans le procès-verbal pour lister les non-conformités. Dans ce cas seul de constat d’une non-conformité, vous avez alors le droit de consigner le solde du prix de vente chez un tiers (banque, notaire) jusqu’à la mise en conformité complète de votre logement. Pour autant, le promoteur ne peut pas refuser de vous remettre les clés à l’issue de la livraison ;
  • si vous constatez des défauts de conformité importants vous empêchant d’habiter le logement : vous pouvez refuser de prendre possession du logement (il n’y a, dans ce cas, pas de remise des clés et pas de paiement du solde du prix tant que les réparations n’ont pas été effectuées).

A l’issue de la réception, en principe le vendeur remet l’ouvrage à l’acquéreur ; c’est la livraison qui emporte le transfert de propriété du bien au profit de l’acquéreur.

A noter : les garanties légales constructeur (garantie de parfait achèvement, garantie biennale et garantie décennale) courent à partir du jour de la « réception » du logement par le vendeur auprès des entreprises. Celle-ci a lieu en amont de la livraison et vous n’y assistez pas. Demandez une copie du procès-verbal de réception au vendeur afin de connaitre la date exacte de réception.

Et pensez à faire modifier votre contrat d’assurance multirisque habitation (2) pour intégrer la valeur du mobilier de votre logement !

Pour aller plus loin :

© Juri-editing – Vanessa Julienne – juillet 2014

(1) Vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours pour accepter l’offre de prêt. La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit vous rembourser les sommes versées.

(2) Les contrats d’assurance dommages sont assurés par PACIFICA, S.A. au capital entièrement libéré de 281 415 225 €, entreprise régie par le Code des Assurances. Siège social : 8-10 Boulevard de Vaugirard 75724 Paris Cedex 15. 352 358 865 RCS Paris. Les événements garantis et les conditions figurent au contrat.

Les différents contrats d’assurance sont distribués par votre Caisse Régionale de Crédit Agricole, immatriculée auprès de l’ORIAS en qualité de courtier. Les mentions de courtiers en assurances de votre Caisse sont à votre disposition sur www.mentionscourtiers.credit-agricole.fr ou dans votre agence Crédit Agricole.