Comment fonctionne le règlement de copropriété ?

À retenir :

• Le règlement de copropriété est un document obligatoire dans toute copropriété.
• Il a une valeur contractuelle : il s'impose à chaque occupant - copropriétaire comme locataire.
• Il peut prévoir des règles spécifiques (exemple : interdiction d'étendre du linge aux fenêtres) et doit contenir des dispositions obligatoires.
• Il ne peut pas imposer de restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble et appréciées au regard des caractéristiques de l'immeuble, de sa situation et de son standing.
• Il peut faire l'objet de modifications, nécessairement portées à l'ordre du jour de l'assemblée générale.
• L'occupant qui ne respecte pas les dispositions du règlement s'expose à des sanctions.

En quoi consiste un règlement de copropriété ?

Un document écrit obligatoire qui fixe les règles de la copropriété

Un règlement de copropriété est un document écrit obligatoire qui détermine la destination des différentes parties de l'immeuble, les conditions de leur usage et fixe les règles relatives à l'administration des parties communes. 

Il peut inclure un état descriptif de division, c'est-à-dire un document établi par un géomètre-expert qui détermine et décrit les lots.

Incontournable dans la vie de l'immeuble, il constitue le document de référence qui organise les droits et obligations des copropriétaires et des occupants.

En cas de questions pratiques sur vos droits et obligations, il est la référence à consulter.

Exemple : il peut indiquer que la présence d'animaux domestiques n'est autorisée que dans certaines parties communes ou encore jusqu'à quelle heure les nuisances sonores sont tolérées.

Quelle est la valeur juridique du règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété est un document conventionnel : il a donc une valeur contractuelle. Il lie l'ensemble des copropriétaires et est opposable aux locataires.

Il est établi par acte authentique (par un notaire) et publié auprès du service de la publicité foncière (fichier immobilier). 

Ainsi, le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés (même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier) s'imposent :

• aux copropriétaires. 
  Lors de l'achat d'un lot, l'acte constatant le transfert de propriété doit mentionner expressément que l'acquéreur en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent. Dès lors, l'acquéreur copropriétaire y est obligé ;
• et à leurs locataires. 
  Non seulement le règlement de copropriété leur est opposable, mais si vous êtes bailleur, vous êtes tenu de le faire respecter.

Chaque occupant peut user et jouir librement de ses parties privatives et des parties communes à la condition de ne pas y porter atteinte.

À noter :

En cas de litige, toute clause du règlement qui n'a pas été préalablement déclarée non écrite par une décision de justice exécutoire doit être appliquée.

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Que doit contenir le règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété doit obligatoirement contenir certaines mentions. En outre, il peut contenir des dispositions spécifiques à la copropriété. Exemple : des règles relatives au vide-ordures ou à la couleur des volets.

Retenez qu'il ne peut pas imposer de restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble.

1. La désignation des parties

Il doit désigner les parties :

• privatives ;
• communes ;
• le cas échéant, les parties communes spéciales (lorsqu'une copropriété est constituée de plusieurs bâtiments) ;
• et, le cas échéant, celles à jouissance privative (ces dernières sont des parties communes dont seul un copropriétaire a l'usage, comme une cour ou un jardin).

2. La destination des parties 

Le règlement de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes : il indique s'il s'agit de lots à usage d'habitation, professionnel ou mixte.

3. Les conditions de jouissance des parties

Le règlement détermine les conditions dans lesquelles les occupants peuvent jouir (user) des parties privatives et communes.

Exemples : 

• il peut interdire aux occupants d'étendre du linge aux fenêtres/balcons ;
• il peut imposer une couleur de peinture pour les garde-corps des balcons ou pour les volets ;
• il peut interdire l'accès au jardin commun après 21 heures.

4. Les règles relatives à l'administration des parties communes

Le règlement doit préciser les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales, les fonctions du syndic et le rôle du conseil syndical de copropriété (organe obligatoire qui assiste le syndic). 

5. La répartition des charges

Pour mémoire, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux. Ils participent aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ainsi, le règlement doit prévoir les modalités de répartition : 

• des charges dues par chaque copropriétaire pour sa participation aux frais afférents aux parties communes ;
• et de celles supportées par le titulaire d'un droit de jouissance privatif sur une partie commune. 

La quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges doit y être fixée : les éléments considérés ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges doivent y être indiqués.

Bon à savoir :

Le règlement de copropriété peut mettre à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements (exemple : le règlement peut prévoir que les charges liées à un ascenseur ne sont pas dues par les copropriétaires du rez-de-chaussée).

6. Le cas échéant, la réservation de places de stationnement adaptées

Dans les immeubles dont le permis de construire est délivré conformément à un plan local d'urbanisme (PLU) ou à d'autres documents d'urbanisme, le règlement doit prévoir qu'une partie des places de stationnement adaptées prévues au titre de l'obligation d'accessibilité est incluse dans les parties communes.

Où trouver le règlement de copropriété ?

Vous êtes ou allez devenir copropriétaire

Lorsque vous devenez copropriétaire, le règlement de copropriété doit vous être remis au plus tard à la date de signature de la promesse de vente (du compromis de vente). Il est annexé à l'acte authentique de vente. Pensez à le conserver !

En cas de perte, vous pouvez demander une copie au syndic, à un autre copropriétaire ou encore au service de publicité foncière (dans ce dernier cas, le service vous est facturé 30 €).

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Vous êtes locataire

Le copropriétaire bailleur est tenu de vous communiquer les extraits du règlement de copropriété :

• concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes ;
• et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chaque catégorie de charges. 

Ces extraits du règlement de copropriété vous sont communiqués par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l'une des parties au contrat.

En cas de perte du règlement de copropriété, vous pouvez demander une copie au bailleur. En cas de défaillance de sa part, le syndic peut vous fournir une copie - mais peut la facturer.

Comment modifier un règlement de copropriété selon les majorités ?

C'est la collectivité des copropriétaires, constituée en un syndicat, qui modifie, s'il y a lieu, le règlement de copropriété. Il doit être régulièrement mis à jour pour être en conformité avec la législation en vigueur.

Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale (AG) des copropriétaires. Toute modification du règlement de copropriété doit être approuvée par une décision de l'AG.

Pour mémoire, chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes (si un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires).

La nature du vote des copropriétaires diffère selon la cause de la modification envisagée. Le vote s'exerce selon les modalités prévues aux articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Modification à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents (majorité de l'article 24)

Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement sont adoptées à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés (ainsi que ceux ayant voté par correspondance),

Ceux qui n'ont pas voté (les abstentionnistes) ne sont pas pris en compte dans le vote.

Modification à la majorité des voix de tous les copropriétaires, dite majorité "absolue" (majorité de l'article 25)

Les modifications du règlement de copropriété réalisées pour changer la répartition des charges de copropriété sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents) mais seulement lorsque la nouvelle répartition est rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives (à l'exception du changement de la destination d'une ou de plusieurs parties privatives).

Bon à savoir :

Si au moins 1/3 des voix était favorable à la décision, celle-ci peut faire l'objet d'un second vote à la majorité simple de l'article 24.

Modification à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix (majorité de l'article 26)

Sont décidées à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix, dite "double majorité", la modification du règlement de copropriété notamment lorsqu'elle affecte les modalités de jouissance, d'usage ou d'administration des parties communes.

Bon à savoir :

Si l'AG ne parvient pas à adopter une résolution à la majorité de l'article 26, un second vote peut être organisé à la majorité de l'article 25, sous réserve que la résolution ait recueilli l'approbation de la moitié des copropriétaires représentant au moins 1/3 des voix de tous les copropriétaires.

L'unanimité est requise pour : 

• la modification de la répartition des charges, de manière générale (sauf exception) ;
• et la modification pour changement de destination de l'immeuble, donc par exemple lorsque le changement envisagé porte sur l'interdiction de location des lots à usage d'habitation autres que ceux constituant une résidence principale (autorisation de faire de la location saisonnière).
  En effet, certains règlements peuvent contenir une "clause d'habitation bourgeoise", interdisant par exemple l'exercice d'une activité commerciale ou la location saisonnière : l'unanimité est requise pour la supprimer.

Le projet de modification du règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, de l'état de répartition des charges doit vous être notifié au plus tard en même temps que l'ordre du jour. Vous avez 2 mois à compter de la notification du procès-verbal de l'AG pour contester une décision d'AG.

Comment faire respecter le règlement de copropriété ?

 Le rôle du syndic 

Le syndic a un rôle central dans le fonctionnement de la copropriété. Il est notamment chargé d'assurer l'exécution des dispositions de veiller au respect du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale.

Le choix du syndic de copropriété (sa désignation) se fait par vote séparé à la majorité de l'article 25.

Les sanctions en cas de non-respect du règlement de copropriété par un copropriétaire ou locataire 

Si le syndic constate ou est prévenu qu'une disposition du règlement de copropriété n'est pas respectée par un occupant (troubles du voisinage, mauvais usage ou dégradation d'une partie commune...), il doit lui rappeler son obligation de se conformer au règlement par courrier (rappel à l'ordre, puis mise en demeure). En pratique, le syndic adresse généralement un rappel, puis une mise en demeure avant toute action judiciaire.

Si l'occupant récalcitrant persiste, le syndic peut, avec l'accord de la copropriété, saisir le tribunal judiciaire pour demander réparation du préjudice subi par les autres copropriétaires ou l'exécution forcée du respect du règlement (obligation de respecter la couleur de peinture des garde-corps ou de faire cesser des nuisances olfactives, par exemple).

Bon à savoir :

Le bailleur du locataire qui agit en méconnaissance du règlement de copropriété peut être responsable des nuisances causées par son locataire, si ces troubles excèdent les inconvénients normaux du voisinage et qu'il n'agit pas pour les faire cesser.

Pour vous aider, lisez également notre article sur l'assurance de copropriété !

Références :

• Article 8 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (obligation d'un règlement)
• Article 4 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis & combinaison des articles 8 et 9 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (le règlement de copropriété oblige les copropriétaires)
• Cass. 3e chambre civile, 8 avril 2021, n° 20-18327 (le règlement de copropriété s'impose aux locataires)
• Cass. 3e chambre civile, 22 juin 2022, n° 21-16872 (une clause du règlement de copropriété pas jugée non écrite doit être appliquée)
• Articles 6-3 et 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et article 1 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (contenu du règlement de copropriété)
• Article L721-2 du Code de la construction et de l'habitation (annexe du règlement de copropriété à l'acte authentique de vente)
• Article 3 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 (extrait du règlement de copropriété remis au locataire)
• Article 17 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (les décisions du syndicat sont prises en AG)
• Article 42 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (contestation d'une décision)
• Article 18 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (rôle du syndic)