Quelle assurance copropriété faut-il souscrire ?

Ce qu'il faut retenir

• L’assurance de copropriété est obligatoire : le syndicat des copropriétaires doit au minimum souscrire une assurance responsabilité civile pour couvrir les dommages causés aux tiers par les parties communes.
• L’assurance multirisque est la protection la plus complète ; elle couvre notamment les dégâts des eaux, les incendies, les catastrophes naturelles, le vandalisme et la responsabilité civile. Elle n’est pas imposée par la loi, mais aucune copropriété sérieuse ne s’en dispense.
• La loi ALUR impose des obligations d’assurance aux copropriétaires : chacun, occupant ou non occupant, doit être couvert au titre de sa responsabilité civile. L’assurance propriétaire non occupant (PNO) est le contrat qui permet au bailleur de satisfaire à cette obligation. Ce n’est pas elle que la loi impose, mais la couverture qu’elle procure.

Assurance de copropriété : définition, rôle et fonctionnement

L’assurance de copropriété est le contrat souscrit par le syndicat des copropriétaires. La loi ne lui impose qu’une seule garantie : la responsabilité civile. En pratique, le contrat est presque toujours plus large et protège aussi les parties communes de l’immeuble contre les dégâts des eaux, les incendies ou les actes de vandalisme..

Cette assurance est généralement souscrite par le syndic de copropriété pour le compte du syndicat des copropriétaires.

Pourquoi souscrire une assurance de copropriété ?

Si l’assurance de copropriété, qui couvre au minimum la responsabilité civile, est obligatoire, elle poursuit par ailleurs un double objectif :

• Protéger les parties communes de la copropriété ;
• Indemniser les tiers victimes d’un dommage survenu dans les parties communes.

Une fuite d’eau dans un couloir qui endommage un appartement, une dalle de faux plafond qui blesse accidentellement une personne ou encore un incendie qui dégrade le local poubelle : autant d'exemples de sinistres qui peuvent se produire dans les parties communes. Dans ce cas, l’assurance de copropriété, qui comporte au minimum une garantie responsabilité civile, est indispensable pour couvrir les conséquences financières de tels sinistres.

L'assurance copropriété est-elle obligatoire ?

La réponse est oui. Cette obligation est toutefois récente : elle résulte de l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, inséré par la loi ALUR du 24 mars 2014. Le texte dispose : « Chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre. ».

À noter : : la lettre du texte est importante. L’obligation porte sur la seule responsabilité civile. Assurer l’immeuble lui-même contre l’incendie ou le dégât des eaux relève d’un choix de gestion. Le règlement de copropriété peut toutefois l’imposer.

Parties communes et parties privatives : quelle différence ?

Bien faire la différence entre les parties communes et les parties privatives est essentiel afin de choisir l'assurance de copropriété adéquate. Autre intérêt : cela permet de déterminer quelle assurance intervient en cas de sinistre.

Les parties communes font l’objet d’une définition légale, d’une part par l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 puis par la loi ELAN du 23 novembre 2018.

Cette définition légale n’est toutefois que supplétive, le règlement de copropriété peut fixer, immeuble par immeuble, une ligne de partage différente.

Au sein d’une copropriété, les parties communes regroupent tous les éléments destinés à l’usage collectif, à savoir :

• Le gros œuvre (murs porteurs, façades, toiture) ;
• Les couloirs et corridors ;
• Les sols ;
• Les cours, les parcs, les jardins ;
• Les escaliers ;
• Les ascenseurs ;
• Les locaux de service commun (local à poubelles, local à vélos) ;
• Le parking (lorsqu’ils ne constituent pas des lots privatifs) ;
• La chaudière (lorsque le chauffage est collectif) ;
• Les réseaux d’eau et d’électricité (jusqu’à leur entrée dans les parties privatives).

Attention aux fenêtres et aux volets, car le plus souvent ils sont privatifs quant à leur entretien et ils relèvent de la façade quant à leur aspect extérieur. Vous ne pouvez donc pas en changer la couleur ni le modèle sans autorisation de l’assemblée générale.

Les parties privatives sont quant à elles les parties du bâtiment réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire ou d’un locataire. Elles sont définies par le règlement de copropriété. Il s’agit principalement :

• De tous les équipements intérieurs d’un logement (éléments de cuisine, baignoire, chauffage individuel, équipements sanitaires) ;
• Du revêtement des sols (carrelage, parquet…) ;
• Des cloisons intérieures ;
• Des menuiseries intérieures ;
• Des revêtements des murs (peinture, tapisserie) ;
• Des vitres, glaces ;
• Des volets ;
• Des fenêtres

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Les différents types d’assurance pour un immeuble en copropriété

Dans une copropriété, les parties communes peuvent être assurées par différents types de contrats d’assurance :

• L’assurance responsabilité civile de la copropriété. Obligatoire, cette assurance couvre les dommages causés à des tiers par les éléments communs (un escalier glissant par exemple) ou par une personne employée par la copropriété (gardien d’immeuble, prestataire en nettoyage)
• L’assurance multirisque de la copropriété. Elle couvre la responsabilité civile des copropriétaires et offre des garanties étendues (incendie, dégâts des eaux...). Elle est souscrite par le syndicat des copropriétaires. Elle n’est pas obligatoire au sens légal, mais le règlement de copropriété peut imposer sa souscription.
• L’assurance responsabilité civile de chaque copropriétaire. Chaque copropriétaire, qu’il soit occupant ou non occupant, se trouve dans l’obligation d’assurer son lot au minimum contre les dommages qu’il pourrait causer à des tiers. Cette assurance prend en charge les sinistres provenant d’un lot privatif ayant entraîné des dégâts chez les voisins ou dans les parties communes.

À retenir :

• L’assurance de copropriété est obligatoire : le syndicat des copropriétaires doit être assuré au minimum au titre de sa responsabilité civile, tout comme chaque copropriétaire, qu’il soit occupant ou bailleur.
• La distinction entre parties communes et parties privatives est essentielle : elle permet de déterminer quelle assurance intervient en cas de sinistre et quelles garanties doivent être souscrites.
• Plusieurs assurances se complètent en copropriété : assurance responsabilité civile de l’immeuble, assurance multirisque copropriété et assurance individuelle de chaque copropriétaire. Ensemble, elles offrent une protection complète du bâtiment et de ses occupants.

Focus sur l’assurance multirisque d’un immeuble en copropriété : les garanties essentielles

L’assurance multirisque est la formule d’assurance la plus complète et la plus protectrice pour une copropriété. Elle couvre :

• La responsabilité civile ;
• Les dégâts des eaux ;
• Les incendies ;
• Les explosions ;
• Les catastrophes naturelles ;
• Les évènements climatiques ;
• Le vol ou la tentative de vol ;
• Le vandalisme ;
• Le bris de glace ;
• Les dommages électriques ;
• La recherche de fuite ;
• La protection juridique.

Quelle assurance choisir pour une copropriété ?

Il n’existe pas un seul et unique contrat d’assurance pour une copropriété. Aussi, afin de choisir l’assurance la plus adaptée, passez en revue plusieurs critères :

• La taille de la copropriété, à savoir le nombre de lots ;
• Le niveau de risque ;
• L’exposition aux événements climatiques, qui dépend notamment de votre lieu de résidence, de la commune, du département ;
• L’ancienneté de l’immeuble, et donc de ses parties communes ;
• La présence d’ascenseurs ;
• L’historique des sinistres.

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Quel est le tarif moyen d'une assurance copropriété ?

Le tarif moyen d’une assurance de copropriété varie selon les garanties choisies et les conditions tarifaires appliquées par les compagnies d’assurance. Pour autant, à titre indicatif, sachez que la fourchette tarifaire se situe entre 150€ et 400€ par lot et par an.

Quelles sont les exclusions, les franchises et limites des garanties à vérifier ?

Les assurances de copropriété comportent des limites de garanties ; certains sinistres peuvent être indemnisés partiellement voire ne pas être inclus dans le contrat. Aussi, afin de bien choisir, vérifiez plusieurs éléments :

• Les conditions générales du contrat afin de connaître avec précision l’étendue des couvertures ;
• Les franchises qui s’appliquent ;
• Les plafonds d’indemnisation, à savoir le montant maximal versé par l’assureur ;
• Les éventuelles exclusions de garanties, notamment celles liées à un défaut d’entretien ou un manque de maintenance de l’immeuble.

Copropriétaire occupant, bailleur ou locataire : quelles sont vos obligations ?

Que vous soyez copropriétaire occupant, locataire ou bailleur, vos obligations en matière d’assurance diffèrent.

La loi Alur et l'assurance des copropriétaires : le cas du copropriétaire occupant et le cas du copropriétaire bailleur

Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR de 2014, un copropriétaire occupant doit obligatoirement bénéficier d’une assurance responsabilité civile intégrée à son assurance habitation. Ce contrat le protège contre d’éventuels dommages causés aux voisins, à des tiers ou aux parties communes de l’immeuble.

L'assurance PNO obligatoire en copropriété

La loi ALUR oblige également un propriétaire non occupant (PNO) d'un logement situé au sein d'une copropriété à souscrire une assurance PNO. Destinée spécialement aux investisseurs locatifs, elle protège le bailleur lorsque le bien est occupé par un locataire, mais aussi lorsqu’il est vacant. Elle inclut des garanties indispensables comme la responsabilité civile, les dégradations causées au logement, les catastrophes naturelles voire les loyers impayés. Ces dernières garanties sont facultatives, car seule la responsabilité civile est légalement exigée.

Le locataire

Un locataire doit pour sa part bénéficier d’une assurance habitation, qui le protège contre les risques locatifs : incendie, explosions, dégâts des eaux. À défaut, le bailleur peut souscrire un contrat pour son compte et lui en refacturer la prime majorée.

Quelles assurances couvrent les copropriétés ? Tableau récapitulatif 

Zoom sur la Convention IRSI en copropriété

Afin de simplifier et d’accélérer le règlement des sinistres au sein des copropriétés, les compagnies d’assurance ont créé la Convention IRSI (Convention d’Indemnisation et de Recours des Sinistres d’Immeubles). Entrée en vigueur en 2018 et remaniée en 2020, elle s’applique aux dégâts des eaux et aux incendies de faible importance.

La convention IRSI concerne spécifiquement les sinistres dont le montant des dommages est inférieur à 5 000€ HT ; qu’ils proviennent d’une partie privative ou qu’ils endommagent une partie commune.

La convention prévoit la désignation d'un assureur gestionnaire chargé de piloter le dossier d’indemnisation : recherche de fuite en cas de dégât des eaux, expertise et indemnisation. Résultat : cela évite la multiplication des interlocuteurs, simplifie et accélère la procédure.