Comment contester des travaux de copropriété ?

Résumé de cet article :

• Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester une décision d’AG.
• Le délai de recours est de deux mois à compter de la réception du procès-verbal de l'AG.
• Il existe de nombreuses causes d’annulation, sur le fond comme sur la forme.
• Le recours au tribunal est indispensable, avec avocat obligatoire.
• Les copropriétaires peuvent mobiliser leur protection juridique pour limiter les coûts.

Qui peut contester une décision d’AG ?

Copropriétaires

Seuls certains copropriétaires peuvent contester une décision d’assemblée générale.

Il faut remplir deux conditions :

• Être copropriétaire au moment de l’AG ;
• Avoir été opposant (vous avez voté contre la décision) ou défaillant (vous étiez absent et non représenté).

Bon à savoir :

Un copropriétaire qui a voté pour une résolution ne peut pas revenir sur son choix, sauf vice de procédure grave

Le délai de recours est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’AG. Ce PV doit être transmis par lettre recommandée avec accusé de réception.

Bon à savoir :

Si le procès-verbal ne vous a jamais été notifié, le délai ne court pas. Vous disposez alors d’un délai de 5 ans pour agir (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). En pratique, le syndic régularise rapidement cet oubli pour éviter ce genre de situation.

Syndicat de copropriété

Le syndicat de copropriétaires, par l’intermédiaire de son représentant légal (le syndic), peut contester une décision, notamment si elle porte préjudice à l’immeuble ou s’avère contraire au règlement de copropriété.

Conseil syndical

Le conseil syndical d’un immeuble ne peut pas agir directement en justice, mais il peut alerter les copropriétaires ou le syndic si une décision lui semble irrégulière ou abusive. Il joue un rôle d’intermédiaire et de vigilance.

Dans quels cas une décision d’AG peut-elle être annulée ?

Une décision votée peut être contestée soit sur la forme, soit sur le fond. L’objectif est de démontrer que la résolution prise ne respecte pas les règles de la copropriété ou le droit.

PV d’AG non conforme

La convocation ou le procès-verbal d’AG peuvent comporter des vices de forme :

• Non-respect du délai de convocation de 21 jours avant la tenue de l’AG (article 9 du décret du 17 mars 1967) ;
• Ordre du jour incomplet ou imprécis ;
• Présidence de séance assurée par une personne extérieure à la copropriété ;
• Défaut de notification du PV.

Ces éléments sont autant de motifs permettant de contester le PV d’AG en copropriété.

Motifs de fond

Usage abusif du fonds de travaux copropriété

Certains travaux peuvent être financés à tort avec le fonds de travaux. Or, celui-ci est strictement réservé à certaines opérations : travaux d’entretien, d’économie d’énergie, ou imposés par la réglementation (article 14-2 de la loi de 1965). Un usage détourné ou une absence de transparence pourrait justifier l’annulation de la décision.

Horaires non respectés

Les travaux en copropriété ont des horaires réglementés par le règlement intérieur ou la municipalité. Si des nuisances surviennent en dehors des plages autorisées (souvent 8h-12h / 14h-19h), les copropriétaires peuvent se plaindre, voire demander la suspension ou l’annulation de la décision autorisant les travaux.

Bon à savoir :

Les troubles de jouissance liés à des travaux peuvent constituer un motif sérieux de contestation si l’impact est durable et injustifié.

Exemple concret

Lors d’une AG, des travaux de ravalement de façade ont été votés à la majorité simple, avec un seul devis présenté. Un copropriétaire défaillant a contesté la décision devant le tribunal : la majorité requise n’était pas respectée et l’information préalable insuffisante. Le juge a annulé la résolution pour vice de fond.

Décision contraire aux votes requis

Chaque type de travaux nécessite une majorité précise (articles 24, 25, 26 de la loi de 1965). Une mauvaise application du mode de scrutin est un motif d’annulation fréquent.

Exemple : Des travaux d’amélioration ont été votés à la majorité simple de l’article 24 alors qu’ils nécessitaient la double majorité de l’article 26. La décision d'AG est juridiquement fragile et peut être remise en cause.

Bon à savoir :

Les décisions prises sans respecter les bonnes majorités sont juridiquement nulles, même si elles ont été votées en apparence à la majorité.

Quels travaux ne nécessitent pas l'accord préalable du syndicat réuni en assemblée générale ?

Certains travaux peuvent être réalisés sans vote préalable en AG :

• Travaux urgents indispensables à la sauvegarde de l’immeuble (fuite importante, chauffage collectif en panne, etc.), qui seront simplement validés après coup à la prochaine AG (article 18 de la loi de 1965) ;
• Travaux privatifs réalisés par un copropriétaire à l’intérieur de son lot (par exemple, repeindre ou changer une cuisine), à condition qu’ils ne modifient ni les parties communes ni l’aspect extérieur de l’immeuble.

Bon à savoir :

Même pour des travaux privatifs, il est prudent d’avertir le syndic par écrit. Certains règlements de copropriété imposent une déclaration ou un accord préalable.

Et si je ne peux pas payer ma part des travaux ?

En cas de difficulté financière, n’attendez pas d’être en impayé : contactez le syndic pour demander un échéancier.

Il est aussi possible d’explorer un emprunt pour travaux de copropriété , ou d’envisager une aide sociale ou bancaire. L’objectif : éviter le contentieux et le blocage de la copropriété.

Contester en agissant devant le tribunal

Recours formel avant saisie

Avant d’intenter une action, il est recommandé (mais non obligatoire) d’adresser une lettre recommandée au syndic pour demander de reconsidérer de la décision. Cela ne suspend pas les délais de recours, mais peut désamorcer un conflit. En cas de démarche amiable, restez vigilant sur les délais de recours.

Action judiciaire

En l’absence d’accord amiable, le seul moyen d’agir est de saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. L’assistance d’un avocat est obligatoire.

Durée moyenne de la procédure :

• 1 à 2 ans pour une décision de première instance ;
• Jusqu’à 10 ans si vous allez en Cassation.

Coût estimé : entre 1500 et 3000 € en moyenne, voire davantage selon la complexité du dossier.

Bon à savoir :

Attention à la procédure abusive ! En cas de contestation infondée ou dilatoire, le tribunal peut infliger une amende allant jusqu’à 10 000 € (article 32-1 du Code de procédure civile).

Démarches et pièces requises

Pour renforcer vos chances, rassemblez :

• Le procès-verbal de l’AG contestée ;
• La convocation à l’AG ;
• Le règlement de copropriété ;
• Tout élément de preuve des irrégularités (courriers, devis, témoignages, etc.).

Bon à savoir :

Si vous disposez d’une assurance protection juridique, elle peut couvrir tout ou partie des frais liés à la procédure.

FAQ

Comment s'opposer à des travaux dans une copropriété ?

S’opposer ou contester, ce n’est pas la même chose !
Vous pouvez vous opposer à des travaux dès l’assemblée générale, en votant contre ou en demandant un report. Mais une fois la décision votée, il vous faudra la contester en justice pour qu’elle soit suspendue ou annulée. Le vote seul ne suffit pas à bloquer les travaux.

Quel est le délai de prévenance pour les travaux en copropriété ?

La convocation à l’AG doit parvenir aux copropriétaires au moins 21 jours avant la réunion (article 9 du décret du 17 mars 1967). En cas de non-respect, la décision est contestable.

Pour les travaux votés, un affichage ou une information en amont est souvent prévu par le règlement de copropriété ou la mairie, surtout si des nuisances sont à prévoir.

Que faire si les travaux votés ne sont pas réalisés par le syndic ?

Si le syndic ne met pas en œuvre une décision votée, vous pouvez :

• Adresser un rappel par courrier recommandé ;
• Alerter le conseil syndical d’un immeuble ;
• Demander la mise en concurrence du syndic à la prochaine AG ;
• Envisager une action en justice en cas de préjudice grave.

Vous pouvez également choisir un syndic plus réactif lors de la prochaine mise en concurrence.

Références légales :

• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 24, 25, 26, 42
• Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 9
• Code de procédure civile, article 32-1 (procédure abusive)

Pour compléter, jetez un oeil à ces articles :

• Vous souhaitez financer des travaux votés par l’AG ? Découvrez notre article sur l’ emprunt pour travaux de copropriété .
• Vous envisagez d' acheter une partie commune ? Informez-vous sur la procédure.
• Vous ne pouvez pas payer votre quote-part ? Consultez notre guide "je ne peux pas payer les travaux de la copropriété" à venir prochainement sur notre site.