Logement classé F ou G : tout savoir sur les passoires thermiques
Que vous soyez un acheteur, un investisseur locatif ou vendeur d’un logement classé F ou G, plusieurs questions se posent. Ces biens qualifiés de passoires thermiques sont dans le viseur des pouvoirs publics depuis l’entrée en vigueur de la Loi Climat et Résilience. Peut-on encore louer un logement classé F ou G au DPE (Diagnostic de performance énergétique) ? Est-il possible de vendre ? À quelles conditions ? Quels travaux prévoir et comment les financer ? Toutes les réponses, point par point.
Logement classé F ou G : ce qu’il faut retenir
- Un logement classé F ou G est considéré comme une passoire thermique : il consomme beaucoup d’énergie et génère d'importantes quantités d'émissions de gaz à effet de serre.
- Les logements G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, tandis que les logements F peuvent encore être loués jusqu’en 2028, mais sans possibilité d’augmenter le loyer.
- La vente de ces logements est autorisée, mais elle est encadrée.
- Sortir du statut de passoire thermique passe par des travaux de rénovation énergétique : l’isolation, le chauffage et ventilation.
- Des aides financières existent pour accompagner les propriétaires dans leurs projets de rénovation
Qu'est-ce qu'un logement classé F ou G ?
Diagnostic de performance énergétique et classement DPE, ce qu’il faut savoir
Comprendre la réglementation du DPE au sujet des logements classé F et G est indispensable. Depuis que la réalisation d’un DPE est obligatoire, les appartements comme les maisons dont la consommation énergétique est particulièrement élevée se retrouvent tout en bas du classement Diagnostic de performance énergétique.
Pourquoi un logement est-il classé F ou G ?
Le DPE classe les logements de A à G, en fonction de leur consommation en énergie, exprimée en l’occurrence en kWh/m²/an. Le classement au DPE est ainsi le suivant :
- Classe A : jusqu’à 70 kWh/m²/an
- Classe B : de 71 à 110 kWh/m²/an
- Classe C : de 111 à 180 kWh/m²/an
- Classe D : de 181 à 250 kWh/m²/an
- Classe E : de 251 à 330 kWh/m²/an
- Classe F : de 331 à 420 kWh/m²/an
- Classe G : au-delà de 420 kWh/m²/an
Ces biens immobiliers représentent une part significative du parc de logements en France, environ 4,2 millions, soit près de 13,9%. Il s'agit pour la plupart d'appartements anciens et de maisons individuelles mal isolées.
Logement classé F ou G : pourquoi parle-t-on de passoires thermiques ?
Ces logements qui figurent tout en bas du classement du diagnostic de performance énergétique sont qualifiés de passoires thermiques car ils affichent d’importantes déperditions thermiques par les murs, le toit, les fenêtres.
Ils réunissent une mauvaise isolation thermique, des systèmes de chauffage obsolètes et un système de ventilation inefficace. Résultat : beaucoup d'inconfort pour les occupants, des factures d’énergie élevées et un impact environnemental important.
Peut-on louer un logement classé G ou F ? Le calendrier
L'interdiction de location d'un DPE G en 2025, ce qu’il faut savoir
La loi est claire : depuis le 1er janvier 2025, la mise en location d’un logement classé G est interdite. Le renouvellement du bail est également interdit de même que sa tacite reconduction.
Pour un logement classé F, la location est toujours possible mais l’interdiction de location sera effective à partir de 2028.
Autrement dit, la location d’un logement au DPE F en 2026 reste possible. Seuls les logements G sont interdits à la mise en location depuis 2025.
- Depuis le 1er janvier 2025, la classe G est interdite à location
- Les logements de classe F peuvent être loués en 2026 mais ce ne sera plus le cas à partir de 2028.
Quelles sont les sanctions en cas de location d'un logement classé G ?
Louer un logement G après 2025 expose le propriétaire à des sanctions légales suite à la contestation du bail par le locataire :
- Des amendes administratives
- L’obligation de réaliser des travaux de rénovation énergétique
L’augmentation du loyer d’un DPE F est-elle possible ?
Les propriétaires bailleurs d’un logement classé F ne peuvent pas augmenter le loyer.
En effet, un gel des loyers s’applique pour des biens immobiliers notés F. Leur mise en location est toujours possible en 2026. Mais le loyer ne peut pas être augmenté tant que des travaux de rénovation énergétique ne sont pas réalisés et les font changer de classe énergétique.
Peut-on vendre un logement classé F ou G ?
La réponse est claire : oui, un logement classé F ou G peut être vendu. Mais sous conditions.
Depuis le 1er avril 2023 pour F/G, et depuis le 1er janvier 2025 pour E, l'obligation d'audit préalable à la vente s'applique. Cet audit présente à l’acheteur des scénarios de travaux de rénovation pour améliorer la performance du logement.
La performance énergétique influence justement le prix de vente, via la notion de valeur verte. En somme, un bien performant au niveau énergétique (classé A, B ou C) se vend mieux et plus vite, tandis qu’un logement F ou G subit souvent une décote.
Si vous envisagez d'acheter un bien classé F ou G, un conseil : pensez à consulter les taux de crédit immobilier actuels et à simuler votre capacité d'emprunt pour vos travaux.
Rénovation : comment améliorer un DPE G ou F ?
Afin de sortir du statut de passoire thermique, des travaux de rénovation énergétique s’imposent. L’objectif est d’atteindre au minimum la classe D ou E.
Les travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser
Les travaux de rénovation à prioriser sont :
- L’isolation des murs, des combles et des planchers
- La modernisation des systèmes de chauffage et de production d’eau chaude
- L’amélioration de la ventilation : installation d’un ventilation mécanique (VMC simple ou VMC double flux)
Comment financer la rénovation de votre logement F ou G ?
Les aides financières disponibles
Bonne nouvelle : plusieurs dispositifs et aides publiques comme MaPrimeRénov' existent pour accompagner les propriétaires. Leur montant dépend notamment de vos conditions de ressources.
| Aide ou financement | Objectif principal | Description et informations utiles | Public concerné |
|---|---|---|---|
| MaPrimeRénov’ | Réduire le reste à charge des travaux | Aide financière versée par l’État pour financer des travaux de rénovation énergétique (isolation, chauffage, ventilation). Le montant dépend des revenus du ménage, du type de travaux réalisés et du gain énergétique obtenu. Elle peut être cumulée avec d’autres aides. | Propriétaires occupants, propriétaires bailleurs, sous conditions de ressources et de performance énergétique |
| Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) | Financer les travaux sans payer d’intérêts | Prêt bancaire sans intérêts permettant de financer un bouquet de travaux ou une rénovation globale. Il peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros selon la nature des travaux | Tous les propriétaires (occupants ou bailleurs), copropriétés incluses |
| Prêt travaux habitat | Compléter le plan de financement | Prêt bancaire classique destiné à couvrir le reste à charge après déduction des aides. Les conditions (taux, durée) varient selon les établissements et le profil de l’emprunteur. Il permet d’étaler le coût des travaux dans le temps. | Ménages modestes ou intermédiaires, propriétaires occupants principalement |
Ces différents coups de pouce sont souvent soumis à des conditions de ressources et à la nature des travaux engagés.
Le réseau France Rénov accompagne gratuitement les propriétaires dans leurs démarches et dans leurs demandes d'aides financières.
-
Oui, l’interdiction concerne uniquement la classe G à partir de 2025.
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Oui, et il doit être complété par un audit énergétique.
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Pas systématiquement, mais la valeur verte influence de plus en plus le prix.
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L’isolation, le chauffage et la ventilation sont prioritaires.
-
Oui, sous conditions, plusieurs aides peuvent être combinées pour réduire le montant total des travaux.
Rédacteur spécialisé en immobilier, ses articles abordent toutes les thématiques liées à l'achat, à la vente et à l'investissement immobilier : actualités, marché, tendances, réglementation...
Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
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