La multipropriété immobilière : est-ce intéressant pour vous ?
Acquérir un bien immobilier en multipropriété est un concept déjà ancien présent dans plusieurs pays d'Europe. Comment fonctionne ce mode d'acquisition particulier ? Quels en sont les avantages et les inconvénients ? Quelles précautions faut-il prendre avant d'acheter ? Voici le tour d'horizon indispensable avant de se lancer dans un investissement en multipropriété.
Points essentiels :
- L'acquisition en multipropriété ne consiste pas un achat de bien immobilier mais l'achat de parts sociales d'une société civile immobilière (SCI) qui est propriétaire d'un bien.
- Vous ne disposez que du droit d'occuper le bien quelques semaines par an en contrepartie du prix initial et des charges récurrentes.
- Le terme de multipropriété est parfois également utilisé pour désigner une personne à la tête d'un patrimoine immobilier. L'administration fiscale française la considère facilement comme un professionnel dans l'évaluation de son patrimoine.
Qu'est-ce que la multipropriété immobilière ?
Définition
La multipropriété se définit comme un contrat d’utilisation d’un bien immobilier à temps partagé, conclu pour une durée supérieure à un an. Un consommateur acquiert à titre onéreux la jouissance d'un bien immobilier à usage d'habitation, pour des périodes déterminées ou déterminables.
Contrairement à ce que son appellation pourrait laisser penser, la multipropriété ne confère pas une pleine propriété partagée, mais un droit de jouissance périodique et limité dans le temps.
Juridiquement, l’acquéreur achète des parts sociales (ou des actions) d’une société d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé. Il n'achète pas un bien immobilier !
Origine du Timeshare
La multipropriété possède plusieurs synonymes : timeshare ou immobilier en jouissance à temps partagé. Ce concept remonte aux années 60-70 aux États-Unis et en Europe.
En France, la multipropriété est lancée en 1967 par une société française dans les stations de sports d'hiver. Il faudra attendre la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 pour réglementer cette opération.
Type de biens : vente appartement à la mer ou à la montagne
En pratique, la multipropriété s'est développée autour des stations de sports d'hiver, des appartements au bord de la mer, en France ou en Europe, ainsi que dans des résidences de vacances.
Réglementation
Les articles L 224-69 à L 224-89 du Code de la consommation définissent ainsi la multipropriété.
La directive européenne 94/47/CE adoptée le 26 octobre 1994 complète ces règles, tout comme toutes les règles relatives à la protection du consommateur.
Différence multipropriété et copropriété
La multipropriété n'a donc rien de commun avec la copropriété. Dans cette dernière, vous achetez un bien immobilier dont vous êtes pleinement propriétaire, ainsi qu'une quote-part de parties communes liée à un immeuble ou à une résidence. Vous êtes ainsi totalement libre de vendre, de louer ou de transmettre votre bien en copropriété.
Comment fonctionne une multipropriété ?
Si vous devenez multipropriétaire, vous bénéficiez d'un droit de jouissance d'un bien immobilier sur une période donnée. Par exemple, le droit d'occuper un appartement meublé quelques semaines par an pour les vacances.
L'acquisition des parts de la société propriétaire du bien génère plusieurs droits et obligations :
- En tant qu'associé, vous participez aux assemblées générales de la société.
- Vous payez les coûts récurrents d'entretien du bien et de la résidence (quote-part).
- Ces frais maintiennent la propriété, paient l'assurance, les services publics, le nettoyage, la rénovation et les taxes.
Les avantages et inconvénients d'un achat en multipropriété
| Avantages | Inconvénient |
| Accessibilité pour un coût moins élevé qu'un achat en propre | Absence de propriété réelle |
| Équipements dans une résidence (piscine, services, restaurant) | Difficultés de revente des parts sociales |
| Vacances prévues sans avoir à chercher un bien à louer | Vacances au même endroit chaque année |
| Aucune gestion à réaliser soi-même | Charges d'entretien lourdes et incontrôlables, transmissibles aux héritiers |
| Possibilité d'échanger sa période avec une autre personne | Méthodes de vente douteuses |
Quelles précautions prendre avant de s'engager dans un investissement en multipropriété ?
Le contrat de multipropriété
Conformément au droit français et européen, il est recommandé de signer le contrat en France ou dans un pays de l'Union européenne. Le contrat doit être rédigé en français.
Il est absolument indispensable de le lire attentivement chez soi avant toute signature. De nombreuses mentions sont obligatoires pour informer correctement l'acheteur.
La loi française protège en accordant un délai de rétractation de 14 jours. Pendant ce délai, aucune somme, aucun acompte ne doit être versée au vendeur.
N'hésitez pas à consulter un avocat ou un notaire avant de signer pour analyser le contrat et ses implications juridiques et financières.
La société gestionnaire
Intéressez vous au sérieux et à la réputation de l'entreprise gestionnaire avant toute opération.
Il convient, en tout état de cause, de se montrer particulièrement vigilant face aux discours commerciaux présentant la multipropriété comme un placement rentable ou un véritable investissement immobilier.
Évaluez les coûts sur la durée de vie de la société (jusqu'à 99 ans) car l'obligation de paiement se transmet à vos héritiers. Vous devez calculer le coût réel (initial + appels de fonds annuels) et le comparer avec votre budget habituel de vacances.
La revente du bien
Revendre ses parts sociales se révèle compliqué en pratique car il n'existe pas de marché de la multipropriété. Vous avez donc intérêt à vous renseigner sur l'existence d'un marché secondaire et des conditions réelles de reventes de vos parts.
Les conditions de cession de parts sociales sont régies par les statuts de la société. Elles nécessitent le plus souvent l'accord unanime des associés ! Il est toutefois possible d'obtenir l'autorisation de vendre en justice.
Multipropriétaire : posséder plusieurs biens immobiliers, c’est être assimilé à un professionnel par le fisc
La notion de multipropriétaire connaît aussi une autre définition : celle du titulaire de plusieurs biens immobiliers.
L'administration fiscale a tendance à considérer un multipropriétaire comme un pro de l'immobilier. Il doit donc être vigilant sur l'estimation de la valeur de ses biens immobiliers.
La bonne foi du propriétaire pourrait, en effet, être remise en question du fait de sa pratique importante de l’immobilier, d’autant que l’administration fiscale a ouvert aux contribuables son fichier des transactions immobilières (PATRIM) pour qu’ils puissent estimer leurs biens.
Questions fréquentes sur la multipropriété
Les multipropriétés existent-elles encore ?
Oui, l'acquisition en multipropriété existe encore mais est encadrée par le Code de la consommation pour protéger l'acheteur. Toutefois, la mode de ce type d'achat est passée face aux nombreux problèmes de revente des parts sociales.
Comment sortir de la multipropriété ?
Pour sortir d'une multipropriété, vous devez céder vos parts sociales de la société civile immobilière (SCI) propriétaire du bien. Or, selon les statuts, cette vente nécessite l'accord unanime des associés. Vous n'aurez alors d'autre choix que d'obtenir une décision de justice. Encore faut-il trouver un acquéreur !
Béatrice Michaux est diplômée d'un Master II en droit de la Propriété Intellectuelle & d'un Master I en Droit des affaires et fiscalité des entreprises de l'université Panthéon-Assas. Elle rédige des articles juridiques dans le secteur immobilier depuis 2017.
Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
