Un mur entre deux propriétés n’est pas toujours mitoyen
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Le caractère mitoyen d’un mur n’est pas uniquement lié à sa fonction de clôture. La Cour de cassation vient de rappeler et de préciser cette notion. En cas de mitoyenneté, l’entretien d’un mur doit être pris en charge à parts égales entre les deux propriétaires.
Dans le langage courant, un mur est dit mitoyen lorsqu'il est en limite de propriété. Pour délimiter une propriété, bâtie ou non bâtie, la présence d'éléments de séparation, comme un mur ou une barrière, est fréquente. Beaucoup de murs ou de clôtures peuvent donc être assimilés à des éléments mitoyens.
La mitoyenneté est une notion juridique
Or la notion de mitoyenneté, du point de vue juridique, est précise. Le plan de cadastre note d’ailleurs cette caractéristique. En cas de mur, talus ou fossé séparatif mitoyen, le trait sur le plan de cadastre est simple. Lorsque l’élément de séparation ne l’est pas, un petit tiret est mentionné du côté du propriétaire de cette séparation. Le Code civil comporte également plusieurs articles relatifs à cette notion. L’un d’eux précise ainsi que l’inclinaison d’un seul côté du sommet du mur révèle que ce mur n’est pas mitoyen.
Quelle que soit donc la jouissance d’une limite de propriété, la mitoyenneté ou la non-mitoyenneté doivent être appréciées au regard des textes juridiques. La Cour de cassation, dans l’un de ses arrêts récents, a ainsi rejeté la reconnaissance de la mitoyenneté pour un mur, alors que celui-ci profitait au voisin. Son terrain, plus haut, était en effet maintenu par ce mur.
Comment vérifier si un mur est mitoyen
L’entente cordiale avec ses voisins, et le bon sens, viendront souvent faire partager des frais d’entretien d’un mur en limite de propriété. Celui-ci, bien que non-mitoyen du point de vue juridique, bénéficie aux deux propriétés. Mais en cas de désaccord, la mitoyenneté pourra être appréciée précisément, et ne sera pas systématiquement reconnue, malgré son utilité séparative. Le site Internet du Cadastre permet d’obtenir en ligne, immédiatement et gratuitement, le plan de sa parcelle.
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Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
