Compromis de vente : pourquoi avoir recours à un acte sous seing privé ?
Sommaire
La signature d'un avant-contrat synallagmatique, sous acte authentique ou sous seing privé, engage les parties. C'est un acte essentiel dans une transaction immobilière. La rédaction du compromis de vente obéit donc à une certaine rigueur et une grande vigilance.
En résumé :
- Le compromis de vente est un avant-contrat immobilier engageant vendeur et acheteur.
- La signature du compromis peut se réaliser par acte authentique ou par acte sous seing privé.
- Un compromis sous seing privé immobilier doit être rédigé avec vigilance et comporter toutes les clauses et éléments requis en annexe.
Qu'est-ce qu'un compromis de vente sous seing privé ?
Le compromis de vente immobilier est une promesse synallagmatique de vente, c'est-à-dire un engagement réciproque.
La signature de cet avant-contrat n'est pas obligatoire dans une vente immobilière. Mais elle rassure les parties et encadrent les futures modalités de la transaction.
Promesse unilatérale de vente ou compromis de vente ?
Il est possible de signer plusieurs types d'avant-contrat :
- la promesse unilatérale de vente dans laquelle seul le vendeur s'engage à céder le bien immobilier. En contrepartie, l'acheteur lui verse une indemnité d'immobilisation.
- le compromis de vente dans lequel acheteur et vendeur s'engagent.
La promesse de vente sous seing privé n'est possible que si elle fait l'objet d'un enregistrement auprès des services fiscaux.
Quelle est la valeur juridique d'un acte sous seing privé ?
Le compromis de vente vaut vente d'un point de vue juridique, puisqu'il marque l'accord sur le bien immobilier et le prix de vente, c’est-à-dire le consentement des parties.
La signature d'un compromis sous seing privé n'a pas force exécutoire contrairement à l'acte authentique. Si une partie refuse d'exécuter ses obligations, l'autre partie devra saisir le juge compétent pour obtenir l’exécution des engagements.
Un acte sous seing privé n'est pas opposable aux tiers. Aussi, le compromis s'impose au vendeur et à l'acheteur, mais pas aux tiers.
Quelle est la différence entre un compromis de vente par acte authentique et par acte sous seing privé ?
| Compromis de vente sous seing privé | Compromis de vente par acte authentique |
|---|---|
| Compromis vaut vente | Force exécutoire |
| Pas d'enregistrement auprès des services fiscaux | Opposabilité aux tiers |
| Rédaction entre particuliers, avec ou sans assistance d'un professionnel de l'immobilier notamment | Rédaction par un notaire sous sa responsabilité |
Comment signer un compromis de vente sous seing privé ?
Où trouver un modèle fiable de compromis de vente ?
Les parties peuvent obtenir l'accompagnement d'un professionnel comme un avocat ou un agent immobilier pour signer le compromis de vente sous seing privé.
Il existe des modèles de compromis de vente sous seing privé en ligne, à utiliser avec vigilance si vous n'avez aucune notion de droit ou s'il s'agit de votre premier achat immobilier.
Il est donc conseillé aux parties de se faire assister pour éviter toute difficulté au titre de l’étendue de l’engagement de chacune des parties.
Veillez à prévoir une durée de validité suffisante, une description précise du bien, le prix de vente et le plan de financement. Le versement d'un dépôt de garantie compris entre 10 et 15 % est à mentionner. Il convient aussi de prévoir les conditions suspensives sans lesquelles la vente définitive ne pourra pas intervenir.
Quel délai de rétractation avec un acte sous seing privé ?
L’acquéreur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours pour revenir sur son engagement. Ce délai court à compter de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception contenant la promesse de vente immobilière sous seing privé.
Aucune justification n'est nécessaire pour renoncer à l'achat immobilier. Les sommes éventuellement versées sont à restituer dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la rétractation (par courrier recommandé avec accusé de réception).
Exemple : vous achetez un appartement et signez la promesse de vente entre particuliers le 10 octobre. Le vendeur vous l'envoie par recommandé et la première présentation a lieu le 13 octobre. Peu importe que vous soyez présent ou non pour recevoir le courrier. Le délai de rétractation commence le 14 et se termine le 23 à minuit.
Quelles clauses suspensives prévoir ?
Plusieurs clauses suspensives sont importantes à prévoir dans le compromis de vente sous seing privé :
- condition suspensive d'octroi d'un prêt immobilier par l'acquéreur
- condition suspensive d'obtention d'un permis de construire
- clause relative à l'exercice du droit de préemption de la commune
- clause relative à la découverte d'une servitude d'urbanisme grave
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Quelles pièces justificatives mettre en annexe d'un compromis de vente ?
Le nombre d'éléments obligatoires en annexe d'un compromis de vente est en constante augmentation, notamment depuis la loi Alur de 2014.
- Dossier de diagnostic technique (DDT) avec notamment le constat de risque d'exposition au plomb (CREP), le constat d’amiante, le diagnostic de performance énergétique (DPE). L'article L 271-4 du Code de la construction et de l’habitation donne la liste complète.
- En cas de bien en copropriété : règlement de copropriété, procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales, fiche synthétique de l'immeuble notamment. L'article L 721-2 du même code donne la liste complète.
Ces éléments ont pour but de protéger l'acquéreur en lui donnant une information complète sur le bien qu’il envisage d’acquérir.
Combien coûte un acte sous seing privé ?
Les coûts directs de rédaction peuvent varier de zéro à plusieurs centaines d'euros si vous faites appel à un avocat.
Le recours à l'agent immobilier chargé de la transaction comporte dans ses honoraires l'assistance au cours de la vente. Aucun frais supplémentaire n'est alors à prévoir.
Les coûts indirects sont supportés par la partie qui doit fournir les éléments : par exemple, le vendeur paie les frais d'établissement des diagnostics. De même que les honoraires de l’agent immobilier sont déduits du prix de vente perçu par le vendeur.
Qui paie le compromis de vente sous seing privé ?
Si la question "qui paie les frais de notaire" est relativement simple, il en est de même pour les frais d'un acte sous seing privé.
Les coûts indirects sont supportés par la partie qui doit fournir les éléments : par exemple, le vendeur paie les frais d'établissement des diagnostics.
Et si vous faites appel à un notaire ?
Le notaire intervient obligatoirement lors de la vente, qui se fait par acte authentique. Cela ne coûte pas plus cher de faire appel à votre notaire, à celui de l'autre partie ou aux deux notaires. En effet, tout le travail de vérification se fera alors au moment de la promesse de vente et non au moment de l'acte authentique.
Les frais de notaire dans l'ancien comme dans les frais de notaire dans le neuf comporte une partie réservée au travail du notaire : ce sont ses émoluments.
N'hésitez pas à faire appel à un notaire dès la signature du compromis. L'expertise du notaire rassure vendeur et acheteur sur la transaction immobilière et leur accorde un niveau de protection juridique élevé.
Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
