Comment faire baisser les frais de notaire ?

Que comprennent les frais de notaire ? 

Les frais de notaire, formulation impropre qui désigne en réalité les frais d’acquisition d’un bien immobilier, sont payés par l’acquéreur du bien immobilier. Ils s’élèvent entre 7 à 8 % du prix de vente si vous achetez un bien ancien et entre 2 à 3 % pour un bien neuf.

Ils sont constitués de :

• 80% de droits de mutation (taxes) :

Ces taxes, appelées « droits de mutation », comprennent par exemple les droits d’enregistrement ou encore la taxe de publicité foncière (qui sert à payer la prestation informant les personnes concernées qu'une vente a lieu), et sont exigibles dès la signature de l’acte de vente.

Le notaire les reverse directement à l’État et aux collectivités locales et leur montant diffère selon la valeur du bien et son emplacement géographique. Dans l’ancien, ils s’élèvent à 5,80665 % du prix de vente dans 97 départements nationaux et à 5,09006 % dans l’Indre (36), l’Isère (38), le Morbihan (56) et Mayotte (976).

• 10% de débours :

Les débours servent à payer le coût des documents et les frais exceptionnels qui entourent la vente immobilière. Ils permettent ainsi de rémunérer les différents intervenants en charge de réaliser les actes et les documents qui vont permettre d’effectuer le transfert de propriété : conservateur des hypothèques (qui enregistre le bien au service de la publicité foncière), frais de publication de vente, document d’urbanisme, extrait du cadastre, géomètre expert, etc.

• 10% pour la rémunération (émoluments) du notaire :

La rémunération du notaire se compose d’une partie fixe et d’une partie proportionnelle, toutes deux tarifées par l’État et inscrites dans le code du commerce.

La part de rémunération fixe permet d’acquitter les diverses démarches effectuées avant et après la signature de l’acte de vente par le notaire.
La partie de rémunération proportionnelle règle quant à elle le temps passé à la rédaction des actes notariés en vue de leur enregistrement et de leur conservation. Cette rémunération proportionnelle est fixée en fonction de la valeur du bien, par tranche, selon un barème légal.

Bon à savoir :

depuis le 1er janvier 2021, la rémunération proportionnelle du notaire est ainsi fixée à un taux de : 3,870 % pour une transaction de 0 à 6 500 € ; 1,596 % de 6 500 à 17 000 € ; 1,064 % de 17 000 à 60 000 € ; 0,799 % pour toute tranche supérieure à 60 000 €

Comment négocier les émoluments du notaire ?

Il n’est pas possible de négocier la majeure partie des frais de notaire, car 80 % sont versés à l’État sous forme de taxe (les droits de mutation), mais vous pouvez tenter une négociation de la rémunération réelle du notaire. En effet, depuis la réforme Macron (arrêté du 28 février 2020) entrée en vigueur le 1^er janvier 2021, les notaires peuvent consentir des remises partielles sur leur rémunération pour les transactions d’un montant au moins égal à 100 000 €.

Le taux de remise a également doublé, avec une remise maximale de 20 % applicable sur la part des émoluments du notaire (rémunération réelle du notaire) calculés sur le prix d’achat au-dessus de 100 000 €. Ainsi, si vous faites l’acquisition d’un bien de 230 000 €, le notaire pourra vous accorder une remise jusqu’à 20 % sur les émoluments qu’il touche sur 130 000 €.

Le notaire ayant une obligation d’information, ces taux de remise doivent d’ailleurs être affichés clairement dans l’office du notaire, par catégorie d’actes et par tranche. Si plusieurs notaires se partagent la prestation, chacun peut appliquer à l’acquéreur une remise sur la part des émoluments qui lui reviennent.

D’autre part, en tant qu’acquéreur, l’un des moyens à disposition pour réduire légèrement les frais de notaire est de payer séparément les frais d’agence, à condition qu’il soit bien stipulé sur le mandat que c’est à l’acquéreur de les régler. En effet, les frais de notaire sont calculés uniquement sur la valeur du bien immobilier, c’est-à-dire son prix de vente net vendeur, et non pas sur le coût total de la transaction.

Déduire la valeur des équipements du logement

Quand vous achetez un bien, pour réduire les frais de notaire, vous pouvez également déduire de la valeur de ce bien la valeur de tous les équipements (cuisine équipée, électro-ménager, meubles de salles de bains, outils, matériel d’entretien, mobilier de jardin…) restant sur place.

Notez que l’administration fiscale applique une tolérance sur les équipements mobiliers de 5 % de la valeur du bien, au-delà desquels elle est en droit de réclamer des factures pour vérification.

C’est au vendeur de :

- lister tous les meubles et équipements qui restent dans le bien ;

- faire une évaluation de leur valeur sans oublier de déduire un coefficient d’obsolescence ;

- déduire la somme totale obtenue du montant du prix de vente du bien, à préciser dans le compromis de vente ;

- prévoir des justificatifs pour parer d’éventuelles réclamations de l’administration fiscale ;

Si certaines pièces sont considérées comme des biens de valeur, n’hésitez-pas à faire appel aux services d’un commissaire-priseur pour une évaluation précise. Les notaires ont l’habitude de ce type de déduction et peuvent vous aider dans cette démarche.

A noter :

les équipements déductibles ne peuvent être que des « meubles meublants » selon les termes de l’article 534 du code civil, destinés à l’usage ou/et à l’ornement d’un bien. Ne font pas partie du mobilier déductible des frais de notaire, les cheminées, les sanitaires (sauf un éventuel spa), les miroirs scellés dans une boiserie ou un mur, un meuble conçu sur-mesure indélogeable.

En conclusion, en déduisant les biens mobiliers et dans certains cas les frais d’agence, ou encore en obtenant une remise sur les émoluments du notaire, vous pourrez faire baisser vos frais d'acquisition, parfois de plusieurs milliers d’euros !