Perte de valeur ou dépréciation d'un bien immobilier : comment réagir ?

Points essentiels à retenir : 

• La perte de valeur d'un bien immobilier correspond à une diminution de son prix de vente potentiel, par rapport au prix d'achat.
• Plusieurs causes sont possibles : baisse des prix immobiliers, vieillissement du logement, changement de l'environnement proche, etc.
• Il existe de nombreuses solutions pour prévenir ou remédier à une perte de valeur : travaux de performance énergétique, rénovation stratégique des pièces sensibles, effet coup de cœur.

Quelles sont les causes possibles de la perte de valeur vénale d'une maison ?

Plusieurs raisons peuvent faire perdre de la valeur à un bien immobilier. 

Votre maison peut perdre de la valeur en raison du marché immobilier

C'est un facteur externe de perte de valeur d'un bien : le marché immobilier.

La valeur d'un appartement ou d'une maison dépend de l'offre et de la demande à un instant donné. S’il y a beaucoup de logements en vente pour peu d’acheteurs, votre bien sera en concurrence avec les autres et vous devrez peut-être faire une concession sur son prix pour pouvoir le vendre.

Les conditions d’octroi des prêts immobiliers jouent aussi un rôle sur le prix de votre maison. En effet, si les taux d’intérêt sont élevés par exemple, les acheteurs sont moins nombreux et avec un budget plus en baisse. 

Votre bien perd de la valeur en raison du vieillissement de la maison, de la construction ou de l'immeuble

Une maison ou un appartement est susceptible de se déprécier dans le temps, tout simplement parce que ses équipements et ses installations vieillissent. Ils ne répondent plus aux dernières normes légales ou aux goûts actuels des acheteurs. 

Par exemple, les immeubles haussmanniens disposent souvent de grands couloirs...qui deviennent autant de mètres carrés très chers et peu exploitables. 

Un immeuble ancien en mauvais état ou vétuste, l'absence de travaux de rénovation réguliers font craindre à un acquéreur potentiel de lourdes dépenses en complément du prix d'achat. 

Enfin, l’environnement proche de votre bien immobilier peut aussi venir diminuer le prix de votre maison ou de votre appartement. Les causes peuvent être multiples :

• nuisances sonores importantes,
• délinquance dans le quartier,
• absence d'entretien des espaces publics,
• fermeture progressive des petits commerces de proximité,
• projet d'aménagement ou de déménagement (transports, universités, etc.),
• risques naturels ou technologiques (inondations). 

Qu'est-ce qui fait perdre de la valeur à un bien immobilier : un mauvais DPE

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est l'un des éléments du dossier de diagnostics techniques (DDT) que l'acheteur reçoit. 

L'augmentation du coût de l'énergie et les sanctions liées à un mauvais DPE ont largement contribué à la perte de valeur des passoires thermiques (classe F ou G). 

Même si le DPE connaît plusieurs fois par an des modifications, il impacte désormais sérieusement la valorisation d'un bien immobilier.

Les notaires de France appellent cela la valeur verte des logements. La décote subie par un logement classé F ou G atteint 19.1 % en 2024 pour un appartement et 33,4 % pour une maison, par rapport à un logement classé A ou B. 

Comment calculer la dépréciation d'un bien immobilier ?

Pour calculer la dépréciation éventuelle de votre bien immobilier, la formule est la suivante :

A noter

Si le résultat de ce calcul est négatif, cela signifie que votre bien s’est déprécié.

Vous l’aurez compris, pour savoir exactement de combien votre bien s’est déprécié (s’il s’est déprécié), il faut connaître la valeur actuelle de votre bien ou de votre appartement.

La valeur à laquelle un bien immobilier pourrait se vendre s’il était mis sur le marché s’appuie sur de nombreux éléments :

• la surface du bien ;
• son emplacement géographique ;
• l’état du bien : des travaux sont-ils à prévoir ? ;
• le montant des éventuelles charges de copropriété ;
• l’état actuel du marché immobilier ;
• les prix de vente des biens ayant des caractéristiques similaires.

Comment obtenir une estimation fiable de la valeur actuelle d'un bien immobilier ?

Pour obtenir une estimation au plus proche du réel, il est indispensable de s’appuyer sur des outils et des conseils fiables. 

Vous avez l’option d’estimer votre bien vous-même, ou tout du moins de vous faire une première idée, grâce aux outils suivants. Outre les sites spécialisés dans l’estimation immobilière que l’on trouve facilement en quelques clics sur les moteurs de recherche, vous pouvez vous rendre sur :

• La base Demandes de valeurs foncières (DVF) : ce site de la Direction générale des finances publiques (DGFiP) donne accès à toutes les ventes immobilières des 5 dernières années.
• Patrim est un outil disponible depuis votre espace particulier sur le site des impôts. Pour y accéder, allez dans la rubrique « Données publiques », et « Rechercher des transactions immobilières pour m’aider à estimer mon bien ». Vous aurez alors accès aux données précises sur plus de 20 millions de transactions immobilières. Très utile pour vous faire une idée des prix auxquels ont été vendus des biens aux prestations similaires au vôtre.
• Le site des Notaires de France propose un outil pour connaître les estimations de prix au m² sur un secteur géographique précis, en fonction des caractéristiques du bien (surface, nombre de pièces, etc.).

L’autre option est de faire appel à un professionnel : la prestation sera le plus souvent payante, mais l’estimation d’un notaire ou d’un cabinet d’expertise immobilière sera plus précise. Un agent immobilier estime gratuitement les biens immobiliers. 

Découvrez tous nos conseils pour réussir à estimer la valeur d’un bien immobilier sans se tromper.

Comment réagir si votre bien subit une perte de valeur ?

Vous avez constaté que votre bien avait perdu de la valeur ? Pas de panique, certaines bonnes pratiques peuvent vous permettre de lutter contre sa dépréciation.

Rénover les pièces stratégiques 

Les pièces comme les salles de bain et la cuisine, dont la rénovation peut paraître complexe à de futurs acheteurs, doivent être votre priorité.

Les autres pièces peuvent se contenter d’un peu de "home staging" pour mettre en valeur leurs qualités et leur potentiel.

Le "home staging" consiste à valoriser son intérieur à moindre frais pour optimiser le succès de sa vente ou de sa mise en location : le concept est donc de privilégier les petites rénovations (peinture, remplacement des portes de placards, nouveaux joints, etc.).

La majorité des acheteurs sera rassurée par un bien immobilier dans lequel ils n’ont plus qu’à poser leurs valises. Surtout si vous avez su valoriser les atouts du bien : sa luminosité, son potentiel, l'extérieur, etc.

Améliorer le DPE avec des travaux de rénovation énergétique

Un bien qui propose d’excellentes performances énergétiques est un plus indéniable pour la vente.

Par ailleurs, les travaux de rénovation énergétique vous ouvrent droit à des aides, notamment MaPrimeRénov’ ou l'éco-PTZ. 

Investir dans un équipement "coup de cœur" 

La décision d’achat repose parfois sur un petit quelque chose en plus, qui fera pencher la balance envers un bien plutôt qu’un autre. Ce coup de cœur varie selon votre budget et le marché immobilier local mais les options ne manquent pas :

• une terrasse en bois,
• une verrière entre la cuisine et la pièce de vie,
• des placards dans les chambres, etc.

Attention: le coût des travaux doit rester inférieur à la plus-value théorique sur le prix de vente du bien.

Découvrez tous nos conseils pour augmenter la valeur de votre bien immobilier !

Réagir à l'encontre de vos voisins 

Une perte d'ensoleillement en raison de la construction d'un mur d'un immeuble voisin peut avoir un impact sur la valeur de votre maison. Il en est de même des troubles anormaux de voisinage en raison de constructions ou de bruits permanents. 

Vous devez distinguer les inconvénients normaux et anormaux et ne pas hésiter à faire valoir vos droits dès le début. Pour cela, surveillez les permis de construire à proximité de votre logement. Cela vous évitera de mauvaises surprises. 

Questions fréquentes sur la perte de valeur d'un bien immobilier

Une mauvaise isolation peut-elle faire baisser la valeur de mon logement ?

Oui, une isolation médiocre influence la classe du DPE et, par conséquent, la valeur de votre bien immobilier. Les biens énergivores perdent de la valeur car ils nécessitent des travaux de performance énergétique et peuvent subir des interdictions de mise en location. En outre, au quotidien, vos dépenses d'énergie s'envolent. 

Comment savoir si mon quartier va perdre en attractivité ?

Vous pouvez scruter les projets d'aménagements urbains mais aussi les projets liés aux transports ou aux lieux d'enseignement. Si vous avez acheté un studio auprès d'une université et que celle-ci déménage, vos revenus locatifs seront en baisse tout comme la valeur du bien immobilier.