Transformer un logement privé en logement social

HLM et logement social : comprendre l’offre

C’est quoi un logement social ?

En France, les logements sociaux permettent de loger des personnes dont les ressources sont limitées. Le financement, l’attribution et la gestion de ces logements sont gérés par des organismes HLM et sont solidement réglementés :

• Leur objectif est à la fois de proposer des logements à des familles et personnes aux faibles revenus, et/ou à la situation d’hébergement précaire, mais aussi de réduire les inégalités territoriales et promouvoir la mixité sociale.
• Sous réserve d’un plafond de ressources maximal de ses futurs occupants, et avec un niveau de loyer encadré, l’Etat attribue donc des aides pour construire et gérer des logements sociaux.

Qu’est-ce qu’un bailleur social privé ?

Sur le marché de la location immobilière, on distingue généralement les bailleurs sociaux des bailleurs privés :

• Les bailleurs privés font référence aux propriétaires qui louent un logement privé de manière classique. Le régime juridique du bail variera selon que le logement est loué vide ou meublé.
• Les bailleurs sociaux louent des logements destinés aux ménages dont les ressources sont plus faibles. Traditionnellement, les bailleurs sociaux sont des personnes morales (employeurs, organismes publics, etc.).

La possibilité pour un bailleur privé de louer un bien immobilier en tant que logement social se développe depuis quelques années, initiative appuyée par des dispositifs et aides de l’Etat, pour lutter contre la pénurie de logements sociaux. C’est ce que l’on appelle l’intermédiation locative sociale.

Le bailleur privé, s’il loue un logement social, sera alors soumis (sur ce bien) aux mêmes règles que les bailleurs sociaux : application d’un loyer réglementaire, locataire choisi par le biais d’une commission d’attribution, sous condition de ressources, etc.

Louer sa maison ou appartement en tant que bailleur social : quels avantages ?

Devenir bailleur social quand on est particulier présente plusieurs atouts :

• Le loyer perçu est certes plus faible, mais il est garanti (y compris contre la vacance) et sera versé jusqu’à la date de fin du bail, même en cas de départ du locataire.
• Une prime de 1 000 € peut être versée par l’Anah (jusqu'au 31 décembre 2022), après signature d’une convention à loyer social ou très social, et pour une durée d’au moins 3 ans d’intermédiation locative.
• Fiscalement, cette opération est également avantageuse puisqu’un abattement fiscal pouvant aller jusqu’à 85 % des loyers touchés est prévu sur la déclaration des revenus fonciers, selon la zone dans laquelle se situe le logement, le loyer appliqué et le type de convention signé avec l’Anah.

Plus d'infos sur les avantages fiscaux pour les bailleurs ayant signé une convention avec l'Anah.

Comment devenir bailleur social privé ?

Deux formules d’intermédiation locative sociale sont envisageables : la location et sous-location via des initiatives comme Solibail , ou le mandat de gestion sociale.

Sous-location via une association (Solibail)

Cette option consiste à louer le logement directement à une association agréée (Emmaüs par exemple), qui ensuite sous-louera le bien à une personne ou une famille aux revenus modestes. C’est notamment le fonctionnement du dispositif Solibail :

• L’association étant locataire du bien, c’est elle qui verse le loyer et les charges et s’occupe de l’entretien courant et des éventuelles petite réparations nécessaires dans le logement.
• Le paiement du loyer, et la remise en état du logement en cas de dégradation, sont donc garantis.
• L’association se charge également de la gestion locative du bien et ce, gratuitement, vous n’avez donc pas besoin d’intervenir ou de passer par une agence immobilière.
• Vous touchez les loyers, que le logement soit occupé ou non.
• Quand le contrat de bail prend fin, vous pouvez récupérer votre logement. Dans le cas où ses occupants refuseraient de le libérer, c’est là encore l’association qui gèrera le contentieux, sans que vous ayez besoin d’avancer de frais. Vous toucherez par ailleurs des indemnités journalières d’occupation tant que les locataires ne sont pas partis.

A noter : aujourd’hui, le dispositif Solibail existe sur 9 régions, mais d’autres initiatives de ce type existent un peu partout en France. N’hésitez pas à vous renseigner auprès des associations agréées de votre département.

Mandat de gestion social

La deuxième possibilité pour devenir bailleur social particulier est de recourir aux services d’une agence immobilière sociale (AIVS). Son champ d’action est le suivant :

• mise en relation du propriétaire et du/des locataires ;
• rédaction du contrat de location ;
• réalisation de l’état des lieux d’entrée et de sortie ;
• réception du loyer et des charges éventuelles pour le compte du propriétaire ;
• gestion des réparations d'entretien ;
• accompagnement social éventuel du locataire, etc.

A noter : les AIS peuvent également proposer une garantie de loyers et une garantie pour les dégradations éventuelles du logement au besoin.

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