Transformer sa résidence principale en investissement locatif : les points clés à connaître

Points essentiels à retenir : 

• Transformer sa résidence principale en investissement locatif répond à plusieurs situations fréquentes : mobilité professionnelle, besoin de changer de domicile, envie de compléter ses revenus. 
• Une étude de marché s'impose dans tous les cas : tension du marché locatif, état du marché immobilier, réglementation en vigueur. 
• Plusieurs types de location sont possibles : location meublée ou non meublée, location longue durée ou courte durée, avec des conditions et des conséquences très différentes. 

Pourquoi transformer sa résidence principale en investissement locatif ?

Pour l'administration fiscale, la résidence principale est le logement dans lequel le contribuable réside habituellement et effectivement avec sa famille. Par "habituellement", il faut comprendre le lieu de vie d'au moins 8 mois par an (Article R318-7 du Code de la construction et de l'habitation) hors exceptions. 

Achat de sa résidence principale : une réflexion sur le long terme

Acheter sa résidence principale ne signifie pas devoir y vivre toute sa vie ! Trop souvent, les primo-accédants hésitent par peur de se tromper. Cela ne doit pas être un frein à l'achat immobilier, qui constitue avant tout un investissement sur le long terme et la création d'un patrimoine immobilier à transmettre à vos enfants. 

La transformation de la résidence principale en investissement locatif est une des réponses possibles aux nombreux changements de vie au fil du temps. 

Comment gagner de l'argent avec sa résidence principale ?

Première conséquence de la définition de la résidence principale, tout propriétaire peut donc louer 4 mois par an sa résidence principale sans lui faire perdre ce statut (ou 120 jours par an). C'est le cas de la location saisonnière ou meublé de tourisme ou encore location Airbnb. 

La durée totale de la location accordée à un même client ne peut pas dépasser 90 jours consécutifs par année civile.

Ce peut être un bon moyen de générer des revenus supplémentaires périodiques. Attention toutefois à bien respecter toutes les conditions en fonction de la ville ! 

Louer sa résidence principale et acheter une nouvelle résidence principale ou louer un autre bien

Votre logement est devenu trop petit ou trop grand ? Il est trop éloigné de votre nouveau lieu de travail ? Dans ce cas, vous vous posez la question de vendre ou louer cette résidence pour acheter une nouvelle résidence principale ou louer un autre logement correspondant mieux à vos attentes. 

Dans cette situation, vous devez effectuer un calcul de rentabilité à long terme et vérifier vos possibilités actuelles d’emprunt. 

Conserver sa résidence principale pendant une période de mobilité ? 

Autre cas de figure, vous vous expatriez ou bénéficiez d'une mobilité professionnelle. Ce départ peut être pour une durée déterminée ou non. Vous pouvez alors vouloir conserver la propriété de votre bien et le proposer en location longue durée pendant votre absence. 

Il est alors aussi possible de mettre le bien en meublé de tourisme pour une durée supérieure à 120 jours par an. Cette exception est valable en cas d'obligation professionnelle, pour raison de santé ou en cas de force majeure.

Comment mettre en location sa résidence principale ? Les points à vérifier 

Réaliser une étude de marché

Tout investissement locatif est guidé par sa rentabilité. Aussi, le coup de cœur qui vous a conduit à acquérir votre résidence principale peut ne pas plaire à des locataires potentiels. Avant toute décision, une étude de marché s'impose : 

• estimation de son prix de vente actuel par rapport au prix d'achat ; 
• évolution prévisible du quartier dans les prochaines années ; 
• tension du marché locatif local ; 
• estimation du loyer pour ce bien ; 
• plafonnement éventuel des loyers ; 
• travaux à prévoir dans les prochaines années ou pour la mise en location ; 
• charges d'un investissement locatif ;
• conséquences fiscales de la mise en location. 

Investir dans l'immobilier locatif ne s'improvise donc pas. Ces éléments vous permettront d'affiner le calcul de la rentabilité brute et de la rentabilité nette de votre logement. En outre, cela offre la possibilité de comparer les options "vente du bien" et "location du bien" d'un point de vue financier. 

Pour se décider entre achat d'un nouveau bien et location, faites une simulation de prêt immobilier sur notre site ! 

Effectuer les démarches administratives et légales pour louer sa maison

Dans tous les cas de location

Le logement conserve sa vocation de local d'habitation. Aucun changement d'usage n'est donc requis. 

La perte de la qualité de résidence principale nécessite de mettre à jour la rubrique "biens immobiliers" dans son espace privatif sur le site des impôts. 

En outre, il convient d'informer votre banque si un prêt immobilier est en cours de remboursement. C'est l'occasion de recalculer votre taux d'endettement et votre capacité d'emprunt et de modifier votre mensualité, si besoin. 

Attention : certains prêts aidés sont incompatibles avec une mise en location de la résidence principale. Faites le point sur le financement et votre projet en amont ! 

En cas de location en meublé de tourisme 

Plusieurs démarches sont à effectuer : 

• vérifier la compatibilité avec le règlement de copropriété ; 
• obtenir un numéro SIRET pour cette activité ; 
• effectuer une déclaration auprès de certaines mairies pour obtenir un numéro de déclaration (obligatoire partout au plus tard le 20 mai 2026) ; 
• vérifier l'étendue de vos garanties d'assurance. 

La loi Le Meur n°2024-1039 du 19 novembre 2024 durcit les règles des meublés de tourisme en zone tendue. Ainsi, les copropriétés pourront interdire les meublés de tourisme à la majorité des 2/3. En complément, l'obtention d'un numéro de déclaration sera obligatoire pour tous les meublés de tourisme au plus tard le 20 mai 2026 et un diagnostic de performance énergétique (DPE) sera obligatoire progressivement. Enfin, les communes pourront limiter à 90 jours par an la location touristique, au lieu de 120 jours. 

Les différentes options de mise en location pour optimiser la rentabilité du bien 

Mettre sa résidence principale en location meublée (LMNP)

La location meublée est rapide à mettre en place en cas de transformation de votre résidence principale en investissement locatif : vous pouvez laisser vos meubles. Sinon, vous devez équiper le logement du mobilier minimum nécessaire défini par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015. 

Le bail d'une location meublée est d'une durée de principe d'un an. Il existe des baux particuliers comme le bail étudiant ou le bail mobilité. 

Les revenus locatifs de la location meublée sont imposables au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) convient si vous remplissez les conditions. En optant pour un régime réel d'imposition, vous pouvez déduire toutes les charges mais aussi pratiquer l'amortissement de la valeur du logement ! Un avantage fiscal certain pour diminuer l'imposition des loyers. 

Mettre sa résidence principale en location nue (location vide de meuble)

La location nue est souvent présentée comme celle avec une meilleure longévité des locataires. La durée du bail est de 3 ans minimum, sans que vous ne puissiez reprendre le logement. En pratique, vous devez déménager tout votre mobilier. 

En matière de fiscalité, le loyer est un revenu foncier imposable soit au régime du micro-foncier (abattement de 30 %, plafond de 15 000 € par an), soit au régime réel. Dans ce dernier cas, les charges déductibles des revenus fonciers peuvent permettre de créer un déficit foncier et donc de diminuer votre revenu imposable global. 

Quelles sont les conséquences fiscales ? 

Imposition des loyers

La fiscalité d'un investissement locatif est complexe. Les revenus locatifs sont imposables dans tous les cas.

La fiscalité dépend du mode de location : revenus fonciers pour la location nue, bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour la location meublée. Deux options sont possibles dans chaque cas : 

• un régime micro avec un abattement forfaitaire et un plafond de revenus annuels ; 
• un régime réel plus complexe mais permettant de déduire les charges locatives. 

Pour optimiser un investissement locatif rentable, le régime réel est souvent plus favorable. 

Taxe d'habitation

 La taxe d'habitation sur la résidence principale est supprimée depuis 2023. Si votre locataire n'élit pas domicile chez vous, en l'absence de location longue durée, vous pouvez être redevable de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. 

Impôt sur les plus-values immobilières

La résidence principale fait l'objet d'une exonération de plus-value immobilière en cas de vente du bien. En cas de transformation de la résidence principale en investissement locatif, vous perdez cet avantage. Toutefois, vous conservez les abattements en fonction de la durée de détention (exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans). 

Valeur du bien dans l'IFI

Au niveau de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), la résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur vénale. En cas de mise en location, vous perdez cet avantage fiscal. 

Questions fréquentes

Est-il possible de louer une partie de sa résidence principale à l'année ?

Vous pouvez louer une partie de votre résidence principale à l'année, sans lui faire perdre sa qualité. Vous êtes exonéré d'impôt en cas de location touristique si les revenus générés restent inférieurs à 760 € par an. La location d'une pièce en meublé à un prix raisonnable est également exonérée si le locataire y élit sa résidence principale. Le loyer raisonnable est fixé par m2 : en 2024, 206 € en Ile de France et 152 € dans les autres régions. 

Puis-je louer ma résidence principale en Airbnb ?

Vous pouvez louer votre résidence principale en Airbnb pour une durée maximale de 120 jours par an (voire 90 jours bientôt dans certaines villes) et sous conditions : pas d'opposition du règlement de copropriété, déclaration préalable auprès de certaines mairies, obtention d'un numéro SIRET, déclaration des revenus locatifs perçus.