Louer sans agence son bien : guide pratique

Points essentiels à retenir : 

• Louer sans agence est possible pour le propriétaire qui dispose de temps, de rigueur et de quelques connaissances juridiques.
• A chaque étape de la mise en location, des règles précises sont à respecter.
• Louer directement entre particuliers présente plusieurs avantages, principalement les économies réalisées. 

Location d'appartement ou de maison de particulier à particulier : quelles étapes ?

Voici un guide pas à pas de toutes les étapes indispensables à la location d'un bien. 

Préparer le logement pour la location

Avant de mettre votre bien immobilier en location, assurez-vous que vous avez bien le droit de le louer ! Pour cela, le logement doit répondre aux normes de décence prévues par l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : 

• une surface de logement minimum ;
• une performance énergétique ;
• un niveau de sécurité et de santé pour le locataire ;
• l’absence d’animaux nuisibles et de parasites ;
• un équipement : chauffage, évaluation des eaux usées, eau potable, électricité. 

Pour connaître la performance énergétique et mettre en location votre logement, vous devez faire réaliser un dossier de diagnostics techniques immobiliers par un professionnel. Ceci comprend la DPE (diagnostic de performance énergétique). 

Pour avoir le droit de louer un nouveau logement, la classe énergétique ne doit pas être :

• la classe G depuis le 1er janvier 2025 ;
• la classe F à partir du 1er janvier 2028 ;
• la classe E à partir du 1er janvier 2034. 

En complément du DPE, les diagnostics nécessaires pour la location sont notamment : 

• un constat de risque d’exposition au plomb (CREP) pour les logements construits avant 1949 ;
• un diagnostic amiante ;
• un diagnostic électricité et gaz (si les installations ont plus de 15 ans) ;
• un état des risques et pollutions (ERP) ;
• un diagnostic bruit le cas échéant.

Calculer le montant du loyer

En tant que propriétaire, vous décidez du type de location : location meublée ou location nue (sans mobilier). 

Puis, vous déterminez librement le montant du loyer. Toutefois, dans certaines communes des zones tendues, un encadrement des loyers existe. Il s'agit des principales métropoles : Paris, Lille, Bordeaux, Montpellier, Lyon, Grenoble, communes de Est-Ensemble et Plaine commune, ainsi que le Pays basque. 

Dans ces villes, le montant du loyer ne peut excéder le loyer majoré fixé chaque année par arrêté préfectoral conformément aux dispositions de l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique dite loi ELAN.

Ce "loyer majoré" correspond au loyer de référence majoré de 20 %. Les loyers de référence sont établis par type de biens, année de construction, nombre de pièces, etc. Vous pouvez les consulter sur les sites des mairies concernées. 

Bon à savoir :

Un complément de loyer est possible sous réserve de justifier de caractéristiques exceptionnelles du logement.

Publier une annonce immobilière de location

Il est alors temps de préparer l'annonce de location. Réaliser des photos de haute qualité est indispensable pour attirer l'œil des candidats. Vous pouvez les réaliser vous-même avec des tutoriels disponibles en ligne ou faire appel à un photographe pour 200 € environ, selon la localisation et la superficie du logement. 

Préparez ensuite une description attractive de l'appartement ou de la maison sans omettre les informations obligatoires de l'annonce (article 2.1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (et l'arrêté du 21 avril 2022) : 

L’annonce de location immobilière obéit aux règles de l'article 2.1 de la loi n°89-432 du 6 juillet 1989 (et de l’arrêté du 21 avril 2022). Ainsi, elle doit obligatoirement comporter les informations suivantes : 

• type de location (meublée ou nue) ;
• loyer mensuel avec les charges locatives comprises ou non (en cas d'encadrement du loyer, préciser le montant du loyer de base, du loyer majoré et du complément de loyer éventuel);
• coût du dépôt de garantie ;
• situation géographique (commune ou arrondissement) ;
• surface habitable en m2 ;
• classe énergétique du DPE (si le logement est classé F ou G, indiquer "logement à consommation énergétique excessive" et le montant des dépenses théoriques de  chauffage) ;
• En présence de risques naturels, technologiques majeurs, de risques miniers, de recul du trait de côte ou de pollution des sols, préciser que “Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr”.

Publiez votre annonce sur les principaux sites accessibles aux particuliers puis prévoyez de répondre rapidement aux appels et emails. 

Sélectionner le locataire 

Vous organisez les visites du logement et recueillez les dossiers des candidatures intéressées. Vous devez procéder à quelques vérifications comme l'authenticité de l'avis d'imposition sur le site des impôts ou l'existence d'une société sur le RNE (registre national des entreprises). 

Attention, les documents à demander au locataire lors de la constitution du dossier font l'objet d'une liste limitative, conformément au décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015, pour éviter les abus. En cas de colocataires, vous devez demander les mêmes éléments à chacun ainsi qu'à leurs cautions éventuelles : pièce d'identité, 3 bulletins de salaire, contrat de travail, etc. 

Votre décision doit provenir de la solvabilité du locataire mais aussi du sentiment que vous avez eu lors de votre contact direct. 

Attention, en aucun cas vous ne pouvez refuser un candidat locataire pour un motif discriminatoire.

Ce refus sera susceptible d'entraîner des poursuites et des sanctions pénales. 

Signer le bail

Vous disposez désormais d'un modèle de bail pour les locations nues comme pour les locations meublées. Vous n'avez plus qu'à compléter le modèle règlementaire ! Cela évite les erreurs. 

Signer le bail de location est ensuite une formalité. C'est à ce moment que vous réalisez l'état des lieux d'entrée, une étape importante pour éviter des soucis lors du départ. N'hésitez pas à faire des photos et à les joindre à l'état des lieux. 

Anticipez les cas d'impayés : vous pouvez exiger une caution, une garantie Visale d'Action Logement ou souscrire une garantie loyers impayés. 

Bon à savoir :

Pensez à souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO) pour couvrir les risques exclus de l'assurance habitation du locataire ou couvrir les périodes de vacance locative.

N'oubliez pas d'insérer une clause d'indexation du loyer pour pouvoir l'augmenter chaque année. 

Vous percevez votre premier loyer ainsi que le dépôt de garantie éventuel. La mise en location s'achève ! 

Gérer son locataire

Ensuite, au quotidien, le propriétaire n'a pas beaucoup de travail, à part vérifier chaque mois le paiement du loyer et des charges. Vous avez l'obligation de fournir une quittance de loyer sur simple demande du locataire. 

En cas de souci, prévoyez des entrepreneurs disponibles rapidement et de confiance : plombier, électricien, chauffagiste, etc. 

Une fois par an, vous procéderez à la régularisation des charges locatives pour calculer le montant dû entre les dépenses réelles et les provisions versées par le locataire. Vous pouvez augmenter le loyer en fonction de l'IRL (indice de référence des loyers). 

Et n'oubliez pas de déclarer vos revenus locatifs dans votre déclaration d'impôt ! Plusieurs régimes sont possibles. 

Les avantages d'une location directement par le propriétaire 

Proposer une location sans frais d'agence à votre locataire

Le principal avantage réside dans les économies : ni vous, ni votre locataire ne payez de frais d'agence.

En effet, économiser des honoraires d’agence permet d’augmenter la rentabilité de l’investissement locatif.

Confier la gestion locative à une agence implique des honoraires compris en moyenne entre 6 et 9 % HT (hors taxes) du montant du loyer.

En outre, souvent, cela ne comprend pas la recherche du locataire, la rédaction du bail et la réalisation de l'état des lieux d'entrée. Lors de la signature du bail, chacune des deux parties doit ainsi régler des frais d’agence, autour d'un mois de loyer. Votre agence pourra aussi vous facturer divers frais annexes. Aussi, mieux vaut bien étudier son mandat de gestion locative. 

Gérer seul votre bien avec une solution en ligne

La gestion locative n’est pas forcément insurmontable, si vous disposez d'un peu de temps et êtes rigoureux et informé. 

Or, aujourd'hui, il existe des solutions digitales pour faciliter la gestion en direct d'une location. Cela constitue un support bien utile pour ne rien oublier. 

Cela vous permettra aussi de profiter d’une certaine liberté vis-à-vis de ce dernier et de savoir avec précision comment votre bien est géré.

Attirer plus de locataires avec une location sans frais d'agence immobilière

Certains locataires sont rebutés par les biens mis en location par les agences, en raison des frais réclamés pour accéder au bien convoité et qu'ils ne pourront jamais récupérer. Ils se tournent en priorité vers les logements mis en location par le propriétaire en direct. 

En réalité, tout dépend de la tension locative dans la commune du bien en location. 

Créer une relation directe avec votre locataire

Louer un logement revient à nouer une relation de confiance entre propriétaire et locataire. En rencontrant directement les candidats, vous pouvez ressentir ceux avec lesquels vous préférez nouer une relation contractuelle. 

Les avantages à faire louer son appartement par une agence immobilière

Faire appel aux services d'un gestionnaire locatif apporte aussi des avantages pour le propriétaire, qu'il fasse appel à des administrateurs de biens ou des agences immobilières. 

Gagner du temps

Vous ne vous occupez de rien : ni de la mise en location, ni de la gestion du locataire, ni de l'entretien du logement. Vous gagnez un temps considérable et vous êtes plus serein. En contrepartie de ses services, l'agence facture des honoraires donc votre rentabilité locative diminue un peu. 

L'agence immobilière gère tous les aspects administratifs et juridiques : 

• aucun risque d'erreur dans la rédaction du bail ;
• suivi dans l'encaissement des loyers pour agir dès le premier retard de paiement ;
• mise à disposition des avis d'échéances, des quittances ;
• calcul de la répartition des charges annuelles ;
• réalisation des états des lieux et des visites ;
• prise en charge des réparations si besoin. 

Louer en toute sécurité

Le deuxième avantage majeur est sans aucun doute la sécurité. L’agence immobilière s’avère également un allié de taille sur un plan juridique.

En veille permanente sur le marché de l’immobilier, l’évolution des réglementations et des lois, elle remplit un rôle de conseil et vous permet de prévenir et gérer les litiges. La règlementation évolue régulièrement et impose des devoirs pour le propriétaire.

Et si un sinistre se produit ? Si vous n'êtes pas sur place, ou n'avez pas sur place une personne de confiance, le recours à une agence est précieux pour intervenir rapidement sur le bien.

Les obligations légales du propriétaire bailleur sont nombreuses : 

• diagnostics obligatoires ;
• bail conforme au modèle de bail, sans clause abusive ;
• obligation d'assurer une jouissance paisible au locataire ;
• déclaration des revenus locatifs selon le mode d'imposition choisi. 

Si vous n'êtes pas à l'aise avec les droits et devoirs du propriétaire bailleur, déléguez la gestion locative à un professionnel. Vous serez rassuré ! Encore faut-il bien choisir son agent immobilier. 

Location urgente d'un appartement 

Si votre logement ne se situe pas dans une commune en tension locative, la recherche de locataire peut prendre plusieurs semaines. Pendant ce temps, le logement vacant ne vous octroie aucun loyer, réduisant ainsi la rentabilité de votre investissement. 

En règle générale, louer par une agence immobilière peut faire gagner du temps même dans les villes en tension locative : les candidats locataires déposent une demande auprès de l'agence en amont ! 

Questions fréquentes sur la location sans agence

Est-il obligatoire de passer par une agence immobilière pour louer son logement ? 

Non ! La location d'un logement peut se faire de particulier à particulier, directement entre le propriétaire et un locataire. Il n'existe aucune obligation de faire appel à une agence immobilière !  

Est-il obligatoire de faire un contrat de location ?

Oui ! Rédiger un contrat de location par écrit est obligatoire pour les locaux d'habitation qui deviennent la résidence principale du locataire (location meublée ou non). 

Comment sécuriser un bail sans intermédiaire ?

Un modèle de bail règlementaire existe pour un logement vide comme pour un logement meublé. Vous n'avez donc qu'à compléter ces modèles pour sécuriser la location sans intermédiaire et joindre les documents obligatoires. 

Quels documents dois-je fournir au locataire ? 

Un propriétaire doit fournir des informations et des documents au locataire, à annexer au bail : dossier de diagnostics avec le DPE notamment, notice d'information, état des lieux d'entrée, extrait du règlement de copropriété, équipements, inventaire si meublé.