Liste des travaux à la charge du locataire ou du propriétaire : qui doit payer quels travaux ?

Points essentiels à retenir : 

• La liste des réparations locatives fait l'objet d'un texte précis et détaillé pour éviter ou en tout cas trancher les litiges entre locataire et propriétaire. 
• Le locataire doit assumer l'entretien courant et les petites réparations du logement tandis que le propriétaire prend en charge le remplacement des équipements vétustes.  
• La répartition des travaux entre locataire et propriétaire demeure une source de litiges fréquents pendant et en fin de bail. 

Les réparations locatives du décret n°87-712 du 26 août 1987

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 définit les réparations locatives : les travaux à la charge des locataires. A contrario, les travaux qui ne figurent pas dans la liste du décret relèvent donc du propriétaire. 

Ce décret a fait l'objet d'une modification par le décret du 26 juin 2016. Le ministère du Logement a établi un guide pratique, pièce par pièce, pour comprendre comment répartir les travaux entre locataire et propriétaire. 

En résumé, le locataire doit assumer l'entretien courant du logement et les menues réparations pendant le bail. Le bailleur, lui, prend en charge les gros travaux et le remplacement des équipements vétustes. 

Bien connaître les droits et obligations du bailleur est important, au même titre que le choix du contrat de location ou que les manières d'éviter des loyers impayés. Ce sont les clés d'un investissement locatif réussi. 

Quels travaux et quelles dépenses à la charge du locataire ?

Parmi les obligations du locataire figurent l’entretien courant, les menues réparations du
logement et des équipements mentionnés dans le contrat, ainsi que les réparations locatives sauf en cas de vétusté, de malfaçon, de vice de construction, de cas fortuit ou de force majeure.

Le locataire peut effectuer lui-même l'entretien et les réparations ou les confier à un professionnel qu'il doit alors rémunérer. 

L'entretien courant

Les travaux d'entretien courant à la charge du locataire concernent notamment : 

• les jardins privatifs, les terrasses, les balcons, le dégorgement des gouttières ; 
• les plafonds, murs et sols quel que soit le revêtement (parquet, moquette, carrelage, papier peint, peinture) ;
• les ouvertures intérieures et extérieures (fenêtres, portes, stores, volets) ;
• les installations de plomberie et de chauffage, ainsi que les appareils sanitaires ;
• les équipements électriques (prise électrique, ampoule, interrupteur) ;
• les équipements mentionnés dans le contrat de location : machine à laver, hottes aspirantes, réfrigérateurs, chaudière. 

La réparation des dégradations en location

Le locataire est tenu de réparer les dégâts anormaux causés par son fait pendant le bail. Il est donc responsable des travaux de réparation de ses propres dégâts. Ce peut être une moquette brûlée, des trous dans les murs, des dégâts causés par les animaux de compagnie, etc. 

Quels sont les travaux qui incombent au propriétaire ?

Obligations du propriétaire en matière de travaux

Les obligations du propriétaire bailleur sont rappelées dans la notice d'information annexée au contrat de location nue comme au contrat de location meublée.

Le bailleur doit ainsi remettre au locataire un logement en bon état d’usage et de
réparations, et doté d’équipements en bon état de fonctionnement.

En outre, le bailleur est tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal
des locaux loués, en dehors de tout ce qui touche aux réparations locatives. Cette obligation découle de l’obligation qui lui incombe d’assurer une jouissance paisible des lieux loués.

Bon à savoir

En location meublée, le remplacement des équipements indiqués est impératif. Par exemple, un lave-linge tombe en panne : le bailleur doit le réparer ou le changer.

Information du locataire

Du lundi au vendredi hors jours fériés, le locataire doit permettre la réalisation des travaux décidés par le bailleur relatifs aux : 

• réparations urgentes, 
• travaux d’amélioration ou d’entretien du logement loué ou des parties communes, 
• travaux d’amélioration de la performance énergétique, 
• travaux de mise aux normes de décence notamment si les normes ont évolués

Le bailleur doit informer son locataire des travaux par lettre remise en main propre ou courrier recommandé en indiquant la nature des travaux, leur durée, les modalités. 

Travaux de mise aux normes

Les normes évoluent pour améliorer la sécurité et le confort. Lorsqu’une nouvelle réglementation impose de réaliser des travaux, pour que le logement soit conforme, ces travaux de mise aux normes incombent au propriétaire.

Le remplacement de canalisations au plomb, le renforcement de la sécurité des ascenseurs, la première installation d’un détecteur de fumée sont par exemple les conséquences d’évolution des normes.

Quelques difficultés à répartir les travaux à la charge des locataires et des bailleurs

Le diable se cache dans les détails...tout comme les querelles entre locataire et propriétaire. 

Par exemple, le locataire remplace les ampoules, les interrupteurs et les fusibles du tableau électrique mais c'est au bailleur de remplacer le tableau électrique.

Le locataire assume le remplacement d'une lame de volet tandis que le propriétaire effectue à sa charge le remplacement de l'intégralité du volet. 

En matière de plomberie, le locataire assume le débouchage et l’entretien du siphon, alors que la fuite de la canalisation en cuivre dépend du propriétaire.

Le remplacement d'une chaudière individuelle et des conduites d'eau est à la charge du bailleur tandis que l'entretien annuel obligatoire de la chaudière relève de la responsabilité du locataire. 

Le propriétaire assume le remplacement d'une porte d'entrée tandis que le locataire répond du graissage des gonds, des paumelles et des charnières, de l'entretien de la poignée, du remplacement de la serrure et des clés ou badges d'accès. 

Toilettes bouchées ou chasse d'eau vétuste, à moins que cela ne soit dû à la vétusté des canalisations ? Rebouchage des trous en fin de bail ? Les litiges demeurent nombreux entre locataires et propriétaires, en dépit de la précision des textes. 

Conseils pour éviter les litiges entre locataire et bailleur

En cas de doute, reportez-vous à votre bail et à la notice d'information, ainsi qu'à la liste des réparations locatives à la charge du locataire. Vous pouvez également contacter l'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement). 

L'état des lieux de sortie se compare à l'état des lieux d'entrée, les seuls témoignages objectifs de l'état du logement. Il est important de prendre le temps nécessaire pour établir ces documents essentiels. 

La vétusté s'apprécie en fonction de la durée du bail mais surtout de l'âge des équipements.