Donner congé à son locataire : motifs, délais et conditions du préavis

Points essentiels à retenir :

• Le propriétaire ne peut donner congé à son locataire qu'à l'échéance du bail. Sinon, celui-ci se renouvelle par tacite reconduction en location nue comme en location meublée.
• Il ne peut le faire que pour certains motifs comme un congé pour reprise du logement, un congé pour vente ou pour un motif légitime et sérieux.
• Le bailleur doit être vigilant sur la bonne réception du congé par le locataire dans les délais et formes requis.

Résiliation du bail par le propriétaire : quelles conditions ? 

Le propriétaire ne peut donner congé au locataire qu'à l’échéance du bail lorsqu’il constitue la résidence principale du locataire, que ce soit en location meublée (bail de 1 année) ou en location nue (bail de 3 ans). Et seulement pour certains motifs, faute de quoi le bail se renouvelle par tacite reconduction. 

Les articles 15 (location nue) et 25-2 (location meublée) de la loi du 6 juillet 1989 encadrent le congé donné par le propriétaire. 

Les logements régis par la loi de 1948 obéissent à des règles spécifiques, tout comme les logements conventionnés Anah et les logements sociaux. Le bail mobilité et le bail étudiant prennent fin automatiquement sans besoin de donner congé pour le bailleur. 

Congé pour reprise du logement

Le propriétaire peut donner congé au locataire pour reprendre le logement et en faire sa résidence principale, directement pour lui ou pour un de ses proches (époux, partenaire de Pacs, concubin depuis plus d'un an, ascendants, descendants ou ceux de son conjoint). 

Congé pour vente

Le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement vide de toute occupation. 

Le locataire dispose d'un droit de préemption pour acquérir le logement seulement en location nue. Il peut exercer ce droit pendant 2 mois. Le bailleur doit indiquer dans sa lettre le prix de vente et les modalités. Si plusieurs locataires ont signé le bail, chacun bénéficie du droit de préemption. 

Attention, ce droit de préemption en location nue ne joue pas si c'est un proche parent (jusqu'au 3e degré inclus) du propriétaire qui achète le bien pour en faire sa résidence principale pendant au moins 2 ans. 

Bon à savoir :

Le propriétaire peut également vendre le bien immobilier occupé, en cours de bail, sans avoir besoin de délivrer un préavis au locataire.

Congé pour motif légitime et sérieux

Le propriétaire peut enfin invoquer un motif légitime et sérieux pour donner son préavis au locataire. 

Ce motif peut naitre :

• De la personne du propriétaire s'il souhaite réaliser des travaux de réhabilitation notamment ;
• De la personne du locataire en cas de non-respect de ses obligations notamment dans les cas suivants : paiement du loyer et des charges locatives, problèmes avec le voisinage, défaut d'assurance habitation, sous-location non autorisée, etc.  

Comme la loi ne précise pas ce qu'est un motif légitime et sérieux, ce motif est source de contestation devant le juge et il appartiendra alors au juge d'apprécier la légitimité du motif invoqué. 

Quand donner le préavis de son logement à son locataire ? 

Le préavis donné par le propriétaire est de : 

• 6 mois en location nue ;
• 3 mois en location meublée. 

Si la date d'échéance du bail est en milieu de mois, comptez de date à date. Par exemple, pour une date au 20 mars, le locataire doit recevoir la lettre avant le 20 septembre en location nue. 

Si la date d'échéance est en fin de mois, comptez le dernier jour du mois même s'il n'est pas identique. Par exemple, une fin de bail le 31 août nécessite un congé avant le 28 février. 

Peu importe les jours fériés et les week-ends. Si le préavis se termine un dimanche, il n'y a pas de report au lundi. 

Qu'est-ce qu'un locataire protégé ?

Un locataire protégé répond à plusieurs conditions :

• Votre locataire a plus de 65 ans à l'échéance du bail ou a à charge une personne de plus de 65 ans (ou il perçoit une allocation de présence parentale, en location nue seulement). 
• Il dispose de revenus inférieurs à un seuil durant les 12 derniers mois précédant la notification du congé. 

Par exemple, pour une personne seule, le seuil est de 23 201 € en province et 26 687 € en Ile-de-France. Ce seuil est majoré en cas de possession d'une carte mobilité invalidité ou de personne seule avec une ou plusieurs personnes à charge. 

Si le locataire remplit les conditions d'âge et de revenus, le propriétaire ne peut mettre fin au bail à son échéance sauf : 

• s'il a lui-même plus de 65 ans,
• ou s'il dispose de revenus inférieurs aux mêmes montants,
• ou s'il propose une solution de relogement au locataire, à proximité et en cohérence avec les besoins et les possibilités du locataire. 

Comment donner son préavis au locataire ? 

Une lettre de congé indispensable 

Le propriétaire doit donner congé au locataire par écrit selon l'un des modes d'envoi suivants :

• par lettre recommandée avec accusé de réception (lettre recommandée électronique si le locataire a accepté au préalable ce mode de transmission) ;
• par acte de commissaire de justice ;
• par remise en main propre contre émargement ou récépissé signé.

Un congé donné par email n'est pas valide, même si le locataire accuse réception.

Une lettre de congé aux mentions obligatoires 

La lettre de congé doit indiquer les éléments suivants :

• le ou les motifs du congé ;
• si congé pour vendre : le prix et les conditions de vente, le descriptif précis du logement et des annexes (sans avoir à préciser la superficie loi Carrez) et les 5 premiers alinéas de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ;
• si congé pour reprise : le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise et son lien de parenté avec le propriétaire, le caractère sérieux et réel de cette reprise.
• si congé pour motif légitime et sérieux : préciser le motif et les démarches entreprises jusque-là (référence aux courriers adressés, aux relances de paiement de loyer, etc.)

Ce courrier doit comporter obligatoirement en annexe la notice d'information relatives aux obligations du bailleur et aux voies de recours du locataire. 

Un courrier adressé par le bailleur aux locataires

C'est le propriétaire qui donne congé (son représentant habilité en cas de personne morale) ou son gestionnaire locatif (agence immobilière, notaire, administrateur de biens). Dans ce cas, le nom du propriétaire doit être précisé. 

Le bailleur adresse une lettre de congé à chaque signataire du bail. Si un seul époux est signataire du bail mais a informé le bailleur du mariage, ce dernier doit l'adresser aux 2 époux. Si un seul partenaire de Pacs est signataire mais a demandé à ce que son partenaire figure sur le bail, le bailleur écrit aux 2 pacsés. 

Attention aux délais ! 

Le locataire doit recevoir le congé au plus tard :

• 6 mois avant la date d'échéance du bail en location nue ;
• 3 mois avant la date d'échéance du bail en location meublée.

Il convient d'anticiper suffisamment pour s'assurer de la bonne réception du courrier par le locataire. Par exemple, pour un envoi en lettre recommandée, anticipez ! Si votre locataire ne récupère pas son recommandé, vous aurez le temps d'adresser le congé par commissaire de justice. 

L'anticipation ne joue pas : le congé donné bien avant les 6 mois est valide. Simplement, il ne début qu'à la date prévue. 

Questions fréquentes sur le congé du bail

Peut-on faire partir un locataire avant la fin du bail ?

Faire partir un locataire avant la fin du bail n'est pas simple. Le propriétaire ne peut donner congé à son locataire qu'à l'échéance du bail et pour certains motifs dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire. Par exception, si le bail contient une clause de résiliation du bail pour impayés de loyer notamment, le bailleur peut mettre en œuvre la clause en respectant les modalités. 

Mon locataire est-il prioritaire en cas de vente ?

Le locataire dispose d'un droit de préemption uniquement en location nue. En location meublée aucune priorité n'est à donner au locataire. Ce délai s'exerce dans les deux mois à compter de la notification du congé pour vente. 

Que faire si le locataire ne part pas après le congé ?

A l'échéance du bail, après un congé donné dans les règles par le propriétaire, le locataire doit quitter le logement. A défaut, il se trouve dans une situation illicite, sans droit ni titre d'occupation, sauf s'il remplit les conditions d'un locataire protégé. S'il souhaite contester le motif du congé, le locataire doit réagir rapidement (avec une procédure de conciliation puis un recours au juge des contentieux de proximité). Vous pouvez engager une procédure d'expulsion du locataire dans les règles.