Bailleur : donnez congé dans les règles
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Contrairement au locataire qui peut donner congé à n’importe quel moment sans avoir à se justifier, le propriétaire doit attendre l’échéance du bail pour le résilier et il ne peut le faire que pour l'un des motifs fixés par la loi. Ces règles s’appliquent aux locations vides et aux meublés occupés à titre de résidence principale.
Le propriétaire ne peut pas donner congé quand il le souhaite. Il doit attendre l'échéance du bail : 3 ans lorsque le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale et 6 ans s'il s'agit d'une personne morale.
Le congé peut être adressé au locataire par :
- lettre recommandée avec accusé de réception ;
- acte d'huissier ;
- ou remise en main propre contre signature.
Le congé doit être envoyé 6 mois, au moins, avant la fin du bail en location nue (3 mois en location meublée). Le congé doit obligatoirement mentionner le motif pour lequel il est donné sous peine de nullité.
Donner congé à tous les locataires
Le congé doit être envoyé à tous les locataires qui ont signé le bail. Faute de quoi, celui qui ne l’a pas reçu voit son bail reconduit.
Les partenaires de pacs qui en font la demande et les époux sont automatiquement co-titulaires du bail. Il faut donc adresser un congé à chacun.
A noter : si le mariage ou le pacs a eu lieu au cours du bail et que le propriétaire n’a pas été averti, le congé délivré à un seul des locataires est valable.
Trois motifs de congé
Le bailleur ne peut donner congé que pour l'une de ces trois raisons :
1-Vente du bien loué
Ce congé vaut offre de vente : il doit décrire le logement, indiquer le prix demandé et préciser les modalités de paiement. Le locataire bénéficie d'un droit de préemption de deux mois pour acheter le bien. Pendant ce délai, il est prioritaire pour s'en porter acquéreur.
Si le bailleur décide de baisser son prix, il doit adresser une nouvelle proposition au locataire. Et ce, même si ce dernier a refusé l’offre précédente et déjà quitté le logement. Cette nouvelle offre reste valable un mois.
A noter
Le droit de préemption ne s’applique pas si le bailleur vend à un membre de sa famille : enfant, petit enfant, parent ou grand parent, frère ou sœur, oncle ou tante, neveu ou nièce.
2-Reprise pour habiter ou pour loger un proche.
Peuvent bénéficier de cette reprise : l'époux du propriétaire, son partenaire de pacs, son concubin depuis plus d’un an, ses ascendants, ses descendants mais également ceux de son conjoint ou partenaire de pacs.
A noter
Le logement doit être occupé à titre de résidence principale.
3-Motif « légitime et sérieux ».
Peuvent être retenus comme tels, le non-paiement répété des loyers, le défaut d'assurance habitation ou encore des troubles de voisinage. L’appréciation du motif légitime relève du pouvoir souverain du Tribunal.
A noter
Le locataire qui s'estime victime d'un congé frauduleux peut saisir la justice et réclamer des dommages et intérêts. Le propriétaire s'expose à une amende pouvant atteindre 6 000 € (personne physique) ou 30 000 € (personne morale).
Certains locataires âgés sont protégés
Le locataire de plus de 65 ans (70 ans si le bail a été signé avant le 27 mars 2014) dont les ressources n’excèdent pas certains plafonds (plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés) ne peut pas voir son bail résilié, sauf si le bailleur :
- a plus de 65 ans ;
- ou dispose de revenus inférieurs à certains plafonds (le même plafond que pour le locataire) ;
- ou trouve une solution de relogement pour son locataire.
A noter
La loi Macron a étendu cette protection au locataire qui héberge à titre habituel une personne âgée de plus de 65 ans et disposant de ressources modestes.
Baux "loi de 48" : des possibilités de congé très restreintes
Le locataire d’un logement soumis au régime de la loi de 48 bénéficie d'un droit au maintien dans les lieux. Le locataire qui souhaite résilier son bail peut seulement donner congé pour habiter le logement ou y loger un proche. Il doit proposer une solution de relogement à son locataire. Cette obligation ne joue pas si le propriétaire :
- a acquis (achat, donation, héritage) le logement il y a plus de 10 ans ;
- est évincé d’un logement que lui-même loue ;
- est évincé d’un logement qui fait l’objet d’une expropriation ou d’un arrêté de péril ou d’insalubrité ;
- ne bénéficie plus de son logement de fonction pour des raisons indépendantes de sa volonté.
A noter
Le droit de reprise ne peut pas être exercé si le locataire a plus de 70 ans et dispose de ressources modestes (inférieures à 1,5 fois le montant du smic) sauf si le bénéficiaire de la reprise (le propriétaire ou l’un de ses proches) est âgé de de plus de 65 ans.
Le propriétaire peut aussi reprendre un logement loué sous le régime de 48 pour y effectuer des travaux importants (démolition, agrandissement…). Dans ce cas, il doit proposer au locataire une solution de relogement conforme à ses besoins.
Le cas particulier des logements achetés occupés
Les possibilités de congé sont restreintes lorsque le bien a été acheté occupé :
- si le terme du bail intervient moins de trois ans après la date d’achat, le congé pour vente ne peut être donné qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du bail ;
- si le terme du bail intervient moins de deux ans après l’achat du bien loué, le congé pour reprise ne peut intervenir que dans un délai de deux ans à compter de la date d’acquisition.
En savoir plus :
- Retrouvez les questions fréquentes sur la réglementation des droits et devoirs des locataires et propriétaires
Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
