La réduction d’impôt Censi-Bouvard est prorogée de trois ans
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La loi de finances pour 2019 a prorogé le dispositif Censi-Bouvard pour trois années supplémentaires, jusqu’au 31 décembre 2021. Les particuliers qui investissent dans certaines résidences services peuvent économiser jusqu’à 33 000 € d’impôt sur le revenu.
Les structures éligibles à la réduction d’impôt
Vous pouvez bénéficier du Censi-Bouvard si vous investissez, d’ici au 31 décembre 2021, dans une résidence services accueillant des étudiants, des seniors ou des personnes âgées dépendantes (Ehpad). Il peut s’agir d’un logement neuf, en état futur d’achèvement (VEFA) ou à réhabiliter si la résidence à plus de quinze ans.
Attention, depuis 2017, les résidences de tourisme et d’affaires n’ouvrent plus droit au Censi-Bouvard.
Le bien doit être loué meublé pendant au moins neuf ans. Vous signez un bail commercial avec l’exploitant de la résidence.
Le non-respect de l’engagement locatif entraîne la remise en cause de votre avantage fiscal, excepté s’il est lié au décès, au licenciement, ou à l’invalidité de l’investisseur (ou de son conjoint ou partenaire de pacs).
À noter : la défaillance de l’exploitant ne remet pas en cause la réduction d’impôt si un nouveau gestionnaire est retrouvé dans un délai d’un an.
Réduction d’impôt et récupération de TVA
Si vous respectez toutes ces conditions, vous pouvez bénéficier, pendant neuf ans, d’une réduction d’impôt sur le revenu. Elle représente 11 % du coût de revient de votre investissement, dans la limite d’un plafond annuel de 300 000 €.
L’avantage fiscal - 33 000 € au maximum - est réparti linéairement sur neuf ans : soit une réduction d’impôt maximal de 3 666 € chaque année. Vous pouvez acheter plusieurs logements dans l’année, à condition de ne pas dépasser un budget global annuel d’investissement de 300 000 €.
À l’économie d’impôt s’ajoute un autre avantage : la récupération de la TVA payée sur une partie du bien, ce qui revient à une remise de 16 % environ.
Attention : si vous revendez le logement avant vingt ans, vous devrez rembourser à l’Etat la TVA économisée, au prorata des années restant à courir (par exemple, 8% si vous revendez au bout de douze ans), excepté si votre acheteur s’engage à poursuivre le bail commercial.
Des loyers imposés aux BIC
Les loyers issus des locations meublées entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et bénéficient d’une fiscalité plus favorable que celle des revenus fonciers applicable aux revenus provenant de biens loués nus.
En investissant sous le régime Censi-Bouvard, vous accédez au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Vous pouvez ainsi déduire de vos loyers un grand nombre de charges et dépenses : frais d’acquisition (droits d’enregistrement…), intérêts d’emprunt, taxe foncière…
Si le résultat est déficitaire, le déficit peut s’imputer sur les revenus locatifs de même nature pendant dix ans.
Vous pouvez, comme le permet le statut LMNP, amortir le bien (hors terrain) et le mobilier, mais seulement pour la part excédant 300 000 €.
Pour aller plus loin :
Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
