Fiscalité des SCPI : guide complet

Les points essentiels à retenir : 

• Les investisseurs optent pour les SCPI pour diversifier leur portefeuille immobilier.
• La fiscalité des SCPI dépend de nombreux facteurs : type de revenus (revenus fonciers, revenus financiers, revenus à la revente), type de SCPI, type d'investisseur (personne physique ou morale). 

Quelle est la fiscalité des SCPI ? Les grands principes

Imposition de la SCPI : déclarer des revenus fonciers

Les revenus tirés de parts de SCPI sont imposables au titre des revenus fonciers, au même titre que la location d'un logement vide détenu en direct. Ils s'ajoutent ainsi aux autres revenus du contribuable pour se voir appliquer : 

• l'impôt sur le revenu (IR) selon le barème progressif ;
• les prélèvements sociaux (PS) au taux de 17.2 %. 

Ces revenus fonciers sont imposables selon deux régimes possibles : le régime micro-foncier ou le régime réel. 

Revenus de SCPI au régime micro-foncier

Les conditions suivantes s'imposent pour bénéficier de la simplicité du régime micro-foncier :

• être propriétaire en direct d'un bien immobilier (ou plus) générant des revenus fonciers (location nue) ;
• générer des revenus fonciers globaux (location et SCPI) inférieurs à 15 000 € par an ;
• ne pas relever de régimes spécifiques pour les parts de SCPI.

Avec le régime micro-foncier, vous déclarez simplement le revenu brut et l'administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 30 %. Vous ne pouvez donc déduire aucune charge, ni aucun intérêt d'emprunt. C'est pourquoi c'est rarement la meilleure solution d'un point de vue fiscal. 

Revenus de SCPI au régime réel : créer un déficit foncier

Le plus souvent, le régime réel est privilégié pour la fiscalité des SCPI car il permet de profiter des charges  déductibles, en particulier les intérêts de crédit immobilier, en cas de recours à un prêt pour acquérir les parts de SCPI. 

Ce régime réel peut permettre de générer un déficit foncier en cas de travaux importants. Il est alors déductible du revenu global du contribuable. 

Imposition de revenus financiers des SCPI

La SCPI, en tant que société, peut investir dans d'autres sociétés et verser à ses associés des revenus financiers. Ceux-ci sont alors imposables de manière différente des revenus locatifs.

Ils bénéficient de la Flat tax de 30 % (ou prélèvement forfaitaire unique PFU) représentant 12.8 % d'IR et 17.2 % de PS. Si vous relevez d'un taux marginal d'imposition nul, vous avez intérêt à refuser la Flat tax pour profiter d'un abattement de 40 % puis d'une imposition selon votre TMI. 

Bon à savoir :

Les parts de SCPI entrent dans le patrimoine taxable à l'IFI (impôt sur la fortune immobilière) pour la valeur des actifs immobiliers.

Imposition des SCPI selon le type de société choisie 

En réalité, la fiscalité des SCPI est un peu plus complexe que cela, car il existe plusieurs types de SCPI avec des régimes fiscaux différents. Le choix s'effectue en fonction des objectifs à long terme des investisseurs : placements de trésorerie, absence de besoins immédiats de revenus complémentaires, tranche marginale d'imposition (TMI). 

Fiscalité de la SCPI de rendement

C'est le cas le plus fréquent. La société investit dans des bureaux, des logements, des commerces. Elle verse aux associés, détenteurs de parts sociales, des revenus locatifs, imposables au titre des revenus fonciers avec application des régimes micro-foncier ou réel selon la situation fiscale de chaque associé. 

Les SCPI fiscales

Ces SCPI investissent spécifiquement dans des biens permettant d'accéder à des dispositifs fiscaux spécifiques : SCPI loi Pinel (jusqu'en décembre 2024), SCPI loi Malraux, SCPI loi Denormandie, etc. 

Les SCPI fiscales fonctionnent sur le même principe que les SCPI de rendement : la société de gestion achète des actifs immobiliers, assure la gestion locative et verse des loyers réguliers aux associés, proportionnellement aux sommes investies.

Mais chaque associé bénéficie pour sa quote-part des avantages fiscaux, comme s'il détenait le bien en direct. Par exemple, des déductions fiscales ou des réductions d'impôt en loi Malraux. 

Les SCPI européennes

Il existe des SCPI thématiques comme les SCPI européennes (spécialisées dans l'immobilier européen) ou dans les résidences pour les étudiants ou pour les seniors. 

Investir dans une SCPI européenne offre des avantages sur le plan fiscal, en particulier pour les pays dotés d'une fiscalité des revenus fonciers plus attractive (comme l'Allemagne). Des conventions fiscales bilatérales évitent une double imposition des revenus (en France et dans le pays de source) selon deux méthodes : 

• un crédit d'impôt (Allemagne, Espagne, Italie) : si vous payez un impôts à l'étranger, vous pouvez déduire ce montant de l'impôt que vous devez en France,
• la méthode du taux effectif moyen (Belgique, Portugal, Finlande, Irlande) : la France calcule un taux d'imposition moyen sur vos revenus mondiaux et applique ce taux aux revenus étrangers.

Exemple : Mme Maline perçoit 15 000 € des revenus en SCPI avec un TMI de 30 % et un taux moyen d'imposition de 15 %. Avec une SCPI française, elle paie 15 000 * 30 % + 15 000  *17.2 % = 7080 € d'impôt. Avec une SCI européenne, elle paie 15 000  *30% + 15 000 *15%=6750€ d'impôt.

Bon à savoir :

Les revenus fonciers des pays étrangers ne donnent pas lieu aux prélèvements sociaux ! Si la détention des parts de SCPI européennes s'effectue via une personne morale, la taxation des revenus s'effectue dans le pays concerné et non en France.

Fiscalité des SCPI de capitalisation

Les SCPI de capitalisation ne distribuent pas de revenus locatifs car elles réinvestissent tous les revenus dans de nouveaux projets. Aussi, aucune imposition n'est due. 

Le gain et l'impôt se décalent au moment de la revente des parts sociales, selon le régime des plus-values des particuliers (détaillé ci-dessous). C'est une option pour le long terme. 

Fiscalité des SCPI selon le mode de détention 

Autre point majeur pour l'imposition des revenus, le mode de détention de la SCPI ! En effet, vous pouvez acquérir des parts de SCPI en direct, via un contrat d'assurance-vie, via une SCI (société civile immobilière) soumise à l'IS (impôt sur les sociétés), en nue-propriété. Revenons sur chaque possibilité pour apprécier les différences fiscales, notamment entre détention par une personne physique et par une personne morale. 

Fiscalité des SCPI via une SCI

Détenir des parts de SCPI via une SCI imposable à l'IR ne change rien, puisque la transparence fiscale fait que les revenus de la SCI remontent dans les revenus taxables de chaque associé. C'est la même fiscalité que pour un investissement en direct. 

En revanche, si la SCI opte pour l'IS, l'imposition des revenus s'effectue au niveau de la SCI au taux réduit de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfices, puis au taux de 25 % au-delà. 

Ensuite, si la SCI distribue ses résultats aux associés, ces derniers sont imposés une seconde fois sur les dividendes versés aux associés de la SCI sont ensuite imposables selon la Flat tax de 30 % . 

Fiscalité des SCPI en nue-propriété

Le démembrement de propriété consiste à détenir la nue-propriété des parts de SCPI en renonçant à l'usufruit (droit de percevoir les revenus) pendant un certain temps. Ainsi, vous ne percevez aucun revenu locatif et donc aucune imposition.

Le retour à la pleine propriété s'effectue sans aucun droit supplémentaire à payer. Par exemple, une part achetée en nue-propriété pour 70 % de sa valeur sera revendue à 100 % lors de la reconstitution de la pleine propriété. 

En complément, cela n'entre pas dans le patrimoine taxable à l'IFI ce qui en fait une solution intéressante pour les foyers déjà imposés sur leur patrimoine.

Le démembrement temporaire est donc un pari sur l'avenir. 

Fiscalité des SCPI détenues dans une assurance-vie

Vous pouvez investir dans des SCPI via votre contrat d'assurance-vie. Tant que les revenus restent au sein du portefeuille, aucune fiscalité. 

Lorsque vous retirez de l'argent de votre assurance-vie, la taxation dépend de la durée de votre assurance : 

• Flat Tax de 30 % pour les contrats de moins de 8 ans et les sommes versées depuis le 27 septembre 2017 ;
• Prélèvement forfaitaire de 7,5 % (+ PS) sur une base imposable inférieure à 150 000 € après abattement (4 600 € par an pour une personne seule et 9 200 € pour un couple marié) ;
• Prélèvement forfaitaire de 30 % (+PS) sur les sommes supérieures à 150 000 € après abattement. 

Les choix de SCPI en assurance-vie sont plus restreints.

Régime fiscal des plus-values en cas de vente de SCPI

Les personnes physiques qui investissent dans des parts de SCPI peuvent percevoir des plus-values lorsque la société de gestion opère une cession d'immeubles, revend un bien immobilier et revalorise ses parts sociales. 

La taxation des plus-values suit le régime fiscal des plus-values des particuliers, comme lors d'une détention d'un bien directement. L'impôt sur la plus-value est alors de 19 % au titre de l'IR et de 17,2 % au titre des PS. 

Toutefois, les abattements pour durée de détention s'appliquent, avec une exonération totale d'IR après 22 ans et une exonération totale de PS après 30 ans. 

Quels sont les avantages fiscaux des SCPI ? Tableau récapitulatif

Questions fréquentes

Comment déclarer ses revenus de SCPI ? Quelle déclaration ? 

La déclaration dépend du régime fiscal choisi pour vos revenus fonciers : 

• Au régime micro-foncier, vous ajoutez simplement les revenus fonciers adressés par la société de gestion de la SCPI dans votre déclaration de revenus 2024, rubrique micro-foncier (case 4BE).
• Au régime réel, vous devez compléter une déclaration 2044 avec le revenu brut, les frais et charges, les intérêts d’emprunt de la SCPI et le revenu net. Ce revenu net est à reporter dans votre déclaration 2042 case 4BA. 

Les SCPI sont-elles plus taxées que l'immobilier en direct ?

Les SCPI suivent le même régime fiscal que l'immobilier détenu en direct. Elles ne sont pas donc plus taxées pour les revenus fonciers. Vous pouvez percevoir en complément des revenus financiers et des dividendes, ainsi que des plus-values en cas de revente des parts de SCPI.