Comprendre l'achat en TVA réduite

Points essentiels à retenir : 

• La TVA sur l'immobilier concerne exclusivement l'achat d'un bien neuf ou d'un terrain à bâtir à un professionnel assujetti à la TVA.
• Le taux normal à 20 % de TVA s'applique alors dans la plupart des cas. Il existe des dérogations avec un taux réduit à 5,5 % ou à 10 % pour favoriser les investissements dans le neuf dans certaines zones.
• En particulier, la TVA à 5,5 % s'applique sur l'achat d'un logement locatif social en zone ANRU ou l'achat d'un bien financé par certains prêts immobiliers aidés à vocation sociale. 

Comment fonctionne la TVA sur l'immobilier ?

Quelle est la TVA applicable sur l'achat d'un bien immobilier ?

La TVA  est un impôt indirect perçu par des professionnels au profit de l'État. Certaines transactions immobilières réalisées par un vendeur professionnel assujetti à la TVA donnent lieu au paiement de la TVA par l'acheteur. Le vendeur la reverse ensuite à l'État. 

L'article 257 du Code général des impôts (CGI) prévoit l'imposition à la TVA des ventes de biens immobiliers neufs.

Lorsqu'elle s'applique, la TVA sur l'immobilier est au taux normal de 20 % dans la plupart des cas. Toutefois, des dispositifs incitatifs favorisent l'investissement dans des logements neufs dans certaines zones avec une TVA à taux réduit de 10 % ou de 5,5%. 

Un acheteur paie également la TVA sur les émoluments du notaire, au sein des frais de notaire et sur les commissions d'agence immobilière, comme sur les travaux réalisés au sein du logement après l'achat. La TVA sur immobilier figure dans l'acte notarié. 

Quels sont les vendeurs professionnels : marchands de biens, promoteurs immobiliers

L'achat d'un bien immobilier entre particuliers ne donne pas lieu au paiement de TVA. Le vendeur doit être un professionnel de l'immobilier tel qu'un marchand de biens, un promoteur ou un lotisseur. De plus, ce professionnel doit être assujetti à la TVA. 

Sur quels biens s'applique la TVA sur vente : terrains et constructions neuves

La TVA concerne les opérations suivantes : 

• vente de terrains à bâtir ou terrains constructibles ;
• vente de logements neufs construits depuis moins de 5 ans ou avec des travaux depuis moins de 5 ans (surélévation, remise à neuf par remplacement des fondations, des façades ou des deux-tiers des éléments de second œuvre).

Notez qu'il existe des exonérations de TVA en cas de vente à un prix symbolique de mutation à titre gratuit (donation, succession), de livraisons de terrains qui ne sont pas des terrains à bâtir ou encore les livraisons d'immeubles achevés depuis plus de cinq ans conformément à l'article 261 du CGI.

Quelles sont les conditions pour bénéficier de la TVA à 5,5 % sur l'immobilier neuf ?

L’Etat a mis en place cet avantage fiscal pour favoriser la construction de nouveaux logements ou des opérations de rénovation globale (travaux de reconstruction à neuf quasiment) dans des zones en pénurie, tout en aidant les ménages modestes à devenir propriétaires.

Achat d'une première résidence principale

Première condition : devenir propriétaire de sa résidence principale pour la première fois (ou ne pas avoir été propriétaire depuis 2 ans au moins). 

L'administration fiscale requiert que l'acquéreur conserve le bien au minimum 10 ans, sauf situations justifiant la vente, faute de quoi il devra procéder au remboursement de la différence entre la TVA à taux normal et la TVA à taux réduit. 

Quelles sont les zones concernées par la TVA à taux réduit ?

Les quartiers concernés relèvent de la politique de la ville : 

• zones d'aménagement et de rénovation urbaine, dites zones ANRU (Agence nationale pour la rénovation urbaine) ;
• zones comprises dans les QPV (quartiers prioritaires de la ville). 

Ces zones peuvent aussi bien se trouver dans de grandes villes comme Paris que dans des villes de petite taille bénéficiant d’un programme de redynamisation urbaine.

La TVA à taux réduit s'applique dans les zones ANRU ou QVP et également à 300 mètres, voire 500 mètres autour des limites de ces zones. 

Pour connaître les zones, utilisez le site public des cartes communales : https://sig.ville.gouv.fr/. 

Pour bénéficier du taux réduit de TVA, l'acheteur doit présenter des ressources inférieures aux plafonds PLS (prêt locatif social) : 

Tableau des plafonds de ressources 2025 

Les ressources du ménage sont celles de l'année n-2, soit l'avis d’imposition 2024 portant sur les revenus 2023 en 2025. 

Bénéficier d'une location-accession  

L'article 278 sexies du CGI prévoit que l'acheteur doit être titulaire d'un contrat de location-accession conventionné et agréé (opération PSLA).

Depuis 2024, les plafonds de ressources du PSLA sont identiques à ceux du PLS. 

Tableau des plafonds de ressources 2025 

Plafond de prix d'achat

En outre, le prix d'achat du bien immobilier doit rester inférieur au plafond suivant : 

• 6 170 € / m2 de surface utile en zone Abis ;
• 4 675 € / m2 de surface utile en zone A ;
• 3 744 € / m2 de surface utile en zone B1 ;
• 3 269 € / m2 de surface utile en zone B2 ;
• 2 857 € / m2 de surface utile en zone C. 

Pour les opérations PSLA, plafond de la fraction locative

La partie de la redevance versée dans le cadre du PSLA pour la jouissance du logement doit rester inférieure à un plafond. Pour 2025, ce plafond mensuel par m2 de surface utile est de : 

• 15,30 € en zone A bis ;
• 11,75 € en zone A ;
• 10,13 € en zone B1 ;
• 9,73 € en zone B2 ;
• 9 € en zone C.

Taxe sur la valeur ajoutée immobilière à 10 % 

Entre la TVA à 20 % et la TVA à 5,5 %, vous pouvez aussi payer une TVA à 10 % sur certaines transactions immobilières. 

Achat en Corse

Vous bénéficiez d'une TVA à taux réduit de 10 % si vous achetez un logement neuf ou un terrain à bâtir en Corse (article 297 du CGI). 

Achat d'un logement social

Si vous ne pouvez pas bénéficier d'une TVA à 5,5 % pour l'accession sociale à la propriété, peut-être pouvez-vous profiter d'un taux réduit à 10 % :

• Achat d'un logement locatif social dont le destinataire est bénéficiaire d'aides ou prêts ouvrant droit à l'APL (aide personnalisée au logement) ;
• Achat d'un logement assimilé à un logement locatif social, remplissant les mêmes conditions que celles énoncées ci-dessus (résidence principale, ressources) situé dans un quartier signataire d'une convention de rénovation urbaine ou d'une convention de renouvellement urbain (ou situé à moins de 300 mètres de ces zones). 

Comment calculer la TVA sur la vente d'un bien immobilier ?

Vous disposez d'un prix de vente hors taxes (HT) ? Par exemple, un logement vaut 200 000 € HT. La TVA au taux normal de 20 % serait de 40 000 €. Si vous remplissez les conditions pour un taux de 5,5 %, le calcul de TVA s'avère être 11 000 €. Vous économisez 29 000 € ! 

Vous disposez d'un prix TTC (toutes taxes comprises). Pour connaître le montant de TVA, divisez par 1,2 ou 1,055 selon le taux concerné. Par exemple, un appartement neuf en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) est affiché à 100 000 € TTC et vous remplissez les conditions d'application du taux réduit de TVA. Le montant de TVA versée est de 5 500 €. 

Questions fréquentes sur la TVA immobilière à taux réduit

Quelle est la différence entre TVA 5,5%, 10% et 20% dans l'immobilier ?

Si la TVA s'applique sur une transaction immobilière, elle est en principe au taux normal de 20 %. Toutefois, l'État offre un taux réduit à 10 % ou à 5,5 % dans le cadre de sa politique de logement social. Cela favorise l'accession sociale à la propriété de ménages modestes dans certaines zones tout en dynamisant la construction de logements neufs ou leur rénovation totale. 

Peut-on combiner PTZ et TVA réduite ? 

Oui, si vous remplissez toutes les conditions d'éligibilité au prêt à taux zéro (PTZ) et à la TVA à taux réduit sur un achat immobilier, les deux dispositifs sont cumulables. 

Que se passe-t-il si on revend avant 10 ans un bien acheté en TVA réduite ?

En cas de revente avant 10 ans, l'acquéreur doit payer la différence entre le taux normal et le taux réduit, diminué de 10 % par année de détention. Toutefois, même en cas de revente avant 10 ans, de nombreuses situations permettent d'échapper à ce remboursement de TVA notamment en cas de décès, de chômage supérieur à un an, de mutation professionnelle supérieure à 70 km, d'une invalidité, d'un divorce, ou encore d'une naissance.