Taux d’endettement maximum : ce qu’il faut savoir pour emprunter en 2025

Résumé de cet article :

• Le taux d’endettement maximum est de 35 % assurance incluse depuis la loi encadrant l’octroi des crédits immobiliers.
• Il se calcule en comparant vos charges de crédits mensuelles à vos revenus nets mensuels.
• En cas de prêt relais, les mêmes règles s’appliquent, avec parfois un peu plus de souplesse.
• Un rachat de crédit peut réduire votre taux et relancer un projet immobilier.
• Il existe plusieurs moyens pour optimiser son taux d’endettement et rassurer la banque.

Taux d’endettement : définition et cadre légal

Le taux d’endettement correspond à la part de vos revenus consacrée chaque mois au remboursement de vos crédits en cours. C’est un indicateur clé utilisé par les banques pour évaluer votre solvabilité et vous permettre de conserver un reste à vivre suffisant.

Cadre légal : Depuis 2022, les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière ont été rendues obligatoires par un arrêté publié au Journal Officiel du 28 janvier 2022. Ce texte impose un plafond de 35 % d’endettement (assurance comprise) pour les prêts immobiliers, avec une durée maximale de remboursement fixée à 25 ans (27 ans en cas de construction avec différé).

Référence juridique : Arrêté du 28 janvier 2022 relatif à l’octroi de crédits immobiliers par les établissements de crédit. Décision n°D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 relative aux conditions d’octroi de crédits immobiliers ; Décision n°D-HCSF-2023-2 du 29 juin 2023 relative aux conditions d'octroi de crédits immobiliers ; Décision n°D-HCSF-2023-6 du 18 décembre 2023 relative aux conditions d'octroi de crédits immobiliers

Bon à savoir :

Les banques peuvent déroger à cette règle dans 20 % des dossiers, notamment pour les primo-accédants ou les acheteurs de résidences principales dont une part de cette dérogation leur est réservée.

Comment se calcule le taux d’endettement maximum ?

Pour calculer son taux d’endettement, il faut utiliser la formule suivante :

Taux d’endettement = (Total des charges mensuelles de crédits ÷ Revenu mensuel net) × 100

Sont considérés comme charges :

• Les mensualités de tous vos crédits en cours (immobilier, conso, auto…)
• La future mensualité du prêt envisagé (assurance comprise)
• D’éventuelles pensions versées (alimentaires, compensatoires)
• Les loyers si vous êtes locataire

Sont considérés comme revenus :

• Les salaires nets avant impôt (hors primes exceptionnelles)
• Les pensions de retraite
• Les revenus fonciers réguliers
• Les allocations perçues de façon stable

Bon à savoir :

Pour les travailleurs indépendants, les banques s’appuient généralement sur une moyenne des revenus sur les 3 dernières années.

Exemple :

Avec un salaire net de 2 800 €/mois, vous ne pouvez pas dépasser 980 € de mensualités de prêt pour rester dans les 35 % d'endettement.

Pour estimer votre capacité d’emprunt en fonction de votre taux d’endettement, vous pouvez utiliser une simulation de prêt immobilier. C’est un bon point de départ avant d’engager des démarches auprès d’une banque.

Cas particulier : taux d’endettement maximum et prêt relais

Le taux d’endettement maximum pour un prêt relais obéit aux mêmes règles que pour un prêt classique : 35 % maximum, assurance incluse.

Toutefois, les banques évaluent votre situation de façon plus souple si la vente du premier bien est bien avancée ou si vous disposez d’un bon apport.

Exemple :

Vous avez 2 500 € de revenus nets, un prêt relais de 700 € mensuels et un crédit auto de 150 €. Votre taux d’endettement est de (700 + 150) ÷ 2 500 = 34 %, vous êtes dans les clous.

Bon à savoir :

Si le bien à vendre est sous compromis, certaines banques peuvent accepter un taux légèrement supérieur, temporairement.

Rachat de crédit : quel impact sur votre taux d’endettement ?

Le rachat de crédit permet de regrouper plusieurs prêts en un seul et d’alléger les mensualités, ce qui peut faire baisser votre taux d’endettement.

Exemple :

Avant rachat, vous remboursez 1 200 € pour un total de 3 crédits, avec 3 000 € de revenus : soit 40 % d’endettement. Après regroupement avec une mensualité unique de 950 €, votre taux passe à 31,6 %.

Le rachat de crédit et le taux d’endettement maximum vont de pair : cette solution peut vous permettre de retrouver ou d’augmenter votre capacité d’emprunt, par exemple pour financer un projet immobilier.

Comment optimiser son taux d’endettement ?

Quelques leviers permettent de réduire votre taux d’endettement et améliorer votre dossier emprunteur :

• Allonger la durée du prêt pour réduire la mensualité (dans la limite des 25 ans autorisés)
• Augmenter votre apport personnel pour diminuer le capital emprunté
• Faire racheter vos crédits pour alléger vos charges mensuelles
• Solliciter un co-emprunteur pour augmenter vos revenus pris en compte
• Attendre une évolution de revenus stable (embauche en CDI, promotion…)

Certains montages permettent de cumuler plusieurs prêts (prêt principal, prêt à taux zéro, éco-PTZ…), ce qui peut optimiser votre financement sans augmenter votre taux d’endettement global, à condition de respecter les conditions d’octroi spécifiques à chaque prêt.

Bon à savoir :

Un taux d’endettement inférieur à 30 % rassure la banque, mais ne suffit pas toujours : votre “reste à vivre” (ce qu’il vous reste après les mensualités) est également analysé.

FAQ : Vos questions fréquentes

Est-il possible de dépasser le taux d’endettement maximum de 35 % ?

Oui, dans 20 % des dossiers maximum par établissement bancaire, à condition que le dossier soit solide (bon apport, reste à vivre suffisant, projet patrimonial cohérent…).

Est-ce que le loyer compte dans le taux d’endettement ?

Oui, si vous êtes locataire, votre loyer est intégré aux charges mensuelles. Si vous achetez une résidence principale, le futur prêt remplacera ce loyer dans le calcul.

Quel salaire prendre en compte pour le taux d’endettement ?

Le salaire net mensuel avant impôt, hors primes exceptionnelles. Pour les professions indépendantes ou libérales, une moyenne sur plusieurs années est utilisée.