Comment réussir à cumuler 2 prêts immobiliers ? 

Dans quelles situations cumuler deux prêts immobiliers ? 

De nombreux cas de figure conduisent à se poser la question du cumul de prêts immobiliers, comme nous allons le voir. 

Cumul prêt immobilier et prêt aidé (PTZ, prêt Action Logement) sur un même achat

Au moment de l'achat de votre résidence principale, vous pouvez cumuler un prêt immobilier bancaire classique avec un prêt aidé comme le PTZ (prêt à taux zéro) ou le prêt Action Logement (Ex prêt 1% Employeur). 

Dans ce cas, les deux prêts sont souscrits en même temps pour un seul projet d'achat immobilier.

La situation sera identique en cas de cumul d'un crédit immobilier avec un prêt ou un compte épargne logement (PEL et CEL). 

Pour bien préparer votre achat, réalisez une simulation de prêt immobilier sur notre site ! C'est la première étape d'une transaction réussie. 

Cumul de prêt immobiliers pour des achats distincts

Autre hypothèse fréquente de cumul de crédits immobiliers : celle d'une famille qui cherche à réaliser un investissement locatif, tout en remboursant un premier prêt immobilier pour l'achat de sa résidence principale. Dans cette situation, deux projets immobiliers se cumulent et se succèdent dans le temps. 

Cumuler prêt immobilier et prêt travaux

Un prêt travaux est considéré comme un prêt immobilier dès lors que le capital emprunté dépasse 75 000 €. Il est assez fréquent que des travaux de rénovation ou d'amélioration de la performance énergétique d'un logement soient envisagés quelques années après l'achat. La signature d'un prêt complémentaire pour financer les travaux vient alors s'ajouter à celle du prêt lié à l'acquisition du logement. 

Prêt relais : acheter avant d'avoir vendu son logement

Enfin, une autre situation un peu différente se rencontre fréquemment : celle de l'achat-revente du logement familial. Il est souvent difficile de coordonner les deux opérations. En cas d'achat d'un nouveau bien avant la vente de l'ancien logement, l'emprunteur peut privilégier la signature d'un prêt relais pour une courte durée. 

Quelles sont les conditions pour cumuler deux prêts immobiliers ?

Est-il possible de faire deux prêts immobiliers ?

Pour obtenir un second prêt immobilier, l'établissement prêteur étudie votre dossier de financement. Il vérifie que votre taux d'endettement n'excède pas 35 % de vos revenus, même s'il peut déroger à cette règle du HSCF (Haut conseil de stabilité financière) dans 20 % de ses dossiers. 

En clair, la banque s'assure que votre mensualité vous laisse un reste à vivre suffisant pour assumer les charges de la famille, dans le temps. C'est la raison d'être du calcul de votre capacité d'emprunt. 

Au niveau des revenus, l'établissement financier prend en compte les loyers prévisibles d'un investissement locatif à hauteur de 70 % environ. 

L'acceptation de la demande de second prêt immobilier dépend de vos conditions de ressources, de l'apport personnel, du projet locatif envisagé, de votre situation financière globale, du coût total et du marché immobilier. N'hésitez pas à fournir des explications détaillées sur le projet à votre banque. 

Peut-on emprunter dans 2 banques ?

Rien n'interdit en théorie de souscrire un second prêt immobilier dans une banque différente. L'étude de votre capacité de financement se fera sur la base des remboursements des crédits en cours.

En pratique, il est peut-être préférable d'opter pour une seule banque afin de pouvoir lisser, moduler et renégocier plus facilement les différents prêts immobiliers. 

Cumuler les assurances de prêt immobilier

Autre point à étudier : l'assurance emprunteur pour les différents prêts immobiliers. Vous souscrivez une assurance par prêt mais avez la liberté de choisir l'assureur.

Surtout depuis la loi Lemoine de 2022, vous pouvez changer d'assurance emprunteur à tout moment au cours du remboursement des prêts immobiliers. Seule condition : conserver le socle de garanties exigées lors de la signature de chaque prêt. 

Notez que les exigences de la banque peuvent être différentes pour assurer le prêt d'une résidence principale et celui d'un investissement locatif ou de travaux ! 

Faire 2 crédits en même temps : les modalités de remboursement

Au moment de la souscription du second prêt 

Il est possible, voire souhaitable, de lisser les mensualités grâce à un prêt à palier ou prêts gigognes. Ainsi, si les périodes de remboursement sont différentes, vous pouvez bénéficier d'une mensualité constante grâce au lissage de prêts.  

Autre précaution à prendre : prévoir la modulation des mensualités pour ajuster le remboursement des prêts immobiliers à différents stades. Ainsi, vous pouvez par exemple, accélérer le remboursement en cas d'augmentation mais diminuer les mensualités en cas de dépenses importantes imprévues : travaux dans la maison, frais de scolarité des enfants, 

Lors de difficultés de remboursement

Si à un moment donné, vous connaissez des difficultés de remboursement de vos deux prêts immobiliers, contactez rapidement votre banque pour renégocier votre prêt immobilier. 

Il est aussi possible d'envisager le rachat de crédit pour regrouper tous vos prêts en cours en un seul. 

Comment cumuler les biens immobiliers ?

Vous avez envie de devenir un investisseur immobilier chevronné ? Vous pouvez ensuite multiplier les achats de biens locatifs à crédit. 

Attention toutefois à bien maîtriser les risques : 

• évaluation du marché immobilier et du marché locatif
• coûts récurrents liés aux investissements (impôts, travaux)

Exemple : réaliser un investissement locatif en remboursant un prêt sur sa résidence principale

Prenons l'exemple d'un couple qui rembourse un prêt immobilier plus tôt pour l'achat du logement familial. Pour bien préparer leur retraite, les emprunteurs décident d'investir dans un studio dans une ville étudiante. 

Le premier prêt immobilier concerne un capital de 300 000 € sur 25 ans au taux de 1 %. La mensualité actuelle de ce crédit est de 1200 € assurance comprise. 

Le deuxième prêt immobilier vise un capital de 150 000 € sur 25 ans au taux de 3,4 %. La mensualité de ce crédit est de 790 €. 

Les revenus du couple ont augmenté au fil des années pour atteindre 4 800 € par mois. Le loyer prévu est de 900 € et sera pris en compte à hauteur de 650 € par la banque. La capacité d'endettement de ce couple est aujourd'hui de 5 450€ * 35 % soit 1 907 €. La mensualité des deux crédits immobiliers atteint 1200 + 790 = 1990 €. La banque accepte de financer ce dossier.