Tout comprendre sur le prêt viager hypothécaire

En résumé : 

• Le prêt viager hypothécaire est un moyen d'obtenir des liquidités sans recours aux conditions classiques d'un prêt. 
• Ainsi, tout propriétaire de logement peut générer de la trésorerie sans questionnaire de santé, sans assurance de prêt, sans remboursement jusqu'au décès. 
• Cela intéresse en premier lieu les seniors

C'est quoi un prêt viager hypothécaire ?

Définition : un prêt avec hypothèque pour les personnes âgées

Le prêt viager hypothécaire est un prêt personnel octroyé en contrepartie d'une hypothèque sur un bien immobilier. Ainsi, il combine vente en viager et prêt hypothécaire.

Les articles L 315-1 et suivants du Code de la consommation encadrent ce prêt spécifique. 

Deux modalités se rencontrent :

• le prêt viager hypothécaire in fine : le remboursement du capital et des intérêts se produit au moment du décès de l'emprunteur.
• le prêt classique : l'emprunteur paie des intérêts tout au long du contrat.

Comment fonctionne un prêt viager hypothécaire ? 

Le prêt viager hypothécaire se rencontre souvent par des emprunteurs âgés, qui cherchent à obtenir une trésorerie complémentaire non affectée. 

Par exemple, un couple ayant remboursé l’intégralité de sa résidence principale à 65 ans Souhaite profiter de ses premières années de retraite pour voyager. Par le biais du prêt hypothécaire, il peut mobiliser la valeur de son bien immobilier afin de financer ce projet tout en continuant à occuper sa résidence. 

Autre hypothèse : une personne au sein du couple voit son état de santé se dégrader et des frais de dépendance importants sont nécessaires pour son maintien  à domicile. L'emprunteur peut disposer des fonds comme il le souhaite. 

Différence avec une vente en viager 

Dans une vente en viager, vous transférez immédiatement la propriété du logement en échange d'un prix constitué d'un bouquet versé à la signature et d'une rente viagère versée périodiquement. La vente en viager permet de conserver ou non la jouissance du bien immobilier (viager libre ou viager occupé). 

Le prêt viager hypothécaire permet de conserver la propriété du bien jusqu'à son décès. Ce n'est pas non plus une vente à terme, qui permet d'acquérir un bien sans recours à un prêt immobilier classique 

Différence avec le prêt hypothécaire

Un prêt hypothécaire est un prêt amortissable : vous remboursez une partie du capital emprunté et versez des intérêts tout au long de la durée du prêt. Ce n'est pas le cas avec le prêt viager hypothécaire qui permet de retarder le remboursement jusqu'au moment du décès.  

Avantages du crédit viager hypothécaire 

Le premier avantage du crédit viager hypothécaire est d'offrir aux seniors la possibilité d'obtenir une trésorerie supplémentaire, grâce à leur patrimoine immobilier. Cet argent provient d’un prêt et non d’une vente, ce qui signifie qu’aucun impôt n’est dû sur le capital emprunté.

Il s'agit d'un prêt personnel non affecté, ce qui permet à l'emprunteur d'utiliser librement le capital emprunté selon ses besoins. Cette somme d'argent est attribuée sans conditions de ressources ! 

L'emprunteur conserve la propriété du bien immobilier. Au moment du décès, la banque ordonne la vente du bien. Si jamais elle ne récupère pas entièrement son capital, en raison d'une diminution de la valeur du bien immobilier, elle assume seule le risque, sans pouvoir poursuivre les héritiers. En revanche, l'excédent du produit de la vente revient aux héritiers ! 

Enfin, le prêt est accordé sans questionnaire de santé et sans assurance emprunteur ! 

Inconvénients du prêt viager hypothécaire

Prêt in fine, le prêt viager hypothécaire transfère la charge du remboursement aux héritiers de l'emprunteur, si ceux-ci souhaitent conserver le bien immobilier en nature. 

En effet, lors du décès de l'emprunteur, soit le bien est vendu et la banque remboursée, soit les héritiers remboursent le prêt et conservent la propriété. 

Comme toute hypothèque, l'intervention d'un notaire est indispensable. De plus, les frais d'évaluation du bien par un expert indépendant sont à la charge de l'emprunteur. 

Récapitulatif des points clés du prêt hypothécaire

Comment obtenir un prêt hypothécaire ?

Quelles sont les conditions d'octroi du prêt viager hypothécaire ?

Plusieurs conditions cumulatives régissent l'octroi d'un prêt viager hypothécaire : 

• L'emprunteur est une personne physique majeure, propriétaire d'un bien immobilier.
• Le bien immobilier est un local à usage exclusif d'habitation (ce peut être une résidence principale, une résidence secondaire, un investissement locatif mais pas un local professionnel ou un local mixte).
• L'emprunteur s'engage à entretenir le logement. S'il souhaite le mettre en location après signature du prêt, il doit obtenir l'accord préalable de l'organisme prêteur. De la même manière, une opération de démembrement nécessite l'accord de la banque. 
• Le bien immobilier doit se situer en France métropolitaine hors Corse

Montant du prêt accordé

Le capital ne correspond jamais à la valeur totale du bien immobilier mais à un pourcentage de la valeur, compris entre 15 % et 75 %. L'organisme prêteur fixe alors le montant du prêt en fonction de 3 critères principaux : 

• Valeur du bien immobilier fixée par un expert payé par l'emprunteur et choisi d'un commun accord par la banque et l'emprunteur. 
• Votre âge : en général, il est préférable d'avoir dépassé 60 ans. Plus vous êtes jeune, plus le risque est grand, plus les intérêts seront importants et moins le montant accordé sera élevé. 
• Votre sexe : les femmes ayant une plus longue espérance de vie, la durée probable de calcul des intérêts est donc plus longue.

Taux, coût et frais d'un prêt hypothécaire

Le prêteur a l'obligation d'indiquer le TAEG (taux annuel effectif global). Cela correspond au taux d'intérêt avec tous les frais annexes.

Les taux d'intérêt des prêts viagers hypothécaires sont assez élevés en général. Les organismes financiers prennent un risque important à long terme. 

Aussi, même si vous êtes senior, il est essentiel de comparer le coût global de ce prêt avec celui d'un autre type d'emprunt : crédit à la consommation classique en fonction de votre capacité d'emprunt. Ne comparez pas le seul taux d'intérêt mais bien l'ensemble des coûts (coût de l'hypothèque, de l'estimation de valeur, des frais de dossier, etc.).  

Quelles banques proposent le prêt viager hypothécaire ?

Seuls certains établissements de crédit spécialisés proposent la souscription d'un prêt viager hypothécaire.

Quels que soient vos projets et vos envies, le Crédit Agricole vous écoute et vous accompagne avec des solutions adaptées.