Comprendre le prêt avec hypothèque

Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire ?

Définition

Un prêt hypothécaire est un prêt bancaire qui s’appuie sur la garantie d’une hypothèque sur un ou plusieurs biens immobiliers dont l’emprunteur est propriétaire.

Ce type d’emprunt implique donc de mettre « en gage » un bien immobilier : si vous n’êtes plus en mesure de rembourser l’emprunt, l’établissement prêteur pourra être amené à saisir et vendre le bien immobilier hypothéqué.

L’hypothèque est levée à la fin du contrat, une fois que le prêt est remboursé.

Crédit hypothécaire : pour qui et pourquoi ?

Le prêt hypothécaire s’adresse à la fois aux particuliers ou aux professionnels, la seule condition étant d’être propriétaire d’au moins un bien immobilier. Son utilisation répond à divers besoins : besoin rapide de liquidités, volonté de placements de fonds, etc.

Il peut être utilisé librement, pour donner vie à toutes sortes de projets :

• achat d’un nouveau bien immobilier : c’est son utilisation la plus courante ;
• remboursement d’un crédit en cours ;
• financement de travaux ;
• organisation d’un voyage ;
• financement des études de vos enfants ;
• organisation d’un mariage, etc.

A noter :

depuis 2016, le prêt hypothécaire est considéré comme un crédit immobilier (ordonnance n°2016-351 du 25 mars 2016).

Avantages

Le prêt hypothécaire comporte plusieurs avantages pour l’emprunteur :

• Il permet de vous appuyer sur votre patrimoine immobilier pour disposer de liquidités.
• La trésorerie avancée n’est pas affectée : vous pouvez l’utiliser comme bon vous semble dans la plupart des cas.
• Les durées de remboursement sont longues : entre 20 et 25 ans en moyenne, et jusqu’à 30 ans.

Limites et risques

Il ne faut pas oublier qu’un crédit hypothécaire possède également quelques points faibles :

• Le coût du prêt : outre les frais de dossier qu’on peut retrouver sur tous les types de prêts, il faudra aussi prévoir le règlement de la taxe de publicité foncière, les émoluments du notaire, ainsi que des frais de formalités.
• Le risque de saisie : en cas de défaut de paiement de votre part, l’établissement prêteur peut vendre le bien mis en hypothèque pour couvrir le remboursement de l’emprunt.

A noter :

prenez conseil auprès de votre banquier, il saura vous aider à estimer votre capacité de remboursement et vous guider vers la solution de financement qui correspondra à votre projet.

Différence avec la garantie bancaire

Le crédit hypothécaire est garanti, comme son nom l’indique, par une hypothèque établie sur un ou plusieurs biens immobiliers. Il existe d’autres garanties pour protéger un emprunt, comme la caution bancaire ou encore le privilège de prêteur de deniers (PPD).

La forme la plus classique de caution bancaire est celle apportée par des sociétés de cautionnement (par exemple CAMCA ou Crédit Logement) :

• En contrepartie d’une certaine somme, ces sociétés s’engagent à rembourser le crédit à votre place si vous n’êtes plus en capacité de le faire.
• Le coût de ce cautionnement varie selon l’organisme à qui vous faites appel, la somme empruntée, le montant des mensualités et le profil de l’emprunteur (âge, situation professionnelle, etc.).
• C’est généralement la banque qui vous met en relation avec ces organismes spécialisés dans le cautionnement.
• A la fin du remboursement de votre prêt, les sommes versées correspondant au coût de la caution peuvent vous être restituées en partie.

Le privilège de prêteur de deniers (PPD) quant à lui est une garantie utilisée sur les emprunts immobiliers, apportant la sécurité à l’établissement prêteur d’être remboursé en priorité en cas de saisie et de vente du bien immobilier.

A noter :

contrairement à l’hypothèque, le paiement de la taxe de publicité foncière du PPD ne sont pas à la charge de l'emprunteur.

Fonctionnement du crédit hypothécaire

Montant

Le montant que vous pouvez emprunter par le biais d’un prêt hypothécaire dépend de la valeur du ou des biens qui seront mis en hypothèque.

• Une expertise immobilière permettra d’apporter une estimation au plus juste.
• La somme maximale prêtée sera ensuite une fraction de cette estimation : en général entre 50 et 70 % de la valeur nette du patrimoine considéré pour l’hypothèque.

Quels types de biens mettre en hypothèque ?

Pour pouvoir mettre un bien en hypothèque, il faut en être le propriétaire. Autrement, les conditions sont assez souples :

• Le bien peut être votre résidence principale, secondaire, un investissement locatif, etc.
• Le bien peut être neuf ou ancien.
• Le bien doit être à usage d’habitation, ou éventuellement à usage mixte (d’habitation et professionnel).
• Les biens immobiliers mis en hypothèques doivent appartenir en nom propre à l’emprunteur, mais peuvent aussi être détenus par une SCI dès lors que celle-ci est l’emprunteur.

Taux d’emprunt

Le taux d’un crédit hypothécaire peut être :

• fixe : il restera le même pendant toute la durée du contrat ;
• variable : il sera alors à même d’évoluer pendant la durée de vie du prêt, en fonction de ce qui a été défini dans le contrat.

En général, plus le montant emprunté est élevé, plus le taux sera bas.

Bon à savoir :

le TAEG (Taux Annualisé Effectif Global) du prêt hypothécaire est souvent plus intéressant que celui d’un emprunt réalisé sans cet apport de garantie. Cette sécurité supplémentaire est en effet un argument pouvant faire influer le taux d’intérêt proposé par la banque.

Durée

La durée du crédit hypothécaire s’adapte aux besoins, au taux d’endettement et à la capacité de remboursement de l’emprunteur : elle est généralement comprise entre 15 et 30 ans. L’hypothèque prend fin en même temps que le crédit.

Il existe tout de même une contrainte concernant l’âge de l’emprunteur : en effet, à la date de la dernière mensualité, il est préférable qu’il n’ait pas dépassé 85/90 ans.

A noter :

quand le remboursement du prêt hypothécaire est terminé, l'hypothèque prend fin avec une mainlevée à l’initiative de l’établissement prêteur. Cette mainlevée génère des frais pour l’emprunteur : en général entre 0,3 et 0,6 % de la somme totale remboursée.

Remboursement du crédit hypothécaire

Le remboursement d’un prêt hypothécaire suit le même principe que celui d’un crédit traditionnel :

• Pendant toute la durée de vie du prêt, vous remboursez des mensualités dont les modalités sont détaillées dans un échéancier.
• Il est possible de rembourser son crédit hypothécaire par anticipation, ou de substituer son hypothèque sur un autre bien immobilier. Selon les contrats, des pénalités peuvent être prévues.

A noter :

si le prêt hypothécaire est un prêt in fine, vous ne remboursez que les intérêts pendant la durée de vie du contrat. Le remboursement du capital se fera quant à lui en une fois, au terme du contrat.

Comment souscrire un prêt hypothécaire ?

La souscription à un crédit hypothécaire passe par plusieurs étapes :

• Vérification de votre capacité de remboursement : idéalement, le taux d’endettement maximal à ne pas dépasser est de 33 %.
• Fixation du montant de l’emprunt : il dépendra directement de la valeur de votre ou vos biens immobiliers mis en hypothèque, ainsi que de votre capacité de remboursement.
• Transmission des documents nécessaires au montage du dossier : certificat de propriété du bien immobilier, estimation de sa valeur par un expert, justificatifs de ressources (3 derniers bulletins de salaire pour un salarié, 2 derniers bilans comptables pour un indépendant, etc.), dernier avis d’imposition, etc.

A noter :

il ne faut pas oublier de prendre en compte les frais indissociables d’un prêt hypothécaire, à savoir les frais de notaire et les frais de dossier. En général, le total des frais représente 1 à 2 % du montant de l'hypothèque.