Comprendre le prêt avec hypothèque

Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire ?

Définition

Un prêt hypothécaire est un prêt bancaire qui s’appuie sur la garantie d’une hypothèque sur un ou plusieurs biens immobiliers dont l’emprunteur est propriétaire.

Ce type d’emprunt implique donc de mettre « en gage » un bien immobilier : si vous n’êtes plus en mesure de rembourser l’emprunt, l’établissement prêteur pourra être amené à saisir et vendre le bien immobilier hypothéqué.

L’hypothèque est levée à la fin du contrat, une fois que le prêt est remboursé.

Pourquoi faire un prêt hypothécaire ? 

Le prêt hypothécaire comporte plusieurs avantages pour l’emprunteur :

• Il permet de vous appuyer sur votre patrimoine immobilier pour disposer de liquidités.
• La trésorerie avancée n’est pas affectée : vous pouvez l’utiliser comme bon vous semble dans la plupart des cas.
• Les durées de remboursement sont longues : entre 20 et 25 ans en moyenne, et jusqu’à 30 ans.

Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt hypothécaire ?

Qui peut faire un crédit hypothécaire ? 

Le prêt hypothécaire s’adresse à la fois aux particuliers ou aux professionnels, la seule condition étant d’être propriétaire d’au moins un bien immobilier.

Il peut être utilisé librement, pour donner vie à toutes sortes de projets :

• achat d’un nouveau bien immobilier : c’est son utilisation la plus courante, ouverte aux secundo-accédants, notamment pour financer l'achat d'une résidence secondaire ; 
• remboursement d’un crédit en cours ;
• financement de travaux ;
• organisation d’un voyage ;
• financement des études de vos enfants ;
• organisation d’un mariage, etc.

A noter

Depuis 2016, le crédit hypothécaire est considéré comme un crédit immobilier (ordonnance n°2016-351 du 25 mars 2016). Une assurance emprunteur est donc exigée par la banque en sus. Vous devez prévoir le coût de l'assurance !

Quels types de biens mettre en hypothèque ?

Pour pouvoir mettre un bien en hypothèque, il faut en être le propriétaire. Autrement, les conditions sont assez souples :

• Le bien peut être votre résidence principale, secondaire, un investissement locatif, etc.
• Le bien peut être neuf ou ancien.
• Le bien doit être à usage d’habitation, ou éventuellement à usage mixte (d’habitation et professionnel).
• Les biens immobiliers mis en hypothèque doivent appartenir en nom propre à l’emprunteur, mais peuvent aussi être détenus par une SCI dès lors que celle-ci est l’emprunteuse.

Quels sont les risques d'un prêt hypothécaire ?

Un crédit hypothécaire possède également quelques points faibles :

• Le coût du prêt : outre les frais de dossier qu’on peut retrouver sur tous les types de prêts, il faudra aussi prévoir le règlement de la taxe auprès des services de la publicité foncière, les émoluments du notaire, ainsi que des frais de formalités. L'hypothèque est une sûreté réelle sur un bien immobilier, qui doit être publiée. 
• Le risque de saisie : en cas de défaillance de votre part, l’établissement prêteur peut vendre le bien mis en hypothèque pour couvrir le remboursement de l’emprunt. Vous perdez alors la propriété de votre bien immobilier. 
• Attention, en cas de revente du bien avant le remboursement total du prêt ! La banque doit être informée et une nouvelle garantie pourra être substituée. 

Prenez conseil auprès de votre banquier, il saura vous aider à estimer votre capacité de remboursement et vous guider vers la solution de financement adaptée à votre projet. Ainsi, vous minimiserez les risques de défaut de paiement et de saisie du bien. 

Comment fonctionne un crédit hypothécaire ? 

Quel montant accorde la banque ? 

Le montant que vous pouvez emprunter par le biais d’un prêt hypothécaire dépend de la valeur du bien immobilier mis en hypothèque. Attention, il faut déterminer le juste prix du bien.  

• Une expertise immobilière permettra d’apporter une estimation au plus juste de la valeur du bien. 
• Le capital emprunté dans le cadre du crédit hypothécaire correspond à une fraction de cette valeur : en général entre 50 et 70 % de la valeur nette du patrimoine. C'est le ratio hypothécaire. 

Quel taux pour un prêt hypothécaire ? 

Le taux d’un crédit hypothécaire peut être :

• fixe : il restera le même pendant toute la durée du contrat ;
• variable : il sera alors à même d’évoluer pendant la durée de vie du prêt, en fonction de ce qui a été défini dans le contrat.

En général, plus le capital emprunté est élevé, plus le taux du crédit immobilier sera bas. Il suit l'évolution des taux immobiliers. 

Bon à savoir

Le TAEG (Taux Annualisé Effectif Global) du prêt hypothécaire est souvent plus intéressant que celui d’un emprunt réalisé sans cet apport de garantie. Cette sécurité supplémentaire est en effet un argument pouvant faire baisser le taux d’intérêt proposé par la banque. Le TAEG est mentionné dans votre offre de prêt.

Quelle durée pour un crédit hypothécaire ? 

La durée du crédit hypothécaire s’adapte aux besoins, au taux d’endettement et à la capacité de remboursement de l’emprunteur : elle est généralement comprise entre 15 et 30 ans. 

Il existe tout de même une contrainte concernant l’âge de l’emprunteur : en effet, à la date de la dernière mensualité, il est préférable qu’il n’ait pas dépassé 85/90 ans.

A noter

Quand le remboursement du prêt hypothécaire est terminé, l'hypothèque prend fin avec une mainlevée à l’initiative de l’établissement prêteur. Cette mainlevée génère des frais pour l’emprunteur : en général entre 0,3 et 0,6 % de la somme totale remboursée.

Remboursement du crédit hypothécaire

Le remboursement d’un crédit hypothécaire suit le même principe que celui d’un crédit traditionnel :

• Pendant toute la durée de vie du prêt, vous remboursez des mensualités dont les modalités sont détaillées dans un échéancier.
• Il est possible de rembourser son crédit hypothécaire par anticipation, ou de substituer son hypothèque sur un autre bien immobilier. Selon les contrats, des pénalités peuvent être prévues.

A noter

Si le prêt hypothécaire est un prêt in fine, vous ne remboursez que les intérêts pendant la durée de vie du contrat. Le remboursement du capital se fera quant à lui en une fois, au terme du contrat.

Comment souscrire un prêt hypothécaire ?

Commencez par effectuer une simulation de prêt immobilier ! C'est la première étape indispensable. 

La souscription d'un crédit hypothécaire passe par plusieurs étapes :

• Vérification de votre capacité de remboursement : idéalement, le taux d’endettement maximal à ne pas dépasser est de 35 %.
• Fixation du montant de l’emprunt : il dépendra directement de la valeur de votre ou vos biens immobiliers mis en hypothèque, ainsi que de votre capacité de remboursement.
• Transmission des documents nécessaires à la demande de prêt hypothécaire : certificat de propriété du bien immobilier, estimation de sa valeur par un expert, justificatifs de ressources (3 derniers bulletins de salaire pour un salarié, 2 derniers bilans comptables pour un indépendant, etc.), dernier avis d’imposition, justificatifs des anciens prêts, charges en cours, etc.

A noter

Il ne faut pas oublier de prendre en compte les frais indissociables d’un prêt hypothécaire, à savoir les frais de notaire et les frais de dossier. En général, le total des frais représente 1 à 2 % du montant de l'hypothèque.

Différence avec la garantie bancaire

Le crédit hypothécaire est garanti, comme son nom l’indique, par une hypothèque établie sur un ou plusieurs biens immobiliers. Il existe d’autres garanties pour protéger un emprunt, comme la caution bancaire ou encore le privilège de prêteur de deniers (PPD).

La forme la plus classique de caution bancaire est celle apportée par des sociétés de cautionnement (par exemple CAMCA ou Crédit Logement) :

• En contrepartie d’une certaine somme, ces sociétés s’engagent à rembourser le crédit à votre place si vous n’êtes plus en mesure de le faire.
• Le coût de ce cautionnement varie selon l’organisme à qui vous faites appel, la somme empruntée, le montant des mensualités et le profil de l’emprunteur (âge, situation professionnelle, etc.).
• C’est généralement la banque qui vous met en relation avec ces organismes spécialisés dans le cautionnement.
• A la fin du remboursement de votre prêt, les sommes versées correspondant au coût de la caution peuvent vous être restituées en partie.

Le privilège de prêteur de deniers (PPD) quant à lui est une garantie utilisée sur les emprunts immobiliers, apportant la sécurité à l’établissement prêteur d’être remboursé en priorité en cas de saisie et de vente du bien immobilier.

A noter

Contrairement à l’hypothèque, l'inscription en privilège et le paiement de la taxe de publicité foncière du PPD ne sont pas à la charge de l'emprunteur.