Comment choisir la meilleure garantie : PPD ou hypothèque conventionnelle ou légale ? 

Quelle garantie de prêt immobilier ? 

Toute banque exige une garantie pour assurer le remboursement du capital emprunté. Il existe principalement plusieurs types de garanties :

• La caution de prêt immobilier est une garantie personnelle (attribuée en fonction de l'emprunteur par un organisme)
• La garantie réelle (portant sur un bien immobilier) qui peut être une hypothèque ou un PPD (privilège de prêteur de deniers, devenu en 2022 l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers). 

La garantie de prêt sert en cas de défaillance de l'emprunteur tandis que l'assurance de prêt immobilier vise à protéger l'emprunteur, ses proches et l'établissement financier prêteur en cas d'aléa grave de la vie. 

Un prêt hypothécaire permet de financer un projet grâce à votre patrimoine existant, en obtenant des liquidités garanties par un bien immobilier. 

L'hypothèque en 3 points clés

Qu'est-ce que l'hypothèque conventionnelle ? 

L'hypothèque conventionnelle est une sureté réelle prise par la banque. 

Lors de la transaction immobilière, le notaire se trouve dans l’obligation de formuler une demande au service de la publicité foncière afin d’obtenir l’état hypothécaire du bien. L’hypothèque conventionnelle prise par le prêteur sera donc révélé au jour de la vente du bien et le prix de la vente pourra lui revenir en cas de défaillance.

De même, dans l’hypothèse d’une défaillance de l’emprunteur sans qu’un processus de vente du bien soit engagé, la banque peut procéder à la saisie du bien pour obtenir sa vente. Ainsi, elle pourra obtenir le paiement du capital emprunté sur le prix de la vente.

Une garantie hypothécaire pour tout projet immobilier

Une garantie hypothécaire est possible pour tout projet immobilier :

• achat dans l'ancien ou dans le neuf (comme en VEFA - vente en l'état futur d'achèvement) ; 
• construction d'une maison ; 
• achat d'un terrain ; 
• financement de travaux ; 

Elle peut porter sur le bien objet de la transaction comme sur un autre bien immobilier dont l'emprunteur est déjà propriétaire. Elle garantit l'achat d'une résidence principale, d'une résidence secondaire ou d'un investissement locatif.

L'hypothèque est obligatoire pour certains types de prêts pour lesquels la caution est impossible (comme le prêt d'accession sociale ou PAS). 

Les frais d'hypothèque

Le principal reproche fait à l'hypothèque est son coût :

• l'inscription de l'hypothèque coûte environ 1,5 % du montant du prêt, en additionnant la taxe de publicité foncière, les émoluments du notaire, les frais et débours. Notez qu'elle est n'est pas due pour certains prêts (PTZ, PAS, PEL).
• En cas de remboursement anticipé du crédit immobilier ou de revente du bien, vous devrez obtenir la mainlevée de l'hypothèque, soit un coût de 0,5 % environ. Si le prêt va à son terme, l'hypothèque s'éteint automatiquement un an après la fin du remboursement du prêt. 

Bon à savoir

La taxe de publicité foncière coûte 0,715 % des sommes garanties (montant du prêt majoré souvent de 20 % environ). Elle constitue la majeure partie des droits d'enregistrement dus sur la garantie réelle (avec la contribution de sécurité immobilière de 0,05 %).

Le privilège de prêteurs de deniers (PPD) ou hypothèque légale spéciale en 3 points clés

L'hypothèque légale spéciale remplace le privilège depuis le 1er janvier 2022

Depuis le 1er janvier 2022, vous ne pouvez plus inscrire un privilège de prêteur de deniers en garantie d'un prêt immobilier. La banque dispose désormais d'une hypothèque légale spéciale, prévue à l'article 2392 du Code civil.  

Concrètement, la  banque peut faire inscrire cette hypothèque même en l'absence du consentement de l'emprunteur. Il appartient toujours au notaire de procéder aux formalités et à l'inscription de l'hypothèque, dans l'acte d'emprunt. 

Quand prendre un PPD ou une hypothèque légale spéciale sur une maison ?

Cette nouvelle garantie peut couvrir un prêt immobilier destiné à l'achat d'un bien existant, maison ou appartement. En revanche, elle ne peut garantir un prêt pour des travaux, une vente en l'état futur d'achèvement (acquisition en VEFA) ou la construction d'une maison individuelle. 

La banque, en tant que créancier bénéficiaire d'une hypothèque spéciale, a le droit de faire inscrire son privilège exclusivement sur le bien immobilier couvert par le prêt. 

Le coût d'une IPPD (inscription en privilège de prêteur de deniers)

Le PPD coûtait moins cher que l'hypothèque à l'emprunteur, autour de 0,5 % du montant du prêt, en raison de l'absence de taxe de publicité foncière. Les émoluments du notaire, les frais et débours, la contribution de sécurité immobilière et les frais de mainlevée sont identiques pour le PDD et l'hypothèque conventionnelle. 

L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers coûte elle aussi environ 0,5 % du montant du prêt accordé. Elle ne donne pas lieu au paiement de la taxe de publicité foncière mais génère des frais de mainlevée en cas de remboursement du prêt avant son échéance. 

Tableau comparatif des garanties réelles de prêt immobilier : PPD ou hypothèque ?

Quelles sont les différences entre une hypothèque et un privilège de prêteur de deniers (PPD) ?

Les 3 principales différences entre hypothèque et PPD tiennent à l'objet du prêt immobilier garanti, au rang du créancier et aux frais de garantie. 

Un objet limité pour le PPD

Le PPD ne vise qu'un bien immobilier existant : pas de vente sur plan, de VEFA, de construction de maison individuelle, pas de financement de travaux. 

Une garantie forte pour le créancier

Le prêteur de deniers est un créancier prioritaire sur les autres créanciers éventuels en cas de procédure de saisie du bien, suite à un défaut de remboursement du prêt immobilier. 

Notez que les banques privilégient une solution amiable en cas de non-paiement d'une mensualité de prêt. Ce n'est qu'en l'absence de solution pérenne que l'établissement procède à la mise en place d'une saisie. 

Pour éviter les soucis, adoptez la bonne mensualité en fonction de votre capacité d'emprunt. Pour cela, commencez par une simulation de prêt immobilier sur notre site. 

L'absence de publicité foncière

Le coût total de la garantie est moins élevé avec le PPD compte tenu de l'absence de taxe de publicité foncière. C'est la raison pour laquelle les banques et les emprunteurs privilégiaient cette garantie pour les projets immobiliers compatibles.