Comment sont établis le taux d'intérêt et la durée de remboursement d'un prêt relais ?

Quelle est la durée réglementaire d’un prêt relais ?

Vous venez de trouver le nouveau logement de vos rêves, mais n’avez pas encore vendu votre ancien logement ? Le prêt relais est justement fait pour cela. C’est un type de prêt spécifique pour une opération immobilière d’achat-revente proposé les établissements bancaires et organismes de crédit.

Mais attention, le prêt relais ne peut réglementairement être accordé que pour une durée maximale de 24 mois (12 mois, renouvelable une seule fois), au bout de laquelle vous devrez rembourser le capital emprunté. La durée et la date d’échéance de votre crédit relais doivent être clairement indiquées par votre établissement prêteur dans le contrat de crédit afin d’éviter tout litige, la durée de crédit étant légalement limitée.

Important :

si la vente de votre bien tarde à se concrétiser, pensez à en informer l’organisme de prêt pour trouver une solution comme la prolongation du crédit relais de quelques mois (qui peut vous être accordée par votre établissement bancaire selon votre situation si vous en faites la demande) ou sa transformation en crédit immobilier classique à long terme si votre taux d’endettement le permet (solution la plus courante, elle vous est généralement proposée et mise en place par votre établissement bancaire). Si toutes les solutions échouent, l’organisme prêteur pourra se saisir du bien afin de le vendre et de se rembourser.

Comment est calculé le montant d’un prêt relais ?

Pour avoir une première idée de ce à quoi vous avez le droit, le mieux est d’effectuer des simulations de prêt en ligne. De leur côté, les organismes de prêt et établissements bancaires demandent plusieurs estimations du bien à vendre afin de connaître précisément la somme qu’ils peuvent vous permettre d’emprunter.

Selon la Fédération Bancaire Française, le montant d’un prêt relais ne peut en général excéder 50 à 80 % de la valeur du bien mis en vente. Ce pourcentage varie en fonction de votre profil emprunteur (situation professionnelle, épargne, crédits déjà en cours…), ainsi que de la valeur du bien mis en vente et de celui acheté.

L’état d’avancement de la vente peut aussi influer sur le pourcentage de la valeur du bien qui vous sera prêté. Par exemple, si vous avez déjà signé un compromis de vente, il est plus probable que l’avance se situe dans la fourchette haute.

Le prêt-relais est sujet à des taux d’intérêt un peu plus élevé qu’un prêt classique, majoré de 0,10 à 0,30 % en moyenne. Cela est dû au fait que ce prêt bancaire est en fait une avance faite par les établissements financiers et n’engage pas de remboursement de mensualités immédiat. En effet, durant la durée du prêt, vous ne rembourserez que les intérêts du prêt relais, d’ici à ce que votre bien soit vendu. L’organisme prêteur prend donc plus de risque qu’avec un prêt classique.

Il existe plusieurs types de prêts relais : sec, associé ou relais-rachat.

Le prêt relais sec ne peut être envisagé que si le prix de vente du bien acquis est le même que celui en vente ou si vous disposez d’une épargne suffisante pour couvrir la différence. En revanche, si votre nouveau bien vaut plus cher que l’ancien, il est préférable d’envisager un prêt relais avec franchise totale ou un prêt relais associé, c'est-à-dire associé à un prêt immobilier classique. En effet, cela vous permettra de réduire le montant de vos mensualités puis de transformer la vente de votre bien en apport pour votre achat.

Attention, il faudra aussi prendre en compte les frais annexes : frais de dossier du prêt, frais liés à l’assurance-emprunteur (nouvelle assurance ou transfert d’assurance), ou encore frais liés à l’estimation du bien immobilier à vendre par une agence immobilière, qui est à votre charge.

Comment se déroule le remboursement d’un prêt relais ?

Le remboursement du prêt relais dépend du type de prêt relais que vous avez souscrit, mais doit toujours être soldé au bout des délais prévus au contrat (12 mois renouvelables une fois).

Prêt relais sec ou avec franchise partielle :

Chaque mois, vous ne remboursez que les intérêts et les assurances de prêt. Le capital emprunté n’est à rembourser qu’une fois la vente de l’ancien bien actée.

Prêt relais sec avec franchise totale d’intérêts :

Chaque mois, vous ne réglez que les assurances de votre prêt. Une fois la vente actée, les intérêts seront inclus dans le remboursement du capital prêté, et l’intégralité du prêt (capital et intérêts) seront remboursés en même temps.

Prêt relais associé :

Ce type de prêt relais s’adjoint d’un crédit immobilier, notamment dans le cas où le nouveau bien est plus cher que l’ancien. Dès le contrat signé, vous devez donc rembourser les mensualités du prêt immobilier classique (comme un prêt conventionné ou un prêt accession sociale par exemple), associé au prêt relais. Sur la partie octroyée pour le prêt relais, vous ne rembourserez que les intérêts comme pour un prêt relais sec. Le capital est dû au bout des délais réglementaires prévus, soit 24 mois au maximum.

Ce type de prêt est utilisé lorsque vous n’avez pas encore fini de rembourser le crédit de votre bien en vente dans le cadre d’un prêt relais. Il permet ainsi de coupler votre crédit immobilier classique en cours avec le nouveau prêt visant à acheter votre futur bien. Vous rembourserez ainsi durant la durée du prêt relais des mensualités fusionnées avec un taux d’intérêt unique, ce qui permet aussi de lisser votre taux d’effort.

Le prêt relais est intégré à un prêt immobilier global amortissable à long terme, pour lequel vous payez des mensualités comme dans n’importe quel crédit classique. En revanche, cela vous permet de ne pas avoir de date butoir pour vendre votre bien (les 24 mois ne s’appliquent pas dans ce cas) tout en ayant la possibilité d’utiliser la vente de votre bien pour rembourser votre crédit par anticipation sans pénalités. Il est notamment utilisé lorsque le nouveau bien est plus cher que l’ancien.

Bon à savoir :

le prêt relais avec franchise totale est coûteux : les intérêts se cumulent chaque année et s’ajoutent au capital emprunté. Plus la vente du bien ancien peine à se concrétiser, plus le montant à rembourser est important. Avec le prêt relais adossé, il faut être sûr de pouvoir rembourser à la fois les intérêts du crédit relais et les mensualités du crédit immobilier classique, sans risque de surendettement.

En conclusion, le prêt relais reste une solution souple et fiable pour réaliser un achat-vente à condition de pouvoir le rembourser tout au long des 12 ou 24 mois de délais prévus et de ne surtout pas surestimer son bien à vendre.