Tout comprendre sur les zones du PTZ, le prêt à taux zéro

Points essentiels à retenir : 

• Le prêt à taux zéro est accordé sous plusieurs conditions, qui varient selon la zone géographique concernée. 
• 5 zones répertorient les communes françaises en fonction de la tension du marché immobilier local et du déséquilibre entre l'offre et la demande de logements. 
• Le PTZ 2025 connaît de nouvelles évolutions avec la fin du zonage pour l'achat d'un logement neuf. 
• Dans l'ancien, il sera encore possible d'acheter une résidence principale en zone B2 ou en zone C. 

Qu'est-ce qu'une zone PTZ ? 

Pourquoi un zonage géographique ?

Les pouvoirs publics accordent des aides à l'accession à la propriété en fonction des difficultés à se loger dans chaque commune. Depuis 2003, des zones géographiques sont mises en place pour fixer des conditions adaptées aux difficultés spécifiques de chaque ville. 

Le prêt à taux zéro fait partie des prêts aidés accordés sous conditions à certains emprunteurs, en fonction de la zone géographique dans laquelle se trouve le futur logement. 

L'article D 304-1 du Code de la construction et de l'habitation (CCH) prévoit qu'un arrêté ministériel révise au moins tous les 3 ans le "classement des communes du territoire national en zones géographiques en fonction du déséquilibre entre l'offre et de la demande de logements".

Pour ce faire, par ordre de déséquilibre décroissant, les communes sont répertoriées dans les zones A bis, A, B1, B2 et C. Au fil des années, le marché immobilier local évolue et l'appartenance d'une commune à l'une ou l'autre des zones peut changer. 

L'arrêté du 5 juillet 2024 définit en dernier lieu le zonage géographique des communes françaises. Il permet à 6 millions de Français d'accéder au PTZ en classant en zone tendue plus de 200 nouvelles communes. Par ailleurs, il procède au changement de zone de plus de 650 communes. 

Le rôle des zones en France

Ce zonage des communes détermine l'éligibilité des projets avec un prêt à taux zéro. Mais elles sont aussi utiles pour déterminer l'accessibilité à un logement social (HLM) ou au prêt accession sociale (PAS). 

En outre, elles déterminent le droit à déduction fiscale sur les revenus fonciers notamment pour un bailleur d'un logement conventionné ou le droit à réduction d'impôt pour le dispositif Pinel. 

Quelles sont les zones PTZ en 2025 ?

Le zonage du PTZ détermine plusieurs aspects du prêt à taux zéro comme le plafond du projet d’achat, le type d’achat envisagé, la durée de remboursement du prêt, les conditions de ressources de l'emprunteur, etc.

Zones tendues : zone A, A bis ou B1

• La zone A bis : agglomération de Paris et la proche banlieue avec des communes des Yvelines (78), des Hauts-de-Seine (92) de Seine-Saint-Denis (93) du Val-de-Marne (94) et du Val d’Oise (95). 
• La zone A : les autres communes de la région parisienne, les grandes métropoles mais aussi la Côte d'Azur. Ainsi, on trouve des communes dans les départements de l’Ain (01), des Alpes-Maritimes (06), des Bouches-du-Rhône (13), de l’Hérault (34), le Nord (59), l’Oise (60), La Haute-Savoie (74), la Seine-et-Marne (77), le Var (83).
• la zone B1 : les grandes villes de plus de 250 000 habitants, certaines villes du littoral et de la Corse, les DOM (départements d’Outre-mer).

Ces zones tendues bénéficient d'un déséquilibre marqué dans l'offre de logements. 

Zones détendues : zone B2 ou zone C

• la zone B2 : les communes de 50 000 habitants à 250 000 habitants.
• la zone C : le reste du territoire français.

Ce sont les zones détendues dans lesquelles le PTZ dans l'ancien est disponible.  

Comment connaître les communes par zone PTZ ? 

Notre outil de simulation de PTZ vous permet de connaître la zone en fonction de la localisation de votre projet d'achat immobilier. En quelques clics, vous saurez si vous êtes éligible au prêt à taux zéro ! 

Quel impact des zones géographiques sur le montant du PTZ ? 

Achat neuf ou achat ancien en fonction des zones

Actuellement, les pouvoirs publics conditionnent l'accès au PTZ à :

• l'achat d'un logement neuf dans les zones A, Abis, B1 ; 
• l'achat d'un logement ancien avec 25 % de travaux dans les zones B2 et C. 

L'article 24 decies de la loi de finances pour 2025 étend le PTZ à l'ensemble du territoire français, pour l'achat de tout logement neuf. Cette mesure entrera en vigueur le premier jour du deuxième mois suivant la promulgation de la loi de finances, soit sans doute le 1er avril 2025. 

Le PTZ dans l'ancien reste donc limité aux zones B2 et C. Pour réaliser des travaux d'amélioration de la performance énergétique d'un logement, vous pouvez également bénéficier d'un éco-PTZ ! 

Bon à savoir :

Le PTZ est déjà disponible sur tout le territoire pour l'acquisition d'un logement neuf issu d'un contrat de location-accession, d'un bail réel solidaire (BRS), d'un programme d'accession sociale ou dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville ou dans une zone relevant d'une convention de rénovation urbaine. Dans l'ancien, sans condition de zonage, vous pouvez acquérir un logement du parc social (contrat de location-accession, BRS, vente d'immeuble à rénover).

Plafond de ressources de l'emprunteur en fonction des zones

Les zones servent également à établir des plafonds de ressources pour l'emprunteur, en fonction de la composition du foyer.  

Les ressources prises en compte correspondent au revenu fiscal de référence (RFR) de l'année N-2. En 2025, vous prendrez les revenus de l'année 2023 figurant dans l'avis d'imposition 2024. 

Plafond du prix d'achat pour le PTZ par zone

Les zones du PTZ permettent aussi de définir plusieurs plafonds pour le coût total de l'opération.  Dépasser ce seuil ne remet pas en cause l'éligibilité au PTZ mais simplement le montant pris en compte dans le calcul du PTZ (en application de l'article D 31-10-10 CCH). 

Quelles sont les autres conditions d'éligibilité au PTZ ? 

Qui peut bénéficier d'un PTZ en 2025 ?

Le PTZ est un prêt immobilier sans intérêt, disponible sous conditions. Plusieurs conditions cumulent pour l'obtention du PTZ :

• un PTZ pour les primo-accédants ;
• un PTZ pour le 1er achat d'une résidence principale ;
• acheter un bien neuf ou dans l’ancien avec travaux importants représentant plus de 25 % du montant total de l’opération ;
• bénéficier de conditions de ressources inférieures aux plafonds mis en place. 

Quelles sont les modalités d'un PTZ ? 

• Le PTZ est accordé sans frais de dossier. 
• L'assurance emprunteur est souvent requise pour le prêt à taux zéro. 
• Le montant du prêt est limité par la zone géographique.
• Le remboursement du PTZ s'effectue, après une période de différé éventuelle (jusqu'à 10 ans), sur une période de 10 à 15 ans. Les modalités de remboursement sont déterminées par la loi et non par la négociation avec la banque.  
• Le PTZ est un prêt complémentaire à un prêt immobilier dans l'opération de financement. Réalisez une simulation de prêt immobilier pour finaliser l'achat de votre résidence principale !