Acheter une maison à plusieurs, quelle stratégie adopter ?

Comment acheter un bien immobilier à plusieurs personnes ?

Acheter un bien immobilier à plusieurs peut se faire sous différentes formes.

Mais lorsque plusieurs personnes décident d'acheter une maison ensemble, il faut s’assurer de bien comprendre les implications juridiques et financières de l’opération. Les deux options principales pour structurer cet achat sont l’indivision et la SCI (Société Civile Immobilière).

L’indivision

L’indivision est la solution par défaut lorsque plusieurs personnes achètent un bien ensemble sans constituer une structure spécifique.

Chacun possède une part du bien proportionnelle à son apport financier, et cette part est inscrite dans l’acte d’achat.

• Modalités juridiques : Chaque indivisaire dispose d’un droit équivalent à sa quote-part. Les décisions importantes concernant le bien, comme la vente ou la réalisation de gros travaux, nécessitent souvent l’accord unanime des indivisaires, sauf mention contraire dans une convention d’indivision.
• Avantages financiers : Les coûts de mise en place de l’indivision sont réduits, car il n’est pas nécessaire de constituer de société. Chacun participe aux frais selon sa part, ce qui simplifie la répartition des dépenses.
• Gestion et administration : Les décisions peuvent être complexes à prendre si les indivisaires ne sont pas d’accord. La rédaction d'une convention d'indivision est conseillée pour prévoir la gestion des situations conflictuelles ou l’éventuelle sortie d’un indivisaire. Dans ce cas, nous vous conseillons de prendre conseil auprès d’un notaire.

La SCI (Société Civile Immobilière)

La SCI est une structure juridique qui permet d’acheter et de gérer un bien immobilier en commun, en créant une société distincte qui détient le bien.

• Création et formalités : La SCI nécessite la rédaction de statuts et l’enregistrement de la société. Chaque associé détient des parts sociales proportionnelles à son apport.
• Droits et responsabilités des associés : Les décisions se prennent lors d’assemblées générales, et les droits de vote sont généralement répartis selon la part de capital détenue par chaque associé. Les statuts peuvent prévoir des modalités spécifiques pour faciliter la gestion.
• Avantages pour la gestion patrimoniale : La SCI offre une flexibilité accrue, notamment en matière de transmission. Les parts sociales peuvent être cédées plus facilement que la vente d’un bien en indivision, ce qui facilite la sortie d’un associé.
• Inconvénients : Les coûts initiaux (rédaction des statuts, enregistrement) et la gestion administrative sont plus importants. De plus, une SCI n'a pas vocation à être commerciale ; elle est principalement destinée à la gestion de biens immobiliers non professionnels.

Acheter une maison à deux : aspects essentiels

L'achat à deux, que ce soit entre conjoints, partenaires de PACS ou amis, implique des modalités spécifiques selon la structure choisie :

• En indivision : Chaque co-acquéreur doit déterminer à l’avance la répartition de propriété et l’inscrire dans l’acte notarié. Cette démarche évite les litiges en cas de séparation ou de revente.
• En SCI : Chaque partenaire détient des parts sociales proportionnellement à son investissement. La SCI protège en partie les co-acquéreurs en cas de séparation, car les parts peuvent être cédées à un tiers ou rachetées par l'autre associé.

Si les deux partenaires souhaitent souscrire un prêt ensemble, ils deviennent alors co-emprunteurs, ce qui signifie qu’ils partagent la responsabilité de l’emprunt et des remboursements.

Avant de vous engager, utilisez une calculette de prêt immobilier pour estimer les mensualités et les coûts totaux.

Régimes matrimoniaux : les implications pour l'achat immobilier

Lorsque des personnes mariées décident d'acheter un bien immobilier, le régime matrimonial sous lequel elles sont mariées impacte la répartition de la propriété et les modalités de gestion du bien.

• Le régime légal de la communauté réduite aux acquêts s’applique par défaut aux couples mariés sans contrat de mariage. Les biens achetés pendant le mariage sont considérés comme des biens communs, même si un seul époux finance l'achat. Exemple : Si l'un des conjoints finance seul l'achat de la maison, celle-ci est tout de même réputée commune, sauf mention contraire avec une clause de remploi des fonds propres.
• Dans le régime de la séparation de biens, chaque conjoint conserve la propriété des biens qu’il achète en son nom propre. Si un couple marié sous ce régime achète une maison ensemble, la répartition de la propriété est déterminée en fonction de l'apport de chacun et doit être précisée dans l'acte d'achat. Exemple : Si l’un des conjoints finance 70 % de l'achat et l'autre 30 %, cette proportion doit être notée dans l’acte notarié.
• Le régime de la participation aux acquêts, quant à lui, combine des éléments de la séparation de biens et de la communauté réduite aux acquêts. Pendant le mariage, les biens sont gérés séparément, mais au moment de la dissolution du mariage, les gains réalisés durant le mariage sont partagés.

Comment acheter à trois ou plus ?

L'achat à trois ou plus suit les mêmes principes de base que l'achat à deux, mais nécessite des précautions supplémentaires pour éviter les conflits potentiels.

• Il faut d’abord choisir la structure : L’indivision est la solution rapide, mais elle peut s'avérer rigide pour un groupe de trois ou plus. Dans une SCI, les statuts peuvent être adaptés pour mieux organiser la prise de décision et les relations entre associés.
• Pour une acquisition à plusieurs en indivision, une convention spécifique peut être signée. On parle de convention d’indivision. Cette convention doit préciser comment seront répartis les frais, les responsabilités, et quelles modalités de sortie seront appliquées si l’un des acquéreurs souhaite vendre sa part.
• Dans une SCI, les statuts peuvent être rédigés sur mesure. Ils peuvent ainsi inclure des clauses spécifiques sur le pouvoir de décision, les modalités de cession des parts et les droits de préemption des associés. Cela est particulièrement important pour anticiper les éventuels désaccords.

Avant de procéder à l'achat, il est vivement recommandé de calculer la capacité d'emprunt de chaque participant pour éviter tout déséquilibre financier.

Comment acheter une maison en commun avec un membre de sa famille ?

L'achat immobilier en famille est souvent motivé par le désir de partager des charges ou de sécuriser un patrimoine commun.

On distingue 2 solutions : 

1. L’indivision familiale : C'est la solution la plus simple et rapide pour un achat familial, mais il est important de rédiger une convention d'indivision pour encadrer la gestion et prévoir la sortie éventuelle d’un membre de la famille.
2. La SCI familiale : Cette option permet de gérer et de transmettre plus facilement le bien aux générations suivantes. Les statuts peuvent prévoir des clauses spécifiques qui régissent la répartition des charges, des droits de vote et des bénéfices.

Côté avantages et inconvénients, sachez que l'indivision peut engendrer des conflits familiaux, surtout en cas de décès ou de désaccords. La SCI familiale, bien que plus coûteuse à créer, peut aider à anticiper ces situations en formalisant les rôles et responsabilités de chacun.

Il est également important de clarifier qui paie les frais de notaire, afin d'éviter tout malentendu ultérieur.

C’est quoi une tontine immobilière ?

La tontine est un mécanisme particulier souvent utilisé dans le cadre d’achats en couple ou entre membres proches, mais elle peut également être employée dans des achats à plusieurs.

La clause de tontine prévoit que, lors du décès de l’un des co-acquéreurs, sa part revient automatiquement aux survivants et de manière rétroactive. Cette clause, inscrite dans l’acte d’achat, évite que la part du défunt ne fasse partie de sa succession, protégeant ainsi le ou les co-acquéreurs restants.

Son avantage majeur est qu’elle permet de protéger les acquéreurs survivants sans qu’ils aient à payer des droits de succession (sous certaines conditions).

Quelques inconvénients existent cependant : La revente du bien est plus complexe, car tous les co-acquéreurs doivent être d’accord. De plus, la tontine peut entraîner des obligations fiscales supplémentaires si elle est mal encadrée.

Tableau comparatif : Indivision vs SCI

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L'achat immobilier à plusieurs offre de nombreuses opportunités, mais il est essentiel de choisir la structure adaptée pour éviter les conflits et faciliter la gestion à long terme. L'indivision convient aux projets simples et de courte durée, tandis que la SCI apporte plus de souplesse et de sécurité juridique pour des projets à long terme ou des investissements familiaux.

Pour un achat immobilier réussi, il est recommandé de consulter un notaire ou un professionnel du droit afin d'adapter les démarches à votre situation personnelle.