Guide Investissement immobilier

La location meublée depuis la loi Alur

location meublée alur

25/11/2015
Mis à jour le 19/04/2017

En intégrant la location meublée dans la loi du 6 juillet 1989, relative à la location vide, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) a souhaité harmoniser les deux dispositifs. La loi Macron du 6 août dernier poursuit cet effort de simplification et d’harmonisation. Focus sur les points à respecter lorsque l'on est propriétaire d'un meublé loué à usage de résidence principale.

Un bail type obligatoire

Les bailleurs de locations vides ou meublées sont désormais tenus d'utiliser un bail type auquel doit être annexée une notice d’information sur les droits et devoirs des parties. Ces nouvelles dispositions s’appliquent aux baux signés ou renouvelés à compter du 1er août 2015.

Un décret a fixé les mentions devant obligatoirement figurer sur le contrat. Vous devez, notamment, fournir une description détaillée du logement : surface habitable, nombre de pièces, équipements (cuisine, installations sanitaires, chauffe-eau…) mis à la disposition du locataire, etc. Vous êtes libre d'insérer des clauses supplémentaires dès lors qu'elles ne sont pas interdites par la loi. Vous pouvez par exemple prévoir l'interdiction des chiens d'attaque.

Vous devez annexer au contrat de bail un état des lieux (un décret devrait prochainement fixer le modèle-type à utiliser) et, en copropriété, un extrait du règlement de copropriété précisant la destination de l’immeuble ainsi que les modalités de jouissance et d’usage des parties privatives et communes.

À noter : le dépôt de garantie réclamé par le bailleur ne peut pas excéder 2 mois de loyer (un mois en location vide). Depuis la loi Macron du 6 août 2015, le dépôt de garantie doit être remboursé dans un délai d'un mois (contre 3 avant) à compter du jour de la remise des clés si le logement est rendu en bon état. Dans le cas contraire, ce délai est de 2 mois.

Un bail d’un an

La durée du bail meublé est d’un an (contre 3 ou 6 ans en location nue). Cette durée peut être réduite à neuf mois lorsque le locataire est étudiant. À l’échéance du bail, si aucune des parties ne se manifeste, celui-ci est reconduit tacitement pour un an (sauf si le locataire est étudiant, il faudra alors signer un nouveau bail).

Le locataire peut mettre fin à son préavis à tout moment. Il doit respecter un préavis d’un mois. Le bailleur peut, en respectant un préavis de trois mois, donner congé à son locataire uniquement pour l’un des trois motifs suivants :

  • vente du logement ;
  • reprise du logement pour son profit ou celui d’un proche (conjoint, partenaire pacsé, concubin notoire, ascendants, descendants du bailleur ou de son conjoint, partenaire ou partenaire pacsé.). Le congé doit indiquer le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise, la nature du lien existant entre le bailleur et ce bénéficiaire et justifier du caractère réel et sérieux de la décision de reprise ;
  • manquement du locataire à ses obligations (des impayés de loyers répétés, par exemple).

La présence d’un locataire de plus de 65 ans et disposant de ressources modestes restreint les possibilités de donner congé.

À noter : la remise en main propre du congé par le locataire ou par le bailleur contre récépissé ou émargement est désormais possible. Le délai de préavis court donc à compter de cette remise en main propre.

La récupération des charges

Le bailleur d’un local loué meublé peut récupérer les charges locatives de deux manières.

La première consiste à les forfaitiser. Pour les contrats signés depuis le 27 mars 2014, le montant de ce forfait doit être établi sur la base des charges locatives et être réaliste. Ce forfait est révisable chaque année dans les mêmes conditions que le loyer, c’est-à-dire en fonction de la variation annuelle de l’indice de référence des loyers (IRL). Il ne peut pas donner lieu à un complément ou une revalorisation ultérieure.

La seconde consiste en une récupération « au réel » avec le versement de provisions pour charges. Vous devez, une fois dans l’année, procéder à une régularisation. Vous devez être en mesure de la justifier : budget prévisionnel si le logement est situé en copropriété, décompte des charges locatives par nature de charges…

Le bail doit faire mention de la manière dont les charges seront payables ou récupérables.

Des loyers plus encadrés

Les locations meublées sont aussi concernées par les dispositifs d'encadrement et de plafonnement des loyers dans certains secteurs géographiques.

Le premier, en vigueur dans les zones tendues depuis le 1er août 2012, limite les possibilités de hausses de loyers entre deux locataires.

Le second, applicable uniquement dans la capitale, est en vigueur depuis le 1er août 2015. Les bailleurs, à l'occasion d'une mise en location, d'une relocation ou d'un renouvellement de bail, sont obligés de s’appuyer sur un loyer de référence dont ils peuvent s'écarter de -30 % à la baisse et de + 20 % à la hausse. Les loyers de référence varient en fonction du secteur (Paris a été divisé en 80 quartiers), du type de location (vide ou meublée), du nombre de pièces et de la date de construction de l'immeuble.

À noter : si le bien présente des caractéristiques particulières de confort et de localisation (par exemple une grande terrasse ou la vue sur un monument de Paris), le loyer peut être déplafonné.

Des diagnostics obligatoires

Un dossier de diagnostics techniques doit être obligatoirement annexé au contrat de bail. Il comprend :

  • un diagnostic de performance énergétique (obligatoire, sauf exceptions, pour tous les logements) ;
  • un constat de risque d’exposition au plomb (immeuble construit avant le 1er janvier 1949) ;
  • un état des risques naturels, miniers et technologiques (logement situé dans une zone à risques).

À noter : la loi Alur oblige le bailleur à annexer au bail un état des installations de gaz et d'électricité, ainsi qu'un diagnostic amiante (jusqu’à présent, ce dernier devait seulement pouvoir être présenté par le bailleur au locataire qui en fait la demande). Les décrets précisant les modalités et délais de réalisation de ces deux diagnostics ne sont, à ce jour, pas encore parus.

Les équipements obligatoires pour répondre à l’usage quotidien d’un logement

Enfin, le logement loué meublé doit être décent. Par ailleurs, depuis le 1er septembre 2015, il doit, lorsqu’il est occupé à titre de résidence principale, contenir les onze meubles et équipements suivants : literie avec couette ou couverture, dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres à coucher, plaques de cuisson, four ou four micro-ondes, réfrigérateur avec congélateur ou freezer, vaisselle nécessaire à la prise des repas, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires et matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.