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Guide Achat Revente immobilier

Fiscalité de la revente d’un bien immobilier

Fiscalité de la revente d’un bien immobilier

21/01/2015
Mis à jour le 15/06/2016

Depuis le 1er septembre 2014, les plus-values immobilières(1) dégagées par la vente d’un terrain à bâtir sont soumises au même régime de taxation que les biens immobiliers (logements, bureaux, locaux commerciaux…). A deux exceptions près : D’une part, la surtaxe de 2 à 6 % sur les plus-values dont le montant excède 50 000 € ne s’applique pas.
Et, d’autre part, les cessions de terrains bénéficient, jusqu’au 31 décembre 2015, d’un abattement exceptionnel sur la plus-value de 30 %. Rappelons, que sous certaines conditions, la plus-value dégagée lors de la vente d’un immeuble bâti ou non bâti peut être, en totalité ou en partie, exonérée d’impôt.

DES ABATTEMENTS LIES A LA DURÉE DE DÉTENTION

Les plus-values immobilières sont imposées à l’impôt sur le revenu (IR) au taux de 19 %, majoré des prélèvements sociaux (15,5 %). A cette imposition, peut s’ajouter, pour les cessions d’immeubles bâtis, une surtaxe de 2 à 6 % lorsque la plus-value excède 50 000 €. Au final, votre plus-value peut être taxée jusqu’à 40,5 % !
Des abattements pour durée de détention permettent d’alléger le poids de la fiscalité. Plus vous conservez le bien ou le terrain longtemps, moins vous êtes imposé ! La plus-value est, ainsi, exonérée d’IR au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

A noter : les années de détention se comptent en année pleine. Par exemple, si vous avez gardé votre bien durant 8 ans et 7 mois, seule la durée de 8 années sera retenue pour calculer l’abattement.

Depuis le 1er septembre 2014, le taux et la cadence de l’abattement sur les plus-values pour la vente d’un immeuble bâti ou non bâti (terrain) ont été uniformisés :

 Durée de détention

 

Impôt sur le revenu : Taux d’abattement  par année de détention

Prélèvements sociaux : Taux d’abattement par année de  détention

Moins de 6 ans

0%

0%

De la 6ème à la 21ème année

6%

1,65%

22ème année

4%

1,60%

De la 23ème année à la 30ème année

Exonération  totale

9%

Au-delà de la 30ème année

Exonération  totale

Exonération totale

 

Notons que la taxe additionnelle, qui s’applique aux plus-values supérieures à 50 000 € concerne seulement les cessions d'immeubles bâtis. Elle s’échelonne, en fonction du montant total de la plus-value imposable, de 2 à 6%. Il revient au notaire de calculer cette taxe.

UN ABATTEMENT SUPPLÉMENTAIRE DE 30 % POUR LES CESSIONS DE TERRAINS A BÂTIR

Les ventes de terrains bénéficient d'un abattement exceptionnel de 30 %, applicable à l’une et l’autre des assiettes imposables (à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux) après application des abattements pour durée de détention. Pour en bénéficier, l’avant-contrat doit avoir acquis date certaine (par exemple, en ayant été signé devant notaire) entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015 et l’acte définitif doit être signé au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la signature de la promesse (soit, le 31 décembre 2017 pour les promesses signées en 2015).
 ; c’est-à-dire dans des secteurs où la demande excède l’offre. Cet avantage s’assortit de deux conditions. Tout d’abord, la vente doit être précédée d’un avant-contrat ayant acquis date certaine entre le 1er janvier et le 31 décembre 2015. Ensuite, l’acquéreur doit s’engager, dans le contrat de vente, à démolir les constructions existantes pour y réaliser des logements, dans les quatre ans à compter de l’acquisition.

A noter : les opérations de démolition-reconstruction ayant fait l’objet d’un avant-contrat avant le 1er janvier 2015 continuent de bénéficier de l’abattement de 25 % prévu par la loi de finances pour 2014.

Attention ! Le bénéfice de l’abattement exceptionnel ne s’applique pas aux ventes réalisées au sein du cercle familial. C’est-à-dire celles réalisées au profit de votre conjoint, partenaire de Pacs, concubin notoire, ou de vos ascendants ou descendants. De même, la vente du bien ne doit pas être réalisée au profit d’une personne morale si l’une ou plusieurs personnes du cercle familial est un associé ou le devient à l’occasion de la vente.

CERTAINES CESSIONS SONT EXONÉRÉES

Certaines ventes immobilières sont, par nature, exonérées d’impôt sur les plus-values, quelle que soit la durée de détention du bien. Les exonérations sont les suivantes (chacune étant soumises à des conditions spécifiques) :

  • Vente de la résidence principale et des dépendances, quel que soit le montant de la plus-value. Si vous avez acheté votre nouveau logement avant d’avoir revendu l’ancien et si vous avez déménagé avant la revente, votre ancien logement n’est plus votre résidence principale lorsqu’il est vendu. L’exonération est toutefois maintenue à condition que la vente intervienne dans le délai « normal » à compter du déménagement. Initialement fixé à un an, ce délai a été assoupli par le fisc. Désormais, compte tenu des difficultés rencontrées par certains propriétaires pour vendre leur logement, les services fiscaux prennent en considération les caractéristiques du bien et du marché immobilier local.
  • Première vente d'un logement autre que la résidence principale à condition que le vendeur n’ait pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la vente et qu’il remploie, dans un délai de 2 ans, le prix de vente dans l’acquisition ou la construction de sa résidence principale ;
  • Une exonération des plus-values de cession de droits de surélévation réalisées par des personnes physiques du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2018 en vue de la réalisation de locaux destinés à l’habitation ;
  • Bien exproprié ;
  • Bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement ;
  • Bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 € ;
  • Bien détenu depuis plus de 30 ans ;
  • Partage d’indivision conjugale ou de droit de succession et assimilés ;
  • Bien vendu à un organisme en charge du logement social (société HLM) ;
  • Première cession d’une habitation détenue en France par un  non-résident, dans la limite de 150.000 € de plus-value nette imposable ; 
  • Cession réalisée par des retraités ou invalides de condition modeste ;
  • Immeubles sinistrés (indemnité d’assurance).

Si vous êtes propriétaire de votre résidence principale, les plus-values immobilières dégagées lors de la vente d’une résidence secondaire ou d’un bien acquis comme investissement locatif sont donc imposables.

Pour en savoir plus sur l’ensemble des conditions pour les différentes exonérations, cliquez-ici.

Plus largement, rappelons que les moins-values éventuelles enregistrées dans le cadre de vente d’un bien immobilier ne sont  imputables sur aucune plus-value ni aucun revenu.  

Cliquez-ici pour en savoir plus.

© Uni éditions – MIG – Mars 2015

(1) Les plus-values résultent de la différence entre le prix d’achat et le prix de vente d’un bien immobilier. Elles sont calculées par le notaire en charge de la vente du bien.

(2) Ce taux correspond au taux forfaitaire de 19% auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux à hauteur de 15,5%, hors abattement éventuel.

En cas de réalisation d’un tel projet, il convient de se reporter aux dispositions du code général des impôts en vigueur au moment de la réalisation du projet.