Transformer un local commercial en habitation : démarches, autorisations et coûts à connaître
Transformer un local commercial en logement est une pratique en plein développement depuis maintenant quelques années. Bien que leur transformation nécessite souvent une enveloppe travaux conséquente, le prix à l’achat des locaux commerciaux s’avère plutôt attractif. Pourquoi investir dans ce type de bien ? Quelles démarches effectuer pour transformer un local commercial en habitation et quel budget prévoir pour les travaux ?
Points essentiels :
- Transformer un local commercial en habitation peut être un projet pertinent.
- Cela nécessite toutefois des démarches administratives et fiscales, avant d'envisager les travaux, leur coût et leur financement.
Quelle différence entre local commercial, local professionnel et local à usage d'habitation ?
Acheter des bureaux, un local professionnel, un atelier d'artiste ou une boutique pour en faire un logement peut être une bonne idée.
Un local commercial correspond à une activité professionnelle commerçante : boutiques, restaurant, café, etc. Il obéit à des règles strictes en matière de bail et d'accueil du public (ERP). Relativement proche, le local professionnel correspond aux bureaux et activités des professions libérales (cabinet médical notamment).
Un local d'habitation correspond à un logement : il est destiné à devenir le lieu de vie d'un propriétaire, d'un locataire ou d'un occupant à titre gratuit.
Bon à savoir : Un local à usage mixte est un local commercial avec un local d'habitation. Par exemple, une boulangerie avec un appartement au-dessus. Vous exercez votre activité professionnelle et vous résidez au même endroit.
La finalité entre un local commercial et un local d'habitation est donc différente et cela implique des réglementations spécifiques. La loi parle ainsi de changement de destination lors de la transformation d'un local commercial en logement.
Ne confondez pas changement d'usage et changement de destination ! Le changement d'usage se réfère à l'utilisation effective d'un local. C'est une notion de droit de la construction. Il est utile pour exploiter un logement en boutique, bureau ou cabinet. Pour transformer un local commercial en habitation, on parle de changement de destination, une notion qui relève du droit de l'urbanisme !
Les avantages à transformer un local commercial en habitation
La transformation d’un local commercial en habitation présente de nombreux atouts :
- Prix moins élevé : ce type de bien, souvent situé en rez-de-chaussée, se vend moins cher qu’un logement classique. Selon les communes, le prix au mètre carré peut être jusqu'à 40 % moins cher que sur le marché de l'habitation traditionnel.
- Offre accessible : dans les zones comme l’Île-de-France où l’offre sur certains types de biens peut être tendue, profiter de la multiplication des bureaux et locaux vacants constitue une réelle opportunité.
- Possibilité d'aménagement atypique : c’est par ailleurs la garantie d’acquérir un bien atypique, qui pourra être pensé et aménagé véritablement selon vos goûts.
Pour dénicher un local commercial, l’idéal est de se faire accompagner par un expert immobilier. Beaucoup d’annonces immobilières en ligne de cession de boutiques concernent uniquement des cessions de droit au bail ou des ventes de fonds de commerce. Or, vous devez acheter les murs pour pouvoir transformer le local en logement.
Transformer un local commercial en habitation : quelles démarches ?
Lorsque l’on se lance dans la transformation d’un local commercial en logement, il faut être prêt à s’investir dans les travaux et les démarches qui en découleront. Voici ce qui vous attend.
Préalable : le local est-il transformable en logement ?
Avant toute démarche, le bon sens impose d'étudier s'il est possible d'habiter dans ce local et d'en faire un logement décent. Par exemple, le nombre d'ouvertures (fenêtres et portes), la possibilité d'installer des WC, etc.
Vérifiez qu'aucun bail commercial n'est en cours sur le local ! Vérifiez également l'éventuel règlement de copropriété.
Est-il possible de transformer un local commercial en habitation ? Le PLU
Pour savoir si votre projet est possible, la première étape consiste à étudier le plan local d'urbanisme (PLU) de la commune.
Certaines communes interdisent la transformation pour préserver les petits commerces. D'autres les encouragent pour développer l'offre de logements.
Avant de se lancer dans les travaux, vous devez commencer par vous assurer que votre projet n’est pas contraire aux règles d’urbanisme.
Copropriété : vérifier le règlement et obtenir l'autorisation de transformation
Si le local commercial appartient à un immeuble en copropriété, consultez le règlement de copropriété.
Le propriétaire d'un lot privatif dispose de la liberté d'en disposer sous 2 réserves :
- la destination de l'immeuble telle que prévue dans le règlement de copropriété,
- les droits des autres copropriétaires.
Si le projet de transformation du local ne respecte pas la destination de l'immeuble, vous devrez obtenir une autorisation de changement d'affectation du local en assemblée générale avec un accord unanime des copropriétaires.
Si le vendeur n’a pas obtenu l’accord de la copropriété avant la vente pour transformer l’affectation du local, pensez à prévoir dans la promesse de vente une clause suspensive sur le sujet. De cette façon, si la copropriété ne donne finalement pas son accord, vous ne vous retrouverez pas avec un local commercial non transformable sur les bras.
Obtenir un changement de destination du local commercial
Vous devrez ensuite effectuer une autorisation d’urbanisme :
Une déclaration préalable de travaux (DP)
En l'absence de modification de la structure ou de la façade, une simple déclaration préalable de travaux suffit.
Un permis de construire (PC)
Si votre projet touche la structure porteuse de l'immeuble ou modifie la façade, un permis de construire est nécessaire. L'accord de la copropriété est également nécessaire.
Ces autorisations d'urbanisme se demandent en ligne de plus en plus souvent, sur les sites des communes, rubrique urbanisme.
Si la surface au sol du local dépasse 150 m2, le recours à un architecte devient obligatoire. En deçà, il reste facultatif mais très utile !
Quelles implications fiscales en cas de transformation d'un local commercial en appartement ?
Enfin, la transformation d’un local commercial en habitation entraîne des conséquences fiscales, qui nécessitent des démarches.
Paiement d'une taxe d'aménagement
Vous êtes susceptible de payer une taxe d'aménagement en passant d'une destination non soumise à la taxe vers une destination soumise (comme l'habitation). Elle se paie suite à la délivrance du permis de construire ou de la déclaration préalable de travaux.
Son montant est le résultat de la valeur taxable multipliée par un taux de :
- 2,5 % pour la part départementale ;
- 1 à 5 % en général (parfois jusqu'à 20 %) pour la part communale.
Il existe de nombreuses exonérations totales et partielles. Renseignez-vous auprès du service urbanisme de la mairie pour en savoir plus.
Paiement de la taxe foncière au lieu de la CFE
Être propriétaire du local n’implique plus le versement de la contribution économique territoriale (CET), mais celle de la taxe foncière. La CET se compose pour les petites entreprises de la CFE (contribution foncière des entreprises).
Vous informez le bureau du cadastre par un formulaire de déclaration de changement d'affectation des propriétés bâties et non bâties (document Cerfa n°10517*02). Idéalement à envoyer en courrier recommandé avec avis de réception ou en ligne désormais dans les 3 mois à compter de la réalisation du changement.
Comment transformer un local commercial après autorisation ?
En parallèle des démarches administratives, vous devez penser également à l'aspect pratique de la transformation : quels travaux prévoir, quel coût et quel financement.
Quels travaux sont à prévoir pour transformer un local commercial en habitation ?
La nature des travaux à effectuer peut grandement varier d’un local commercial à l’autre. On retrouve parmi les travaux incontournables :
- l’installation d’une salle de bains et d’une cuisine ;
- la mise aux normes de l’électricité et de la plomberie ;
- les travaux d'isolation et de ventilation ;
- l'installation d'un système de chauffage ;
- La mise aux normes pour aboutir à un logement habitable et décent (en cas de location).
Par exemple, dans le cas d’une boutique, on peut aussi ajouter le changement de la façade où se trouve la vitrine, pour améliorer l’isolation. Pour un ancien local industriel ou garage, il faudra aussi investir dans les sols.
Pensez également à vérifier le raccordement du local en eau, en électricité, en ligne téléphonique, etc. Si ces raccordements élémentaires ne sont pas déjà faits, votre enveloppe travaux va automatiquement grimper.
Quel est le coût d'une transformation d'un local commercial en logement ?
Les démarches administratives sont gratuites auprès des mairies et des impôts.
Le poste de dépenses concerne donc les travaux. Selon le mode d'intervention choisi, les tarifs sont très différents : faire appel à un architecte pour optimiser l'espace habitable ou tout faire soi-même, le coût total varie très fortement.
En général, il faut compter entre 800 et 1 500 € le m² en moyenne, tout compris, en faisant appel à des professionnels.
Par exemple, si vous réalisez vous-même des travaux d'aménagement d'un magasin disposant déjà d'une douche et d'un espace cuisine de 60 m2, les travaux peuvent se limiter à 30 000 €. En revanche, pour la création des sanitaires, de la cuisine, de cloisons, de remplacement des fenêtres et d'isolation, le budget peut grimper à 90 000 €.
Pensez à demander des devis à plusieurs artisans et professionnels, pour faire jouer la concurrence.
Comment financer les travaux de transformation d'un local commercial ?
Comme pour tout projet immobilier, demandez un prêt immobilier au Crédit Agricole. Une première simulation en ligne et gratuite de prêt immobilier vous aidera à valider l'enveloppe globale.
Ensuite, il est temps de considérer les aides possibles comme le prêt à taux zéro (PTZ), accessible aux personnes physiques et uniquement pour résidence principale.
Si le budget reste en dessous de 75 000 € (et bientôt 100 000 € le 20 novembre 2026), vous pouvez aussi souscrire un prêt travaux, dans la catégorie des prêts à la consommation.
Faites le point avec un conseiller Crédit Agricole !
Conseils et erreurs fréquentes
En cas de transformation sans les autorisations nécessaires, vous vous exposez à de nombreuses sanctions. En effet, faire des travaux sans autorisation d'urbanisme requise constitue un délit passible d'une amende de 1 200 € à 100 000 €.
En outre, la mairie peut imposer des travaux de remise en état ou de destruction en l'absence d'autorisation.
Trop souvent, l'achat d'un local se réalise en négligeant la conformité technique de la transformation ou le respect du PLU et des règles d'urbanisme.
Enfin, le dernier point de vigilance concerne la mise en location du nouveau logement. Celui-ci doit répondre aux règles de décence imposées, notamment en matière de performance énergétique. Vérifiez également que la copropriété autorise tout type de location, certains règlement de copropriété interdisant la location de courte durée.
Passer d'un bail commercial à un bail d'habitation change de nombreux aspects de la location, si vous étiez déjà propriétaire du bien immobilier.
La conversion d'un local commercial mérite donc une décision réfléchie à long terme.
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Oui ! Si votre projet de transformation d'un local commercial en logement se heurte aux règles d'urbanisme en vigueur, comme le PLU, la mairie peut refuser le changement de destination.
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La transformation d'un local commercial en habitation nécessite un permis de construire si vous modifiez la structure porteuse ou la façade du local. Dans les autres cas, une simple déclaration préalable de travaux s'impose. Vérifiez auparavant que le PLU et le règlement de copropriété n'empêchent pas votre projet de transformation.
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La TVA à taux réduit de 10 % est uniquement pour les locaux d'habitation construits depuis plus de 2 ans. Mais ce taux réduit s'applique aussi pour les travaux de transformation d'un local commercial ou professionnel en local d'habitation, conformément au BOI-TVA-LIQ-30-20-90-10.
Béatrice Michaux est diplômée d'un Master II en droit de la Propriété Intellectuelle & d'un Master I en Droit des affaires et fiscalité des entreprises de l'université Panthéon-Assas. Elle rédige des articles juridiques dans le secteur immobilier depuis 2017.
Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
