Fin du Pinel et Loi Duflot : quelles obligations pour conserver votre avantage fiscal ?

Ce qu'il faut retenir

• La loi Duflot a concerné les investissements immobiliers réalisés entre 2013 et 2014 et permettait d’obtenir une réduction d’impôt de 18% en échange d’un engagement de location de 9 ans.
• La loi Pinel, qui a succédé à la loi Duflot, a apporté davantage de souplesse, notamment avec des durées d’engagement de 6, 9 ou 12 ans et la possibilité de louer à un ascendant ou un descendant hors foyer fiscal.
• Depuis le 1er janvier 2025, aucun nouvel investissement Pinel ou Pinel+ n’est possible, mais les investisseurs continuent de bénéficier des avantages fiscaux jusqu’au terme de leur engagement.
• Afin de continuer de profiter des avantages fiscaux en Pinel, les propriétaires bailleurs doivent respecter les plafonds de loyer et les plafonds de ressources des locataires ainsi que l’ensemble des autres conditions du dispositif.
• À l’issue des 9 ans de l'engagement de mise en location de la loi Duflot, plusieurs options existent : vendre le bien, poursuivre la location aux conditions du marché ou se tourner vers la location meublée (LMNP) pour optimiser la fiscalité des revenus locatifs.

Qu'est-ce que la défiscalisation Duflot ? Origine et définition

La loi 2013-61, appelée communément loi Duflot ou défiscalisation Duflot, est un dispositif fiscal porté par l’ancienne ministre du Logement Cécile Duflot. Entrée en vigueur le 1^er janvier 2013, la loi trouve son origine dans la volonté du gouvernement de dynamiser et de soutenir la construction de logements neufs dans des zones géographiques où la demande dépasse l’offre : les zones tendues.

Un avantage fiscal est accordé aux particuliers qui réalisent un investissement locatif. Il consiste en une réduction d’impôts représentant 18% de la valeur d’achat du bien, dans la limite de 5500 m2 de surface habitable et de 300 000€ par contribuable et par an.

Plusieurs conditions devaient être respectées :

• Louer le logement nu ;
• Respecter un plafond de loyer ;
• Respecter un plafond de ressources du locataire ;
• Un engagement de durée de location minimale de 9 ans ;
• Investir dans une zone géographique éligible au dispositif ;
• Le logement doit constituer la résidence principale du locataire ;
• Le locataire ne doit pas être membre du foyer fiscal de l’investisseur ni un ascendant ou descendant.

La SCPI Duflot, un investissement que vous avez réalisé ?

La loi Duflot permettait également d’investir dans la « pierre papier », dans des SCPI. Dans ce cas, les investisseurs n’achetaient pas directement de logements, mais ils détenaient des parts de SCPI. Ce sont les SCPI qui investissaient dans la construction ou l’achat de logements neufs, ou encore en VEFA. Pour être éligibles au dispositif, les logements devaient se situer dans des zones tendues, répondre au standard BBC (Bâtiment Basse Consommation), être loués nus et constituer la résidence principale du locataire.

Dès lors que ces conditions étaient réunies, le même avantage fiscal était accordé : 18% de taux de réduction d’impôt dans la limite de 300 000€ par contribuable et par année.

À retenir :

• La loi Duflot, en vigueur du 1er janvier 2013 au 31 août 2014, encourageait l'investissement locatif dans les zones tendues grâce à une réduction d'impôt de 18%.
• Pour en bénéficier, l'investisseur devait louer le logement nu pendant au moins 9 ans, respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires, et investir dans un bien situé dans une zone éligible.

Quelle est la différence entre la loi Duflot et la loi Pinel ?

Entrée en vigueur le 1er janvier 2013, la loi Duflot a pris fin le 1er septembre 2014, date à laquelle la loi Pinel lui a succédé. L’objectif de la loi Pinel était simple : rendre encore plus attractif l’investissement locatif, toujours dans l’optique de stimuler la construction de logements neufs afin de résoudre les tensions sur le marché locatif en zones tendues.

Pour y parvenir, la loi Pinel avait assoupli les conditions liées à la location tout en augmentant le montant de la réduction d’impôt maximale.

Les conditions de la loi Duflot :

• Engagement de location sur une durée de 9 ans, non prorogeable ;
• Impossibilité de louer le bien un ascendant ou un descendant ;
• Réduction d’impôt de 18% du montant du prix du bien.

La loi Pinel offrait davantage de souplesse aux investisseurs :

• Une durée de location de 6 ans, 9 ans ou 12 ans ;
• Une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de mise en location (12% pour 6 ans de mise en location, 18% pour 9 ans de mise en location et 21% pour un engagement de mise en location de 12 ans) ;
• Possibilité de louer à ses ascendants ou ses descendants, hors du foyer fiscal.

Fin de la loi Pinel en 2025 : peut-on encore investir dans le neuf ?

La réponse est simple : non. Depuis le 1^er janvier 2025, il n’est plus possible d’investir dans le cadre du dispositif Pinel. Aucune prolongation n’a par ailleurs été prévue depuis 2025.

Pour autant, rassurez-vous, si vous avez investi dans le dispositif avant son arrêt définitif, vos réductions d’impôt sont toujours valables.

Dès lors que vous avez réalisé un investissement en Pinel avant le 1^er janvier 2025, vous bénéficiez encore de votre avantage fiscal jusqu’au terme de l’engagement de mise en location, soit :

• 12% pour 6 ans ;
• 18% pour 9 ans ;
• 21% pour 12 ans.

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Propriétaires bailleurs : comment appliquer les plafonds de loyer et de ressources du Pinel en 2026 ?

Si vous avez effectué un investissement Pinel avant le 31 décembre 2024, vous avez donc toujours la possibilité de profiter de l’avantage du dispositif en 2026. Une question se pose : comment devez-vous appliquer le plafond de loyers et le plafond de ressources ?

Car en cas de changement de locataire lors de votre période d’engagement, vous devez obligatoirement réévaluer le montant du bail.

La méthode du calcul du loyer en Pinel

Pour calculer le montant du loyer à appliquer en dispositif Pinel, la formule est la suivante :

Loyer de base selon la zone Pinel x coefficient multiplicateur

Le coefficient s’applique au plafond de base pour l’augmenter ou le réduire en fonction de la surface du logement.

Si elle est inférieure à 38 m², le coefficient est de 1,2 ; si elle excède 38 m², il sera de 0,7 + 19/surface pondérée.

Quant aux plafonds des loyers à respecter, ils diffèrent selon la zone : A bis, A, B1, B2 et C.

*Uniquement pour les logements ayant bénéficié d'un agrément de l'État.f

Vérifiez le revenu du locataire et le plafond de ressources : une obligation en Pinel

Autre élément à prendre en compte pour votre investissement Pinel en 2026 : le niveau de revenus du locataire.

Plafonds de ressources des locataires Pinel en 2026 (revenu fiscal de référence 2024)

Que faire après l'échéance des 9 ans d'engagement de la loi Duflot ?

Suite à la fin de votre engagement de mise en location de 9 ans en dispositif Duflot, quelles sont les opportunités qui s’offrent à vous ? Il en existe trois à considérer avec intérêt. 

1. Mettre en vente votre appartement neuf en Duflot

Vendre l’appartement neuf que vous avez acheté pour bénéficier de la défiscalisation Duflot est une première possibilité. Au fil des années, votre bien a certainement pris de la valeur : vous pouvez peut-être bénéficier d’une plus-value intéressante. Attention toutefois à l’impôt sur la plus-value immobilière. Anticiper la fiscalité avant une mise en vente est indispensable pour qu’elle n’efface pas la plus-value. La plus-value immobilière est soumise à deux taxations :

• L’impôt sur le revenu (19%) ;
• Les prélèvements sociaux (17,2%).

Soit un total de 36,2%.

Un abattement pour durée de détention est toutefois accordé par l’administration fiscale.

L’abattement fiscal accordé après 9 ans

Que faire du fruit de la vente ? Vous pouvez investir dans un autre dispositif de défiscalisation : le dispositif Denormandie. Le principe : acheter un bien ancien qui nécessite des travaux de rénovation pour minimum 25% du cout total de l’opération et le louer nu, en respectant des plafonds de loyers et des plafonds de ressources du locataire.

Aussi, le logement doit être situé dans des zones éligibles au dispositif. Vous pouvez utiliser la plateforme officielle afin de les connaître.

Dès lors que ces conditions sont réunies, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt équivalente à :

• 12% du prix d'acquisition du bien pour une durée de mise en location de 6 ans ;
• 18% du prix d'acquisition du bien pour une durée de mise en location de 9 ans ;
• 21% du prix du bien pour une durée de mise en location de 12 ans.

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2. Continuer à louer

Autre possibilité : conserver votre logement et le mettre en location. Dans ce cas, exit les plafonds de loyers du dispositif Duflot. Vous devez simplement fixer son montant en fonction du marché immobilier local et en respectant, le cas échéant, le plafonnement des loyers si votre bien se situe en zone tendue. Pour le savoir, rendez-vous sur le simulateur officiel mis en place par l’État.

3. Basculer vers la location meublée

Pourquoi ne pas opter pour la location meublée ? Cette forme de location présente des avantages en termes de fiscalité, d’amortissement du bien mais aussi en termes de rentabilité. 

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Comment calculer la durée de 9 ans pour la loi Duflot ? 

La durée se calcule en prenant comme point de départ la date de prise d’effet du bail. Si vous avez conclu un bail avec effet le 25 avril 2013, l'engagement de location de 9 ans arrive à échéance le 24 avril 2022.

Autre exemple : si le premier bail a pris effet le 1er septembre 2014, soit le dernier jour d'application du dispositif Duflot, l'engagement a pris fin le 31 août 2023.

Tableau récapitulatif : Duflot vs Pinel en cours de gestion