Assurance de prêt immobilier locatif : comment choisir les bonnes garanties ?

Points essentiels : 

• L'assurance emprunteur est une exigence des banques pour tout crédit immobilier, investissement locatif comme résidence principale ou secondaire.
• Assurer le prêt d'un investissement locatif nécessite des garanties minimales (décès et PTIA - perte totale et irréversible d'autonomie).
• Rien ne vous empêche de les compléter par des garanties comme la perte d'emploi ou la maladie. 

Une assurance de prêt immobilier obligatoire pour un investissement locatif

Pourquoi souscrire une assurance emprunteur ? 

Lorsque vous souscrivez un crédit immobilier pour l'achat d'une résidence principale, la banque exige une assurance emprunteur. Vous pouvez choisir une assurance tierce à l'établissement prêteur. Celle-ci rembourse la totalité du capital emprunté ou certaines mensualités si survient un événement grave dans votre vie. C'est donc à la fois une protection pour vous, votre famille et pour la banque. 

Aucune loi n'impose l'assurance de prêt , c'est simplement une exigence des banques. Mais il est très difficile d'emprunter sans cela. 

L'assurance couvre tout type de prêt immobilier, que ce soit pour la résidence principale, une résidence secondaire ou un investissement. Il n'existe pas d'assurance spécifique pour le locatif. Simplement, les exigences sont moins fortes dans ce cas dans la mesure où les revenus locatifs sont censés couvrir les mensualités. 

Des garanties minimales en cas d'investissement immobilier

En général, les banques exigent les garanties suivantes pour un investissement locatif  : 

• garantie décès,
• garantie PTIA (perte totale et irréversible d'autonomie). 

Les garanties liées à une maladie ou à un accident restent souvent facultatives au sein d'une assurance de prêt locatif : 

• garantie ITT (incapacité temporaire de travail) qui couvre l'impossibilité temporaire d'exercer une activité professionnelle suite à une maladie ou un accident
• garantie IPT (invalidité permanente totale) ou IPP (invalidité permanente partielle) qui joue après reconnaissance du taux d'invalidité. 

De la même manière, la garantie perte d'emploi n'est pas exigée en cas de prêt locatif. 

Investir dans un bien immobilier se réalise parfois à travers une SCI (société civile immobilière). Cela ne change pas les principes en matière d'assurance de prêt : l'assurance est souscrite sur la tête des associés de la SCI.

Pourquoi ?  

Lorsque vous investissez dans le locatif, les loyers couvrent la mensualité, au moins en partie. Le risque d'impayés d'une mensualité ou de défaillance est donc moins important pour la banque, en cas de perte de vos revenus professionnels. 

Certains investisseurs privilégient un prêt in fine pour leur projet : pendant la durée du prêt immobilier, ils ne remboursent que les intérêts et versent le capital emprunté en une seule fois en fin d'emprunt. Dans ce cas, vous n'avez aucun intérêt à souscrire une assurance de prêt immobilier trop étendue ! 

Comment choisir son assurance de prêt immobilier locatif ? Nos conseils

Identifier les garanties nécessaires : Chômage ? Maladie ? 

Si vous le souhaitez, vous pouvez souscrire plus de garanties que le minimum exigé par l'établissement prêteur (garantie décès et PTIA). 

En fonction de votre situation financière et professionnelle, mais aussi de vos objectifs pour ce patrimoine immobilier, vous ajouterez une garantie perte d'emploi (qui joue uniquement en cas de perte d'emploi involontaire) ou une garantie ITT. Ce peut être intéressant notamment si votre état de santé laisse présager des arrêts maladie. 

Bon à savoir

En tant que propriétaire bailleur, vous avez tout intérêt à souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO) pour les risques non couverts par l'assurance habitation de votre locataire des sinistres (incendie, dégâts des eaux, vol, vandalisme etc), qui pourraient survenir pendant la vacance locative.

En complément, une garantie loyers impayés (GLI) peut couvrir les impayés de loyer de votre locataire.  

Comparer les offres d'assurance de prêt immobilier

Votre banque vous propose un contrat groupe. Vous pouvez également comparer cette proposition avec les offres d'autres assureurs.

Pour bien comparer les offres d'assurance de prêt immobilier, étudiez : 

• les TAEA (taux annuel effectif d'assurance) qui prend en compte tous les frais annexes ;
• les garanties ;
• les exclusions de garantie ;
• les modalités de remboursement (surtout pour les garanties facultatives).

L'assureur a l'obligation de vous remettre une notice d’information. Ainsi, tout emprunteur comprend l’étendue et les limites des garanties dont il peut bénéficier.

A noter

Lisez attentivement les franchises, les délais de carence et les limites d'indemnisation pour chaque offre d'assurance de prêt immobilier !

Changer d'assurance emprunteur à tout moment au cours du crédit

Même si vous avez investi depuis plusieurs années, vous devez vous intéresser à votre assurance de prêt immobilier locatif régulièrement. Depuis la loi Lagarde, la réglementation évolue pour libéraliser le monde de l'assurance. 

En effet, depuis la loi Lemoine de 2022, chaque emprunteur a la possibilité de changer d'assurance de prêt. Concrètement, vous souscrivez une nouvelle assurance et résiliez l'assurance en cours. 

L'établissement financier ne peut refuser une délégation d'assurance dès lors que les garanties souscrites sont équivalentes à celles initialement admises. 

Bon à savoir

Sans changer d'assurance, vous avez la main pour renégocier et modifier son coût. Par exemple, pour un prêt immobilier locatif, vous pouvez très bien souscrire une garantie perte d'emploi, puis l'arrêter. Autre cas de figure, modifier la répartition des quotités si vous êtes plusieurs co-emprunteurs : au minimum, vous conservez 100 % du prêt.

Déduction de l'assurance emprunteur des impôts de l'investisseur 

Les primes d'assurance emprunteur sont déductibles des revenus locatifs, si vous déclarez selon un régime fiscal réel. Le coût total après impôt est donc réduit. Cela contribue à améliorer la rentabilité du placement immobilier. 

Rien ne vous empêche, si vous le souhaitez, de souscrire les garanties ITT et perte d’emploi. Le montant des mensualités et de votre prime d’assurance emprunteur sera, alors, plus élevé. 

En revanche, si vous optez pour un régime micro-foncier en location nue ou un régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) en location meublée, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire qui couvre toutes les charges de votre bien immobilier en location. 

Découvrez notre article sur l'imposition des revenus locatifs pour tout comprendre. 

Bon à savoir

Sans faire appel à des dispositifs de défiscalisation, adopter un régime réel permet souvent de diminuer fortement l'imposition de vos revenus locatifs et de réaliser des économies !

Questions fréquentes sur l'assurance emprunteur dans l'investissement locatif 

L'assurance emprunteur est-elle déductible des revenus fonciers ?

Les primes d'assurance emprunteur sont déductibles des revenus fonciers si vous optez pour un régime réel d'imposition. Si vous préférez la simplicité du régime micro-foncier, l'abattement forfaitaire représente toutes les charges, comme l'assurance du bien. Vous ne pouvez alors pratiquer aucune déduction. 

Quel est le taux d'assurance pour un prêt immobilier locatif ?

Le taux d'assurance d'un prêt immobilier varie en fonction de nombreux critères comme l'âge de l'emprunteur notamment. En moyenne, on peut estimer que le taux se situe autour de 0,3 %. En général, il est un peu plus faible pour un prêt immobilier locatif que pour un prêt lié à l'achat d'une résidence principale. 

Quelle assurance emprunteur choisir pour un investissement locatif ?

Pour un investissement locatif, les banques exigent les garanties minimales (décès et PTIA - perte totale et irréversible d'autonomie). Rien n'empêche un emprunteur de souscrire d'autres garanties.