Prêt relais associé : comment fonctionne ce financement immobilier ?

Points essentiels : 

• Le prêt relais associé combine prêt relais sec et crédit immobilier classique.
• Il concerne les opérations d’achat d’un nouveau bien immobilier à un prix supérieur à l’ancien.
• Le prêt relais associé offre plusieurs avantages mais peut présenter quelques risques.

Qu'est-ce qu'un prêt relais associé ?

Définition 

Le prêt relais associé, aussi appelé prêt relais adossé, s’adresse à un profil bien particulier. Il concerne l'acheteur d'un bien immobilier plus cher que son logement actuel, mis en vente. 

Le prêt relais associé comprend ainsi plusieurs éléments :

• une partie de prêt couvrant 50 à 80 % de la valeur du premier logement mis en vente. Cette partie sera remboursée lors de la vente du bien dans les 24 mois ;
• un prêt immobilier complémentaire classique pour financer la différence de valeur entre le nouveau bien et l'ancien. Cette partie peut avoir une durée beaucoup plus longue comme tout prêt immobilier. 

C’est donc une solution idéale si votre épargne ne couvre pas la différence de prix entre les deux biens.

Différences avec un prêt relais sec 

Les deux prêts concernent des opérations d'achat-revente. Dans les deux cas, vous souhaitez acheter le second bien avant d'avoir vendu le premier. 

La différence entre prêt relais sec et prêt relais associé réside dans le montant à financer. En effet, le prêt relais sec finance exclusivement la valeur du premier logement. Si le nouveau logement est plus cher, l'acheteur doit utiliser son épargne ou un autre crédit pour financer la différence. 

C'est donc un prêt à court terme (maximum 24 mois) et un prêt in fine (le remboursement du capital s'effectue en une seule fois à la fin). 

Le prêt relais associé va, en plus du prêt relais sec, ajouter un second prêt immobilier classique à long terme. Ce dernier couvre la différence de valeur entre le prêt relais classique et le prix d'acquisition du nouveau bien. Ce second crédit est amortissable, c'est-à-dire que vous remboursez une partie du capital emprunté chaque mois. 

Le prêt relais sec est une solution de trésorerie à court terme tandis que le prêt relais adossé comporte un financement complet à long terme. 

Quel est le fonctionnement du crédit relais adossé ? 

Quelle mensualité pour un prêt relais adossé ?

Avant la vente du premier bien immobilier

Pendant la première phase (avant la vente du bien), vous versez les intérêts du prêt relais, les mensualités du prêt classique, l’assurance emprunteur sur les deux lignes de crédit.

Vous pouvez négocier une franchise totale sur un prêt relais associé. On appelle également ce dispositif  "différé de remboursement". Cela signifie que vous ne remboursez pas les intérêts chaque mois mais en une seule fois après la vente du bien. L'intérêt de ce différé est l'allègement de votre mensualité. Mais les intérêts non payés sont capitalisés donc cela est plus couteux. 

Attention : La période de franchise totale est limitée à 12 mois. Pendant cette période, vous ne payez pas les intérêts du prêt relais. Quand bien même le bien ne serait pas vendu à l’issue de cette période, les intérêts deviendront exigibles et devront être remboursés.

Après la vente du premier bien 

Pendant la seconde phase (après la vente du bien), vous remboursez intégralement le prêt relais sans pénalité de remboursement anticipé. Puis, vous n'avez plus qu'à rembourser la mensualité du prêt immobilier classique ainsi que son assurance. 

En général, vous bénéficiez d'une somme supplémentaire correspondant au 20 à 50 % du prix de vente. C'est le moment de rembourser aussi par anticipation une partie du prêt immobilier classique. Ainsi vous allégez votre mensualité. 

Des frais de remboursement anticipé peuvent s'appliquer selon les conditions contractuelles.

Quel est le montant d’un prêt relais associé ?

La formule de calcul est simple :

Montant prêt relais associé = (valeur estimée du bien × pourcentage) - capital restant dû

Le pourcentage varie en fonction de plusieurs critères :

• Il est plus élevé si vous avez déjà signé un compromis de vente pour votre ancien bien (environ 80 %)
• Il est moins élevé si vous en êtes encore au stade du mandat de vente (50 %).

Le montant du prêt complémentaire varie, lui, en fonction de ce qu’il vous manque pour arriver au prix d’achat de votre nouveau bien.

Quel est le taux d’un prêt relais associé ?

Le taux d’un prêt relais associé dépend de votre situation, mais il ne peut pas dépasser un taux maximal légal, appelé taux d’usure. La Banque de France calcule chaque trimestre de nouveaux taux d'usure, qui constituent des plafonds pour tous les prêts immobiliers. 

Les taux des prêts relais secs sont généralement majorés par rapport aux crédits immobiliers classiques. Pour un prêt relais associé, le taux du prêt relais est souvent aligné sur celui du crédit amortissable complémentaire, ce qui peut s'avérer plus avantageux.

Exemple de prêt relais chiffré

Un couple possède un appartement estimé à 300 000 € et souhaite acheter une maison à 400 000 €. Il obtient un prêt relais à hauteur de 70 %, soit 300 000 * 70 % = 210 000 €. Il souscrit un prêt immobilier complémentaire de la différence, soit 400 000 - 210 000 190 000 €. Les intérêts du prêt relais s’élèvent à 700 € par mois et la mensualité du prêt sur 20 ans à 1 100 €. 

Jusqu’à la vente de l’appartement, le couple rembourse 1 800 €. Une fois l'appartement vendu à 300 000 €, le couple rembourse le prêt relais de 210 000 € et conserve un excédent de 90 000 € qui peut servir à rembourser partiellement le crédit principal ou être conservé en épargne. Le capital du prêt complémentaire de 190 000 € continue à être remboursé normalement. 

Quels sont les avantages et les inconvénients d'un prêt relais associé ? 

Le prêt relais associé présente plusieurs avantages :

• Possibilité d'acheter avant de vendre ;
• Sans brader son logement pour vendre rapidement ;
• Un seul crédit global ;
• Pas de période de location transitoire ;
• Remboursement anticipé sans pénalités pour la première partie du capital.

Mais aussi quelques inconvénients : 

• Coût plus élevé qu'un crédit classique (mais moins qu'un prêt relais sec) ;
• Mensualités lourdes jusqu’à la vente du premier bien (sauf en cas de franchise totale mais ne pouvant excéder 1 an) ;
• Pression en cas d’absence de proposition de vente à l’échéance des 24 mois ;
• Critères stricts (évaluation du logement par la banque, pourcentage, modalités de remboursement).

Quelles sont les conditions pour souscrire un prêt relais associé ?

Les conditions pour obtenir un prêt relais associé ou adossé sont les mêmes que celles pour l’obtention d’un crédit immobilier classique.

En complément, la banque réalise une estimation du bien en vente ainsi que du dynamisme du marché local. 

Analyse de votre profil emprunteur

À cet effet, l’organisme de crédit vérifie votre situation financière et personnelle :

• vos revenus (régularité, progression),
• votre situation professionnelle (type de contrat de travail pour un salarié, statut de fonctionnaire, profession libérale, etc.)
• l'existence de revenus supplémentaires (pension ou revenus locatifs par exemple),
• vos charges mensuelles,
• votre gestion financière (découvert, consommation excessive par rapport à vos revenus, capacité d'épargne régulière, etc.). 

Calcul de votre taux d'endettement

Cela permet de déterminer votre taux d'endettement et votre capacité d’emprunt.

Depuis 2024; les prêts relais dont la quotité de financement est inférieure ou égale à 80 % de la valeur du bien mis en vente sont désormais exclus du calcul du taux d'effort. Ce taux est fixé à un maximum de 35 % par le Haut Conseil de Sécurité Financière (HCSF). Les intérêts du prêt relais n'entrent plus dans le calcul du taux d'endettement, facilitant ainsi l'accès à ce financement (décision du HCSF du 24 décembre 2023). 

Les banques s'appuient sur ce taux d’endettement pour vous proposer une offre adaptée à votre situation et fixer le taux du crédit immobilier associé à votre prêt relais.

N’hésitez pas à effectuer une simulation de prêt immobilier gratuite en ligne. Vous obtenez un premier résultat immédiat et sans engagement. Ensuite, vous pourrez monter votre dossier avec votre conseiller bancaire.

Quelles alternatives au prêt relais associé ? 

Prêt achat-revente global

Le prêt achat-revente, disponible depuis 2014, fusionne l'ancien et le nouveau prêt en un seul crédit. Il vous concerne si vous remboursez encore un prêt au moment de l’opération d’achat/ revente. Avec une seule mensualité, vous maîtrisez mieux votre capacité d’endettement. 

Prêt à court terme

• Prêt hypothécaire : mise en garantie de votre bien actuel pour obtenir les fonds ;
• Vente en cascade : synchronisation des deux transactions avec l'aide du notaire.