Quel prêt immobilier obtenir selon votre salaire ?
Quel prêt immobilier obtenir selon votre salaire ? C’est l’une des premières questions que l’on se pose quand on envisage d’acheter un bien. Le salaire est en effet l’un des critères clés analysés par les banques pour déterminer votre capacité d’emprunt.
Mais ce n’est pas le seul ! D’autres facteurs comme vos charges, la durée du prêt, la domiciliation bancaire ou encore l’existence d’une saisie sur salaire peuvent aussi jouer un rôle déterminant.
Dans cet article, on vous explique tout pour bien comprendre le lien entre vos revenus et votre futur crédit immobilier.
Résumé de cet article :
- Votre capacité d’emprunt dépend principalement de votre salaire net, de vos charges et de la durée du prêt.
- Le taux d’endettement maximal est fixé à 35 % des revenus mensuels, assurance comprise.
- Des outils de simulation prêt immobilier permettent d’affiner vos possibilités d’emprunt.
- Des dispositifs d’aide comme le PTZ ou le PAS peuvent augmenter vos chances d’accès au crédit.
- La domiciliation des revenus n’est plus obligatoire, mais reste un levier utile pour optimiser votre dossier.
- Une saisie sur salaire complique l’accès au crédit mais n’empêche pas forcément tout financement.
Salaire et capacité d’emprunt : quels montants pouvez-vous emprunter ?
Lorsque vous sollicitez un crédit immobilier, la première étape est l’évaluation de votre capacité d’emprunt. Celle-ci correspond au montant que vous pouvez théoriquement emprunter en fonction de vos revenus et de vos charges.
En général, le taux d’endettement maximal retenu est de 35 %, assurance comprise.
Autrement dit, vos mensualités de prêt ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets. Si vous gagnez 2 000 € nets par mois, cela signifie que vous pouvez consacrer jusqu’à 700 € au remboursement de votre crédit (assurance comprise).
Cela revient à calculer son taux d’endettement, une étape clé pour anticiper la faisabilité d’un projet immobilier.
Mais ce calcul dépend également de :
- La durée du prêt immobilier (plus elle est longue, plus la mensualité est faible)
- Le taux d’intérêt proposé
- L’apport personnel
- L’assurance emprunteur
Quels revenus et charges sont pris en compte ?
Les établissements bancaires prennent en compte l’ensemble de vos revenus stables et réguliers, comme :
- Votre salaire net (et non le brut)
- Vos primes contractuelles récurrentes
- Vos revenus locatifs déclarés
- Les pensions de retraite ou pensions alimentaires perçues
Ils déduisent ensuite vos charges :
- Autres crédits en cours (auto, conso, étudiant…)
- Loyers à payer (si vous n’êtes pas encore propriétaire)
- Pensions versées, etc.
Ce calcul permet de déterminer un indicateur essentiel : le reste à vivre. Il s’agit de la somme qu’il vous reste chaque mois une fois les charges déduites. Un reste à vivre trop faible peut freiner l’obtention du prêt, même si votre taux d’endettement reste acceptable.
Les aides sociales comme la CAF ou les revenus irréguliers (intérim, micro-entrepreneur) sont souvent exclus du calcul, mais certaines banques peuvent les considérer selon le profil du demandeur.
Simulation de prêt immobilier selon votre salaire
Pour vous donner un aperçu concret, voici un tableau indicatif de ce que vous pourriez emprunter selon votre salaire net mensuel, sur une durée de 25 ans, avec un taux moyen de 3,8 % et une assurance de 0,36 % (hors apport personnel).
Ces chiffres sont donnés à titre indicatif, car chaque situation est analysée individuellement.
| Salaire net mensuel (€) | Mensualité max (35 %) | Montant empruntable (25 ans) |
| 1 000 € | 350 € | ~ 64 000 € |
| 1 200 € | 420 € | ~ 77 000 € |
| 1 300 € | 455 € | ~ 83 000 € |
| 1 400 € | 490 € | ~ 89 000 € |
| 1 500 € | 525 € | ~ 95 000 € |
| 1 600 € | 560 € | ~ 102 000 € |
| 1 700 € | 595 € | ~ 108 000 € |
| 1 800 € | 630 € | ~ 114 000 € |
| 1 900 € | 665 € | ~ 120 000 € |
| 2 000 € | 700 € | ~ 127 000 € |
| 2 100 € | 735 € | ~ 133 000 € |
| 2 200 € | 770 € | ~ 139 000 € |
| 2 300 € | 805 € | ~ 145 000 € |
| 2 400 € | 840 € | ~ 152 000 € |
| 2 500 € | 875 € | ~ 158 000 € |
| 3 000 € | 1 050 € | ~ 190 000 € |
| 3 500 € | 1 225 € | ~ 220 000 € |
| 4 000 € | 1 400 € | ~ 250 000 € |
| 5 000 € | 1 750 € | ~ 315 000 € |
Pour aller plus loin, utilisez un outil de simulation de prêt immobilier pour ajuster selon vos conditions réelles (durée, taux, assurance…).
À savoir : des dispositifs pour élargir votre capacité d’emprunt
Même avec un salaire modeste, vous pouvez parfois augmenter votre capacité d’achat grâce à certains dispositifs d’aide :
- Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) : réservé aux primo-accédants, il permet de financer une partie de l’achat sans payer d’intérêts.
- Les aides régionales ou locales : certaines collectivités proposent des subventions ou prêts bonifiés pour favoriser l’accession à la propriété.
- Les dispositifs d’accession sociale : comme le prêt accession d’Action Logement ou le prêt à l’accession sociale (PAS), accessibles sous conditions de ressources.
Ces aides peuvent venir en complément d’un crédit immobilier classique et renforcer la faisabilité de votre projet.
Prêt immobilier en fonction du salaire : ce que regardent les banques
Les banques ne se basent pas uniquement sur le montant de votre salaire. Elles évaluent aussi la stabilité et la régularité de vos revenus : CDI, fonction publique, profession libérale, intérim, CDD longue durée, etc.
Un salaire élevé mais instable peut être moins bien vu qu’un salaire plus modeste mais stable.
Les établissements bancaires apprécient particulièrement les revenus stables et réguliers conférés par les statuts de fonctionnaire et CDI. Mais chaque dossier est évalué dans sa globalité, en tenant compte du profil, du projet immobilier et de la gestion budgétaire du demandeur.
Vous vous demandez si vous pouvez obtenir un prêt immobilier sans CDI ? Ce n’est pas impossible. Tout dépendra de la durée de votre activité, de votre capacité à épargner, et de la solidité de votre reste à vivre.
Domiciliation du salaire et garanties exigées
Depuis le 24 mai 2019, une banque ne peut plus vous imposer la domiciliation de vos salaires pour obtenir un prêt immobilier, sauf à contrepartie clairement justifiée (réduction de taux, frais offerts, etc.).
Cela reste néanmoins une pratique fréquente : domicilier son salaire peut être un élément positif pour négocier les conditions du prêt, surtout en cas de profil jugé fragile.
Côté garanties, la banque exigera en principe :
- Une assurance emprunteur
- Une garantie de remboursement : hypothèque, caution mutuelle ou inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD)
Peut-on obtenir un prêt immobilier avec une saisie sur salaire ?
Une saisie sur salaire en cours complique fortement l’obtention d’un prêt immobilier. Cela indique que vous avez eu des difficultés à honorer des dettes, ce qui fait chuter votre score de solvabilité.
Toutefois, si la saisie est ancienne et que votre situation financière est désormais stable (CDI, pas d’autre crédit en cours, bon apport), certaines banques peuvent accepter votre dossier, avec des conditions plus strictes (apport plus important, taux plus élevé).
Même en cas de situation financière complexe, il est possible d’étudier des solutions. N’hésitez pas à échanger avec un conseiller pour analyser votre projet et trouver un montage adapté.
FAQ
Est-ce que la CAF est prise en compte pour un crédit immobilier ?
En règle générale, les allocations CAF ne sont pas prises en compte pour calculer votre capacité d’emprunt, car elles sont considérées comme des revenus non pérennes. Certaines banques peuvent faire exception, notamment pour les aides au logement, si elles couvrent une part stable de vos charges.
Quel est le salaire pris en compte pour un prêt immobilier, brut ou net ?
C’est le salaire net (souvent même le net imposable) qui est pris en compte pour un prêt immobilier. Le brut est rarement utilisé, car il ne reflète pas la somme réellement disponible chaque mois pour rembourser votre crédit.
Combien puis-je emprunter en fonction de mon apport personnel ?
Si votre salaire détermine la mensualité maximale que vous pouvez rembourser, votre apport personnel vient directement augmenter votre budget global d’achat. En clair, plus vous avez d’épargne à injecter dans le projet, plus vous pouvez viser un bien de valeur élevée, à mensualité équivalente.
Les banques apprécient un apport couvrant au moins 10 % du prix du bien, ce qui permet de financer les frais de notaire. Mais un apport plus important peut aussi compenser un salaire plus bas, ou permettre de négocier un meilleur taux.