Le prêt entre particuliers pour un achat immobilier

Résumé de cet article :

• Le prêt entre particuliers permet de financer un projet immobilier sans banque, via un accord direct entre particuliers.
• Au-delà de 1 500€, le prêt doit être formalisé dans un contrat écrit.
• Au-delà de 5 000 €, le prêt doit être déclaré et faire l’objet d’un prêt entre particulier formalisé avec un contrat de prêt entre particulier précisant montant, durée et taux d’intérêt prêt entre particulier.
• Il n’existe pas de montant maximum de prêt entre particuliers, mais la solvabilité de l’emprunteur doit être vérifiée.
• Ce type de prêt offre plus de souplesse mais comporte des risques (impayés, tensions, litiges).
• Les intérêts perçus sont imposables et une assurance, bien que facultative, est fortement recommandée.

Qu’est‑ce que le prêt entre particuliers pour un achat immobilier ?

Le prêt entre particuliers , aussi appelé prêt d'argent entre particuliers, consiste pour une personne physique à prêter une somme d’argent à une autre, sans passer par une banque ou un établissement de crédit.

Cet accord peut être conclu à titre gratuit ou avec intérêts, selon les modalités définies entre les parties.

Qui peut être prêteur ou emprunteur ?

Le prêteur comme l’emprunteur peuvent être :

• Des amis,
• Des membres d’une même famille,
• Des conjoints ou partenaires,
• Ou des particuliers sans lien préalable, via une plateforme dédiée.

On parle alors de prêt entre amis ou famille lorsqu’il s’inscrit dans une relation personnelle, ou de prêt participatif lorsqu’il est proposé par des plateformes spécialisées.

Montants types et usages

Le prêt entre particuliers peut concerner des montants très variables, selon le projet financé :

• Achat d’une résidence principale ou secondaire,
• Acquisition d’un terrain,
• Financement de travaux,
• Apport personnel complémentaire dans le cadre d’un achat immobilier.

Il n’existe pas de plafond légal, mais la prudence impose d’adapter la somme prêtée à la capacité de remboursement de l’emprunteur.

Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt entre particuliers ?

Le cadre légal

Même en dehors du système bancaire, le prêt entre particuliers est encadré par la loi.

Dès lors que le montant dépasse 5 000 €, il doit être déclaré à l’administration fiscale et faire l’objet d’un écrit. Il s’agit alors d’un contrat de prêt entre particuliers, qui permet de sécuriser la transaction et d’éviter toute requalification en don déguisé.

Cette formalisation protège à la fois le prêteur et l’emprunteur en cas de litige.

Les critères d’éligibilité

Contrairement à un crédit bancaire, les conditions d’octroi sont librement définies par les parties :

• Niveau de revenus,
• Stabilité professionnelle,
• Durée de remboursement,
• Existence ou non de garanties.

Il reste toutefois conseillé au prêteur d’évaluer la solvabilité de l’emprunteur afin de limiter le risque d’impayés.

Est-ce qu’un particulier peut faire un prêt immobilier ?

Oui, un particulier peut parfaitement consentir un prêt immobilier entre particuliers destiné à financer tout ou partie d’un projet immobilier. Ce type de prêt peut ainsi se substituer à un crédit bancaire ou venir le compléter, notamment pour constituer un apport personnel.

Pour les montants importants, il est fortement recommandé de passer par un acte notarié afin de renforcer la sécurité juridique de l’opération.

Avantages et inconvénients du prêt entre particuliers

Les avantages

• Grande liberté dans la fixation des conditions : durée, montant, modalités de remboursement.
• Démarches administratives allégées.
• Possibilité d’appliquer un taux d’intérêt plus avantageux qu’en banque.
• Rapidité de mise en place.

Les inconvénients

• Risques de tensions relationnelles en cas de retard ou d’impayé.
• Absence de garantie systématique.
• Nécessité d’une rigueur administrative pour éviter tout litige.
• Intérêts perçus imposables pour le prêteur.

Comment formaliser un prêt entre particuliers ?

À partir de quel montant est-ce obligatoire ?

Dès que le prêt dépasse 5 000 €, une formalisation écrite est obligatoire.

Il s’agit d’une condition essentielle pour sécuriser le prêt entre particuliers formalisé et justifier l’opération auprès de l’administration fiscale.

Quels documents utiliser ?

Plusieurs options existent pour établir un contrat de prêt entre particuliers :

• Acte notarié, recommandé pour les sommes importantes,
• Acte sous seing privé,
• Contrat de prêt,
• Reconnaissance de dette.

Le document doit contenir :

• Identité complète des parties,
• Montant du prêt,
• Durée,
• Taux d’intérêt,
• Modalités de remboursement.

Quel taux d’intérêt appliquer ?

Le taux d’intérêt est librement fixé entre les parties, dans la limite du taux d’usure en vigueur. Il est possible de prêter à taux zéro, mais un taux modéré permet souvent d’éviter toute suspicion fiscale.

Comment assurer son prêt entre particuliers ?

Bien que non obligatoire, l’assurance est vivement conseillée, notamment pour les prêts importants ou lorsque le prêt est accordé dans un cadre familial sensible. Elle permet de sécuriser le remboursement en cas d’aléa majeur touchant l’emprunteur.

Concrètement, c’est à l’emprunteur de rechercher un assureur, comme pour un crédit bancaire classique.

Il peut s’adresser :

• À sa banque habituelle,
• À un assureur indépendant,
• Ou à un courtier spécialisé en assurance emprunteur.

Le contrat d’assurance est souscrit séparément du prêt entre particuliers et doit être clairement mentionné dans le contrat de prêt (existence de l’assurance, garanties couvertes, bénéficiaire en cas de sinistre).

Les garanties le plus souvent recommandées sont :

• La garantie décès,
• La garantie invalidité (totale ou partielle),
• Éventuellement l’incapacité temporaire de travail.

En cas de sinistre couvert, l’assureur prend en charge tout ou partie du capital restant dû, ce qui protège financièrement le prêteur et évite que la dette ne soit reportée sur les héritiers de l’emprunteur.

Pour les montants élevés, il est conseillé de vérifier :

• Que l’assuré est bien l’emprunteur,
• Que le prêteur est désigné comme bénéficiaire,
• Et que le montant assuré couvre l’intégralité du capital prêté.

Peut-on faire racheter son prêt entre particuliers ?

Un prêt entre particuliers peut faire l’objet d’un rachat par une banque, sous réserve que l’emprunteur remplisse les conditions classiques d’octroi d’un crédit immobilier.

Les justificatifs du prêt initial devront être fournis pour analyse.

Le prêt solidaire ou peer-to-peer : une alternative ?

Le prêt solidaire repose sur des plateformes mettant en relation emprunteurs et prêteurs particuliers. Ce système peut séduire certains profils, mais demande une vigilance accrue quant à la fiabilité de la plateforme.

Bon à savoir

Privilégiez les acteurs disposant d’un agrément ACPR ou d’un partenariat bancaire reconnu.