Comment se désolidariser d’un prêt immobilier ?

Résumé de cet article : 

• La désolidarisation d’un prêt immobilier permet à un ex-co-emprunteur de ne plus être engagé financièrement après une séparation, un divorce ou une succession.
• Elle nécessite l’accord de la banque, qui réétudie la solvabilité de la personne qui reste seule titulaire du crédit.
• Plusieurs solutions existent : rachat de soulte, rachat de crédit, renégociation du prêt ou vente du bien.
• La désolidarisation a des conséquences sur le prêt immobilier, l’assurance et les garanties associées.
• Anticiper via une clause de désolidarisation peut sécuriser le projet dès la signature.

Fonctionnement du prêt immobilier souscrit à deux

Emprunter à deux : un engagement solidaire

Lorsque vous décidez d’ emprunter à deux , vous signez un contrat de prêt immobilier en tant que co-emprunteurs. Cela signifie que chacun est responsable du remboursement de l’intégralité du crédit, et pas uniquement de sa part.

Cette solidarité implique que si l’un des deux ne paie plus, la banque peut se tourner vers l’autre pour exiger le paiement total des mensualités. C’est ce que l’on appelle la garantie co-emprunteur, qui sécurise l’établissement prêteur mais peut s’avérer contraignante en cas de rupture.

Séparation et prêt commun : une situation à gérer rapidement

Se désolidariser d’un prêt commun ne se fait pas automatiquement lors d’un divorce ou d’une rupture.

Tant que la banque n’a pas validé la désolidarisation, les deux parties restent engagées financièrement.

C’est pourquoi agir rapidement après la séparation permet d’éviter des situations complexes : découvert bancaire, incidents de paiement, voire inscription au fichier des incidents de remboursement.

Comment se passe une désolidarisation de prêt ?

La demande officielle auprès de la banque

Pour se désolidariser d’un prêt commun, il est indispensable d’adresser une demande écrite à la banque. Celle-ci étudiera la capacité financière de l’emprunteur qui souhaite conserver le bien.

Cette analyse repose sur plusieurs critères :

• Revenus actuels et stabilité professionnelle
• Taux d’endettement (35% des revenus selon le HCSF)
• Reste à vivre
• Capacité à assumer seul les mensualités

Une simulation de prêt immobilier peut aider à anticiper cette nouvelle charge financière.

Étude de faisabilité par la banque

La banque évalue si l’emprunteur restant est en mesure d’assumer seul le prêt immobilier. Elle peut accepter, refuser ou proposer une solution alternative (rachat, renégociation, changement du taux de crédit immobilier).

Les conditions imposées par la banque

Pour accepter la désolidarisation, la banque exige généralement :

• Un nouveau plan de financement viable
• Un dossier de solvabilité solide
• Le maintien des garanties existantes ou la mise en place de nouvelles

Dans certains cas, une renégociation du taux de crédit immobilier peut être proposée afin de rééquilibrer le risque.

Les effets concrets d’une désolidarisation sur votre situation financière

Ce que devient votre assurance emprunteur

La désolidarisation entraîne une modification de l’assurance. L’emprunteur restant doit être couvert à 100 % sur le capital restant dû.

Le co-emprunteur sortant peut demander la résiliation de son contrat d’assurance lié au  prêt immobilier .

Frais à anticiper

La désolidarisation d’un prêt immobilier peut entraîner plusieurs coûts, qu’il convient  d’identifier en amont pour éviter toute mauvaise surprise et ajuster son budget en conséquence.

Ces frais varient selon la solution retenue (rachat de soulte, renégociation, vente du bien) et la situation contractuelle initiale :

• Frais de dossier bancaire
• Frais notariaux en cas de rachat de parts
• Éventuels frais de garantie

Exemple concret

Claire et Julien ont acheté ensemble un appartement. Après leur séparation, Claire souhaite conserver le logement. Avec un nouveau CDI et un apport personnel, elle obtient l’accord de la banque pour reprendre seule le crédit. Julien est alors libéré de toute obligation financière, à charge pour Claire de verser à Julien une compensation correspondant à sa quote-part du bien (souvent calculée sur la valeur du logement après déduction du capital restant dû, par le notaire à l'occasion des opérations de liquidation).

Les solutions possibles pour se désolidariser

Le rachat de soulte

Le rachat de soulte consiste pour l’un des co-emprunteurs à racheter la part de l’autre afin de devenir seul propriétaire du bien. Cette opération implique une évaluation précise de la valeur du logement par un notaire, puis le versement d’une compensation financière à l’ex-partenaire correspondant à sa quote-part.

Dans la pratique, ce rachat nécessite souvent la mise en place d’un nouveau financement ou un réaménagement du prêt immobilier existant, car l’emprunteur restant doit démontrer sa capacité à assumer seul la totalité de l’engagement.

Le rachat de crédit ou la renégociation du prêt

Cette solution permet de restructurer le prêt immobilier afin de l’adapter à la nouvelle situation financière de l’emprunteur restant. Le capital restant dû est alors repris par celui-ci, avec un nouveau tableau d’amortissement, une durée ajustée et parfois un nouveau taux de crédit immobilier.

Elle peut aussi être l’occasion de revoir les mensualités pour préserver un équilibre financier plus confortable, notamment en cas de changement de revenus suite à une séparation ou une période de fragilité professionnelle.

La vente du bien

Lorsque la reprise du crédit par une seule personne n’est pas envisageable, la vente du bien immobilier constitue une solution pragmatique. Elle permet de solder le prêt immobilier en cours et de répartir ensuite le solde (positif ou négatif) entre les ex-co-emprunteurs.

Cette option, parfois difficile émotionnellement, offre néanmoins une sortie claire et définitive de l’engagement commun, notamment lorsque la situation financière ou personnelle ne permet pas de maintenir le projet initial.

Généralement, des frais liés au remboursement anticipé du prêt s'appliqueront. 

Cas particuliers de désolidarisation 

Désolidarisation en cas de PACS ou union libre

En cas de PACS ou d’union libre, la procédure de désolidarisation reste similaire sur le plan bancaire, mais peut s’avérer plus complexe en l’absence de cadre matrimonial structurant le partage du patrimoine. La répartition de la propriété dépend alors exclusivement de l’acte d’acquisition et des quotes-parts définies lors de l’achat.

Il est donc essentiel de clarifier rapidement la situation juridique et financière pour éviter tout litige, notamment lorsque le bien a été acquis à parts inégales.

Garanties externes

Lorsque le prêt est assorti d’une hypothèque ou d’un cautionnement, la banque peut exiger une réévaluation de la garantie co-emprunteur . Le maintien ou la modification de ces garanties dépendra de la solvabilité de l’emprunteur restant et du niveau de risque perçu.

Dans certains cas, un nouvel acte peut être nécessaire afin d’adapter la garantie aux nouvelles modalités du crédit.

Prêt aidé

Dans le cadre d’un prêt aidé comme le PTZ ou Action Logement, la désolidarisation doit respecter des règles spécifiques définies par le dispositif. Ces prêts sont souvent conditionnés à la composition du foyer et à l’usage du bien comme résidence principale.

Un changement de situation peut donc entraîner une révision des conditions d’éligibilité, voire la perte de certains avantages si les critères ne sont plus remplis.

Anticiper pour mieux se protéger

Insérer une clause de désolidarisation dès la signature du contrat permet de prévoir les modalités en cas de séparation. Cette anticipation limite les conflits et sécurise le projet immobilier.

Modèle de lettre de désolidarisation d’un prêt immobilier

Objet : Demande de désolidarisation de prêt immobilier

Madame, Monsieur,

Suite à notre séparation, je souhaite vous informer de mon intention de me désolidariser du prêt immobilier n°XXXX contracté en commun avec [Nom du co-emprunteur].

Je vous remercie de bien vouloir étudier cette demande et de me préciser les modalités nécessaires à sa mise en œuvre.

Je reste à votre disposition pour toute information complémentaire.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

Nom, Prénom
Signature