Comment calculer le taux d'intérêt sur un prêt immobilier ? 

C'est quoi un intérêt d'emprunt ?

L'intérêt d'emprunt, ou les intérêts, représentent la rémunération de la banque pour l'argent qu'elle accepte de vous prêter. En mobilisant les fonds de la banque, vous profitez d'un service qui a un coût. 

Notez que le banque rémunère aussi lorsque vous déposez de l'argent sur un livret d'épargne, par exemple. La mobilisation de l'argent sur une période a un coût, qui varie selon les périodes. 

Comment les banques calculent le taux d'intérêt ? 

Les banques émettent leur proposition de taux d'intérêt en fonction de plusieurs paramètres, notamment le taux d'intérêt directeur de la BCE (Banque centrale européenne) qui varie en particulier selon l'inflation. 

Ensuite, le taux d'intérêt proposé à chaque emprunteur dépend : 

• De la durée du prêt : plus la durée d'emprunt est longue, plus le risque est fort donc plus le taux est élevé ;
• Du profil de l’emprunteur ; 
• De la concurrence et de la politique commerciale de la banque. 

Comprendre le vocabulaire des taux d'intérêt

La banque vous remet une offre de prêt immobilier qui comprend plusieurs éléments : 

• Le taux d'intérêt nominal : c'est le taux qui permet de calculer les intérêts versés dans votre mensualité. 
• Le taux annuel effectif global (TAEG) : ce taux comprend tous les frais annexes d'un prêt immobilier, comme l'assurance emprunteur, les frais de dossier, les frais de courtage, les frais de garantie. Le TAEG doit être fourni dans l'offre de prêt pour comparer le coût global de plusieurs propositions de crédit immobilier en fonction des mêmes paramètres.  

Comment se décompose la mensualité d’un prêt immobilier ?

Grâce à un simulateur de prêt immobilier, vous connaissez le montant de votre future mensualité. Celle-ci se décompose en plusieurs parties pour un prêt amortissable, le crédit immobilier le plus fréquent : 

• Le capital : chaque mois, vous remboursez une partie du capital, qui grandit au fil des années ; 
• Les intérêts qui diminuent au fil du temps. 
• L'assurance de prêt : cette partie peut être fixe ou dégressive, si elle se calcule sur le capital restant dû. 

Bon à savoir :

Dans un prêt in fine, vous remboursez la totalité du capital en fin de prêt ! Aussi, votre mensualité se compose uniquement des intérêts et de l'assurance emprunteur.

En règle générale, votre mensualité est fixe pour un prêt immobilier amortissable à taux fixe. Mais si vous souscrivez un prêt à taux zéro (PTZ) en parallèle par exemple, la  banque procède à un lissage de la mensualité. C'est indispensable pour rester cohérent avec votre capacité d'emprunt et vous octroyer un reste à vivre suffisant. D'ailleurs, pour savoir si vous avez droit à une PTZ, utilisez notre simulateur de prêt à taux zéro !  

Comment calculer les intérêts d’emprunt bancaire ? 

Il existe différents prêts immobiliers. Le mode de calcul du taux d'intérêt sera différent selon la nature du crédit. 

Exemple de calcul d'intérêt de prêt immo

Vous empruntez 100 000 € à un taux nominal de 4 % sur 20 ans. Vous devrez rembourser à la banque le capital dû (100 000 €) et le montant des intérêts 4 % par an, soit un total de 45 435 € après 20 ans. 

En réalité, des simulateurs de prêt calculent pour vous le coût total d'un prêt, la mensualité ou votre capacité d'emprunt. Inutile de sortir votre calculatrice ! Vous pouvez modifier les chiffres autant de fois que vous le souhaitez, pour affiner votre projet.

Mais il est essentiel de bien comprendre le fonctionnement d'un prêt immobilier, pour négocier sur les bons points. 

Calculer les intérêts dans un prêt à taux fixe

Reprenons notre exemple pour un prêt à taux fixe.  

Les intérêts mensuels s'élèvent à un douzième des intérêts annuels. La formule suivante est simple : 100 000 * 4 % / 12 = 333,33 €. 

La première mensualité (hors assurance) sera de 606 € comprenant 333,33 € d'intérêt et 272,67 € de remboursement de capital.

Le mois suivant, le capital restant dû diminue de 272,67 €. Il ne s’élève donc plus qu’à 99 727,33 €. La mensualité suivante sera toujours de 606 € mais comprendra : 

• 99 727,33 * 4% /12 = 332,42 d'intérêt 
• 606-332,42 = 273.58 de remboursement du capital. 

Et ainsi de suite, chaque mois pendant 20 ans ! 

Calculer les intérêts dans un prêt à taux variable

Pour un prêt à taux variable, le calcul du taux d'intérêt suit la même logique. Toutefois, chaque année, le taux change en fonction des paramètres indiqués dans votre offre de prêt. 

L'emprunteur reçoit un nouveau tableau d'amortissement de son crédit pour retrouver le calcul de son coût global, du capital restant dû et des intérêts. 

Comment faire baisser le taux d'intérêt d'un prêt immobilier ?

Maintenant que vous savez comment calculer un taux d'intérêt, essayons de comprendre quels mécanismes permettent d'obtenir le meilleur taux d'intérêt de prêt immobilier. 

Présenter un excellent dossier emprunteur

Un dossier de financement bien présenté, des revenus réguliers, une épargne bien gérée, un apport personnel conséquent, l'absence de découverts récurrents, voilà quelques composantes d'un emprunteur modèle. 

Plus votre dossier est attractif, plus votre profil présente un intérêt à moyen terme, plus vous pouvez négocier un taux d'intérêt bas. 

Le calcul du taux d'intérêt ne varie pas en fonction du profil emprunteur (couple, famille, célibataire, primo-accédant, etc.). En revanche, cette donnée joue sur le taux d'endettement maximum et le reste à vivre indispensable, en fonction des charges. 

Emprunter sur une durée courte, après simulation de la capacité d'endettement

Plus votre prêt sera de courte durée, plus le taux nominatif est faible. Mais vous ne pouvez aller au-delà de votre capacité d'endettement. Maximiser vos remboursements diminuera le montant des intérêts lorsque vous calculez le coût total du prêt. 

Renégocier votre crédit

Renégocier un prêt immobilier s'avère utile, au début du prêt, lorsque les taux d'intérêt ont diminué depuis votre offre de prêt. 

Vous pouvez également changer d'assurance emprunteur à tout moment désormais. Cela joue sur votre mensualité et peut permettre de rembourser plus vite votre crédit, donc avec un coût moins élevé. 

Vous comprenez pourquoi comprendre comment calculer un taux d'intérêt de prêt immobilier est utile. Pour concrétiser un projet immobilier, partagez vos besoins avec votre conseiller bancaire. Il vous guidera dans les simulations, les prêts aidés pour optimiser votre crédit immobilier.