Tout ce qu'il faut savoir sur les taux de crédit immobilier

Le taux d’intérêt d’un prêt immobilier est le pourcentage versé à l’établissement prêteur en rétribution du capital que celui-ci a débloqué pour financer votre achat immobilier. Comment ce taux est-il fixé ? Quels sont les types de taux envisageables et comment choisir ?

Les taux : comment ça marche ?

Le taux d’intérêt d’un crédit immobilier est l’un des éléments qui entre dans le calcul du coût du prêt immobilier pour l’emprunteur. C’est la contrepartie de la mise à disposition du capital pour le financement de votre projet immobilier.

En appliquant le taux sur le montant du capital emprunté, vous pourrez connaître la somme totale des intérêts à verser, qui sera ventilée tout au long de votre remboursement. Le montant du taux d’intérêt, ainsi que ses modalités de versement exactes, sont détaillés dans l’offre de prêt.

Bon à savoir

Le taux d’intérêt n’est pas le seul paramètre qui entre dans le coût global d’un prêt immobilier. Il faut également prévoir le coût de l’assurance, celui des garanties, ainsi que les frais de dossier.

Les taux varient selon l’établissement bancaire auquel vous vous adresserez, mais aussi en fonction :

  • De l’analyse de votre dossier et de votre projet immobilier : durée de l’emprunt, garanties, montant de l’apport personnel, taux d’endettement, etc. 
  • Du prix auquel les établissements prêteurs empruntent l'argent : celui-ci se base sur la fluctuation d’indices de référence comme l’Euribor ou les OAT à 10 ans. Plus ces indices sont bas, plus le prix auquel les banques empruntent sera bas lui aussi, et donc plus les taux d’intérêt seront compétitifs.

Comment fonctionnent les taux d’intérêt immobiliers ? Réponse détaillée dans notre article !

Connaissez-vous la différence entre taux d'intérêt réel et nominal ?

Le taux d’intérêt nominal est celui donné dans l’offre du crédit immobilier.Le taux d’intérêt réel correspond quant à lui au taux d’intérêt nominal moins le taux d’inflation.

Les différents types de taux

Les taux de prêts immobiliers peuvent être : fixe, révisable/variable ou mixte.

Taux fixe

Pas de surprise avec un crédit immobilier à taux fixe, le taux d’intérêt ne bouge pas pendant toute la durée de remboursement de l’emprunt.

Sauf si vous remboursez partiellement votre emprunt de manière anticipée, ou si vous renégociez le taux d’intérêt en cours de prêt, le montant de vos mensualités sera donc le même pendant toute la durée de vie du crédit immobilier.

Le taux fixe est le type de taux d’intérêt le plus souvent choisi par les emprunteurs.

Taux révisable/variable

Le taux d’un prêt immobilier peut également être révisable/variable :

  • Dans ce cas, le taux sera susceptible d’évoluer tout au long de la durée de remboursement, à la baisse comme à la hausse.
  • Les conditions exactes de la révision du taux d’intérêt sont détaillées dans le contrat du prêt mais, le plus souvent, le taux est indexé sur l’Euribor (c’est l’un des principaux index de référence du marché monétaire de la zone euro).
  • L’offre de prêt détaille également la fréquence de révision du taux.
  • Généralement, le taux d’intérêt est capé, c’est-à-dire qu’il est plafonné à la hausse. En cas de trop forte hausse des taux du marché, le contrat de prêt peut même prévoir la possibilité d’un passage à taux fixe.

Taux mixte

Enfin, dernière option, qui combine les deux premières : le taux peut être mixte. Concrètement :

  • Les premières années, le taux est fixe.
  • Les années suivantes, il devient variable capé, plafonné à plus ou moins 1 % du taux fixe des premières années.

Nous répondons à toutes vos questions sur les taux d'emprunt immobiliers.

Zoom sur le TAEG

Vous avez peut-être vu passer dans vos recherches, ou sur des offres de prêt, le terme « Taux Annuel Effectif Global » ?Ce taux permet de connaître le coût total du prêt immobilier, exprimé en pourcentage annuel du montant total de l’emprunt. Il est logiquement plus élevé que le taux nominal du crédit, puisqu’il comprend l’ensemble des frais du prêt : le coût des intérêts, mais aussi les frais de dossier, les frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus dans l’octroi du prêt (courtier par exemple), le coût de l’assurance emprunteur et des garanties, éventuellement le coût de l’estimation du bien immobilier (si applicable à votre cas de figure) et tous les autres frais qui vous sont imposés pour l’obtention du crédit.Le TAEG est donc un indicateur précieux pour comparer facilement plusieurs offres de prêt entre elles.Notez que le taux annuel effectif global ne peut pas aller au-delà du taux d’usure en vigueur. Ce taux est un plafond fixé par la Banque de France, qu’il est interdit de dépasser.

Plus d’informations sur les différents types de taux d’intérêt pour les prêts immobiliers dans notre article dédié.

Choisir un taux fixe ou révisable ?

Le taux fixe, comme le taux révisable, ont chacun leurs avantages et leurs points faibles, et intéresseront des profils d’emprunteurs différents.

Penchons-nous sur le crédit immobilier à taux fixe pour commencer :

  • Le principal atout du taux fixe est qu’il permet de se protéger contre une hausse des taux. Vous connaissez le coût exact de votre emprunt immobilier, ainsi que le montant de vos futures mensualités sur toute la durée de remboursement, avant même d’avoir signé votre offre de prêt.
  • En revanche, si les taux de marché diminuent, vous ne pourrez pas en profiter, à moins de renégocier votre contrat de prêt avec votre banque. Sachant que rien ne l’oblige à réexaminer vos conditions d’emprunt. Il restera l’option du rachat de crédit si votre banque n’est vraiment pas ouverte à discussion.
  • La sécurité apportée par un prêt immobilier à taux fixe peut être intéressante dans le cadre de l’achat de sa résidence principale par exemple.

Le prêt immobilier à taux révisable présente lui aussi de sérieux atouts, mais n’est pas exempté d’une part de risque :

  • L’avantage d’un taux révisable est de vous faire profiter des baisses de taux du marché et donc potentiellement de diminuer le coût de votre crédit.
  • Ceci étant, vous n’êtes pas en totale maîtrise du coût de votre emprunt, puisque le taux peut être amené à évoluer en cours de remboursement.
  • Vous pouvez bénéficier tout de même des garde-fous : le contrat peut prévoir que le taux soit capé, ce qui vous protège contre une envolée des taux immobiliers. Le contrat peut également prévoir qu’au-delà d’un certain plafond, vous puissiez opter pour un passage à taux fixe. Attention dans ce dernier cas, vous ne pourrez alors plus profiter des baisses futures.
  • Selon la durée de remboursement que vous choisirez, l’option du taux révisable peut être judicieuse : à l’origine, le taux révisable est plus faible qu’un emprunt à taux fixe. Si vous pensez pouvoir rembourser votre prêt de manière anticipé, l’opération peut vous être profitable.

Quel type de taux privilégier pour son emprunt immobilier ? On fait le point dans notre article.

Sur quels critères se basent les taux de crédit immobilier ?

Depuis 2009, la tendance des taux immobiliers est résolument à la baisse. Selon l’Observatoire Crédit Logement, en novembre 2021, le taux nominal avait atteint 1,06 % en moyenne.

Si c’est principalement le taux directeur fixé par la Banque Centrale Européenne (BCE) qui donne l’orientation première des taux de crédits immobiliers, d’autres éléments sont susceptibles de les faire varier :

  • l’état des marchés financiers, qui va impacter le coût auquel les banques peuvent emprunter ;
  • les frais de fonctionnement des établissements bancaires, ainsi que le risque qu’ils portent, qui est proportionnel à la durée du crédit ;
  • le profil de l’emprunteur et la solidité de son dossier.

Pour approfondir le sujet : Comment le taux d’intérêt d’un prêt immobilier est-il fixé ?

Bon à savoir

Dans le TAEG du crédit immobilier est également inclus le coût de l’assurance emprunteur. Le taux moyen de cette assurance est compris entre 0,3 et 0,6 % du montant du prêt en moyenne si vous avez moins de 65 ans. Au-delà de cet âge, il passe entre 0,8 à 2 %, car les risques à couvrir sont plus importants. Mais l’âge n’est pas le seul facteur impactant le taux de l’assurance d’un prêt immobilier. Les éléments suivants joueront eux aussi un rôle essentiel : quotité choisie pour chaque co-emprunteur, étendue des garanties, risque médical, risques professionnels, pratique de certains sports et activités « à risque ».

Plus d’informations sur le calcul du coût de l’assurance emprunteur dans notre article dédié.

Taux de crédit immobilier : ce qu'il faut savoir

Le taux d'intérêt d'un prêt immobilier est le principal critère regardé par un emprunteur avant de contracter un crédit. Mais si son importance est indéniable, il y a des subtilités à connaître, dont voici les principales :

  • Le taux d'intérêt proposé à un emprunteur dépend du prix auquel les banques se financent sur les marchés financiers. Car oui, les établissements bancaires doivent emprunter de l'argent auprès de la banque centrale européenne (BCE) pour être en capacité de transmettre de l'argent auprès de leurs clients/prospects. Ce taux d'intérêt est déterminé en fonction des taux directeurs fixés par la BCE
  • L'établissement bancaire doit également intégrer le coût du risque dans le pourcentage du taux d'intérêt afin d'estimer la perte en cas d'insolvabilité de l'emprunteur
  • La banque doit également pouvoir rembourser ses coûts de fonctionnement (rémunération de ses collaborateurs, charges inhérentes liées à ses locaux, etc.)
  • Elle applique enfin une marge afin de pouvoir rentabiliser l'emprunt 
Crédit Agricole 1er prêteur de France
Crédit agricole
1er prêteur de France
1 emprunteur sur 4 a choisi le Crédit Agricole pour l’accompagner dans
son projet immobilier
Un réseau d’agence bancaires de proximité
Un service personnalisé
et sur mesure
Un réseau d’agences bancaires de proximité présent sur tout le territoire et plus de 2000 conseillers
à votre écoute
Une souplesse dans le remboursement de vos mensualités
Un maximum de souplesse
pour vos remboursements*
Modulation de vos mensualités
(à la baisse ou à la hausse), pause d’une mensualité et suspension de mensualités jusqu’à 6 mois
Ce site n'est pas optimisé pour Internet Explorer.
Veuillez poursuivre votre navigation sur un autre navigateur.
Bénéficiez gratuitement et sans engagement, d'une étude personnalisée de votre prêt immobilier !
Commencer mon étude