Tout ce qu'il faut savoir sur les taux de crédit immobilier

Qu'est-ce que le taux de crédit immobilier ?

Le taux d’intérêt d’un crédit immobilier est l’un des éléments qui entre dans le calcul du coût du prêt immobilier pour l’emprunteur.

C’est la contrepartie de la mise à disposition du capital par l’établissement bancaire pour le financement de votre projet immobilier.

Les taux : comment ça marche ?

En appliquant le taux sur le montant du capital emprunté, vous pourrez connaître la somme totale des intérêts à verser, qui sera ventilée tout au long de votre remboursement. Le montant du taux d’intérêt, ainsi que ses modalités de versement exactes, sont détaillés dans l’offre de prêt.

Les taux varient selon l’établissement bancaire auquel vous vous adresserez, mais aussi en fonction :

• De l’analyse de votre dossier et de votre projet immobilier : durée de l’emprunt, garanties, montant de l’apport personnel, taux d’endettement, etc. 
• Du prix auquel les établissements prêteurs empruntent l'argent : celui-ci se base sur la fluctuation d’indices de référence comme l’Euribor ou les OAT à 10 ans. Plus ces indices sont bas, plus le prix auquel les banques empruntent sera bas lui aussi également, et donc plus les taux d’intérêt seront compétitifs.

Comment fonctionnent les taux d’intérêt immobiliers ? Réponse détaillée dans notre article !

Les différents types de taux

Les taux de prêts immobiliers peuvent être : fixe, révisable/variable ou mixte.

Quel type de taux privilégier pour son emprunt immobilier ? On fait le point dans notre article.

Taux fixe

Pas de surprise avec un crédit immobilier à taux fixe, le taux d’intérêt ne bouge varie pas pendant toute la durée de remboursement de l’emprunt.

Sauf si vous remboursez partiellement votre emprunt de manière anticipée, ou si vous renégociez le taux d’intérêt en cours de prêt, le montant de vos mensualités sera donc le même pendant toute la durée de vie du crédit immobilier.

Le taux fixe est le type de taux d’intérêt le plus souvent choisi par les emprunteurs :

• Son atout principal atout est qu’il permetde permettre une protection de se protéger contre une hausse des taux. Il offre une visibilité certaine sur Vous connaissez le coût exact de votre emprunt immobilier, ainsi que le montant de vos futures mensualités sur toute la durée de remboursement, avant même d’avoir signéla signature de votre offre de prêt.
• En revanche, si les taux de marché diminuent, vous ne pourrez pas en profiter, à moins de renégocier votre contrat de prêt avec votre banque. Or, Sachant que rien ne l’oblige à réexaminer vos conditions d’emprunt. Il restera l’option du rachat de crédit si votre banque n’est vraiment pas ouverte à discussion.
• La sécurité apportée par un prêt immobilier à taux fixe peut être intéressante dans le cadre de l’achat de sa résidence principale par exemple.

Taux révisable/variable

Le taux d’un prêt immobilier peut également être révisable/variable :

• Dans ce cas, le taux sera susceptible d’évoluer tout au long de la durée de remboursement, à la baisse comme à la hausse.
• Les conditions exactes de la révision du taux d’intérêt sont détaillées dans le contrat du prêt mais, le plus souvent, le taux est indexé sur l’Euribor (c’est l’un des principaux index de référence du marché monétaire de la zone euro).
• L’offre de prêt détaille également la fréquence de révision du taux.
• Généralement, le taux d’intérêt est capé, c’est-à-dire qu’il est plafonné à la hausse. En cas de trop forte hausse des taux du marché, le contrat de prêt peut même prévoir la possibilité d’un passage à taux fixe.

Le prêt immobilier à taux révisable présente de sérieux atouts, mais n’est pas exempté d’une part de risque :

• L’avantage d’un taux révisable est de vousSon atout principal est de faire profiter des baisses de taux du marché et donc potentiellement de diminuer le coût de votre crédit.
• Ceci étantNéanmoins, vous n’êtes pas en totale maîtrise du coût de votre emprunt, puisque le taux peut être amené à évoluer en cours de remboursement.
• Vous pouvez bénéficier tout de même des certains garde-fous : le contrat peut prévoir que leun taux soit capé, ce qui vous protège contre une envolée des taux immobiliers. Le contrat peut également prévoir qu’au un passage à taux fixe au-delà d’un certain plafond, vous puissiez opter pour un passage à taux fixe. Attention dans ce dernier cas, vous ne pourrez alors plus profiter des baisses futures.
• Selon la durée de remboursement que vous choisirez, l’option du taux révisable peut être judicieuse : à l’origine, le taux révisable est plus faible qu’un emprunt à taux fixe. Si vous pensez pouvoir rembourser votre prêt de manière anticipé, l’opération peut vous être profitable.

Taux mixte

Enfin, dernière option, qui combine les deux premières : le taux peut être mixte. Concrètement :

• Les premières années, le taux est fixe.
• Les années suivantes, il devient variable capé, plafonné à plus ou moins 1 % du taux fixe des premières années.

Nous répondons à toutes vos questions sur les taux d'emprunt immobiliers.

Comment obtenir le bon taux ?

C’est l’établissement bancaire qui fixe librement le taux de votre prêt immobilier, dans la limite d’un taux d’usure fixé par la Banque de France.

Pour obtenir un taux compétitif, vous devez montrer la solidité et le sérieux de votre dossier. De nombreux éléments sont pris en compte par les établissements bancaires pour l’analyse des dossiers d’emprunt immobilier : présence ou non d’un apport personnel, stabilité de la situation professionnelle, gestion des comptes et de l’épargne, situation matrimoniale, etc.

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Sur quels critères se basent les taux de crédit immobilier ?

Depuis 2009, la tendance des taux immobiliers est résolument à la baisse. Selon l’Observatoire Crédit Logement, en novembre 2021, le taux nominal avait atteint 1,06 % en moyenne.

Si c’est principalement le taux directeur fixé par la Banque Centrale Européenne (BCE) qui donne l’orientation première des taux de crédits immobiliers, d’autres éléments sont susceptibles de les faire varier :

• l’état des marchés financiers, qui va impacter influencer le coût auquel les banques peuvent emprunter ;
• les frais de fonctionnement des établissements bancaires, ainsi que le risque qu’ils portent, qui est proportionnel à la durée du crédit ;
• le profil de l’emprunteur et la solidité de son dossier.

Pour approfondir le sujet : Comment le taux d’intérêt d’un prêt immobilier est-il fixé ?

Plus d’informations sur le calcul du coût de l’assurance emprunteur dans notre article dédié.

Quelle différence entre taux d’intérêt et taux de crédit immobilier ?

Quand on parle de « taux d’intérêt », plusieurs taux sont à distinguer :

• Le taux d’intérêt nominal et le taux d’intérêt réel : le taux d’intérêt nominal est celui donné dans l’offre du crédit immobilier. Le taux d’intérêt réel correspond quant à lui au taux d’intérêt nominal moins le taux d’inflation.
• Le TAEG, ou « Taux Annuel Effectif Global » : il permet de connaître le coût total du prêt immobilier, exprimé en pourcentage annuel du montant total de l’emprunt. Il est logiquement plus élevé que le taux nominal du crédit, puisqu’il comprend l’ensemble des frais du prêt : le coût des intérêts, mais aussi les frais de dossier, les frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus dans l’octroi du prêt (courtier par exemple), le coût de l’assurance emprunteur et des garanties, éventuellement le coût de l’estimation du bien immobilier (si applicable à votre cas de figure) et tous les autres frais qui vous sont imposés pour l’obtention du crédit. C’est donc un indicateur précieux pour comparer facilement plusieurs offres de prêt entre elles.

Plus d’informations sur les différents types de taux d’intérêt pour les prêts immobiliers dans notre article dédié.