Qu’est-ce que la Loi ELAN et quels sont ses impacts sur l’immobilier ?

Ce qu’il faut retenir

• La loi ELAN, entrée en vigueur en 2018, vise à construire davantage de logements et à moderniser le secteur immobilier.
• Elle a simplifié certaines procédures d’urbanisme et créé le bail mobilité, un contrat de location meublée de courte durée destiné aux personnes en situation de mobilité.
• Les copropriétés ont été modernisées, avec la dématérialisation des documents, les assemblées générales à distance et la reconnaissance des parties communes à usage privatif.
• Les propriétaires sont soumis à de nouvelles obligations, notamment en matière de locations touristiques et d’encadrement des loyers, deux domaines profondément remaniés depuis, par la loi Le Meur de 2024 pour les meublés de tourisme, et par une expérimentation qui arrive à échéance en novembre 2026 pour les loyers.
• La réforme a également transformé le logement social, en facilitant le regroupement des organismes HLM, la vente de logements sociaux et l’accès des jeunes au parc locatif social.

La Loi ELAN de 2018 : les principes fondateurs du texte 

De son nom officiel LOI n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant « Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique », la Loi ELAN transforme de nombreux aspects de l’immobilier.

Quels sont ses principaux objectifs ?

Les objectifs de la loi sont de plusieurs ordres :

• Construire plus, mieux et moins cher ;
• Restructurer et renforcer le secteur du logement social ;
• Répondre aux besoins de chacun et favoriser la mixité sociale ;
• Améliorer le cadre de vie et renforcer la cohésion sociale.

Aménageurs, bailleurs sociaux, promoteurs, locataires, propriétaires, professionnels de l’immobilier, syndics de copropriété mais également collectivités territoriales : tous les acteurs de l’immobilier sont concernés par les nombreuses mesures de la Loi ELAN.

Pour atteindre ces objectifs, la Loi ELAN, à travers ses 234 articles, entend :

• Simplifier les procédures administratives et les permis de construire ;
• Moderniser les règles de copropriété ;
• Réorganiser le secteur du logement social ;
• Faciliter les opérations de construction ;
• Renforcer la lutte contre l’habitat indigne ;
• Favoriser le déploiement et l’usage du numérique.

En quelle année la Loi ELAN a-t-elle été promulguée ? 

Domaines profondément remaniés depuis, par la loi Le Meur de 2024 pour les meublés de tourisme et par une expérimentation qui arrive à échéance en novembre 2026 pour les loyers. 

Comment la Loi ELAN a-t-elle modifié l’urbanisme et la construction ? La transformation de bureaux en logements

L’un des axes de la loi ELAN porte sur les opérations de construction et d’urbanisme. Le texte a simplifié différentes règles afin d’accélérer les projets immobiliers.

Grâce à des procédures administratives allégées, telles que la simplification des demandes de permis de construire et la réduction des délais, la Loi ELAN a permis d’accélérer la transformation de bureaux vacants ou obsolètes en logements.

Suite à la promulgation de la loi, une dizaine d’acteurs de l’immobilier (promoteurs et investisseurs) se sont engagés à transformer plus de 500 000m² de bureaux en logements neufs. Le but : augmenter l’offre immobilière, notamment en zones tendues, tout en limitant l’artificialisation des sols.

Bail mobilité de la Loi ELAN

Comment fonctionne ce nouveau contrat de location ?

C’est une des mesures centrales de la loi. Le Bail mobilité est un contrat de location meublée destiné aux locataires se trouvant en situation de mobilité professionnelle ou temporaire.

Son but ? Répondre aux besoins en logements temporaires de certains locataires en proposant un bail plus souple et en permettant aux propriétaires-bailleurs de louer leur bien sur de courtes durées. Non renouvelable, le bail mobilité peut être conclu pour une période allant de 1 à 10 mois. Sa durée peut être modifiée une fois par avenant, sans que le total dépasse 10 mois.

Il s’adresse à différents publics :

• Les étudiants ;
• Les apprentis ;
• Les stagiaires ;
• Les salariés en mutation professionnelle ;
• Les personnes en formation ;
• Les travailleurs en intérim.

Quels avantages pour les bailleurs et les locataires ?

Pour le propriétaire, le bail mobilité permet de réduire les périodes de vacance locative en répondant aux besoins de souplesse et de mobilité d'un profil précis de locataires.

Pour le locataire, il s’agit d’une solution flexible qui facilite l'accès au logement.

Le bail mobilité est une solution particulièrement adaptée dans les villes étudiantes et au sein de bassins d’emplois dynamiques.

Loi ELAN et copropriété : quelles sont les principales évolutions ?

Le fonctionnement des copropriétés a également fait l’objet d’une réforme dans le cadre de la Loi ELAN. Elle en modifie plusieurs aspects.

Loi ELAN, dématérialisation, assemblées générales en visioconférence et vote à distance

C’est le « N » de la Loi ELAN, pour « Numérique ». La loi facilite ainsi :

• La tenue d’assemblées générales de copropriétaires, en visioconférence par exemple ;
• Le vote par correspondance ;
• La dématérialisation des documents.

Autre point : la mise en place d’un extranet est obligatoire afin de permettre un accès simple, sécurisé, dématérialisé et à distance des documents de la copropriété. Cette obligation ne pèse toutefois que sur les syndics professionnels et l’assemblée générale peut y déroger à la majorité de l’article 25.

La loi ELAN et les parties communes à usage privatif

La loi a également renforcé la notion de partie commune à usage privatif. Balcon, terrasse, jardin, loggia… Avant sa promulgation, certaines parties communes pouvaient être réservées à l’usage exclusif d’un seul copropriétaire, tout en demeurant juridiquement une partie commune. La loi ELAN a levé cette ambiguïté en précisant que ce droit de jouissance exclusif est désormais attaché à un lot. Résultat : ce droit suit le logement en cas de vente, de donation ou de transmission successorale et il est perpétuel tant que dure la copropriété.

L’individualisation des frais de chauffage : le volet transition énergétique de la Loi ELAN pour les copropriétés

La loi ELAN poursuit par ailleurs des objectifs liés à la transition énergétique. L’individualisation des frais de chauffage l’illustre. Elle est obligatoire pour les copropriétés équipées d’un chauffage collectif dont la consommation dépasse 80 kWh/m² par an, sous réserve que l’installation soit techniquement possible et que son coût ne soit pas disproportionné au regard des économies attendues.

Le principe ? Répartir individuellement les dépenses en chauffage en fonction de la consommation réelle de chaque copropriétaire, et non plus au tantième. Cette mesure, qui concerne 4,5 millions de logements, permet de réaliser des économies d’énergie de 15% en moyenne. Le régime applicable résulte aujourd’hui du décret du 20 juillet 2020, la loi ELAN ayant assoupli le dispositif antérieur.

Zoom sur l'article 140 de la loi ELAN : l’encadrement des loyers

L’encadrement des loyers qui existe dans de nombreuses communes de France trouve son origine dans l’article 140 de la loi ELAN. L’article donne la possibilité aux communes de plus de 50 000 habitants, considérées comme « zones tendues », d’instaurer un mécanisme d’encadrement des loyers. Un loyer de référence majoré est ainsi défini par arrêté préfectoral. Les loyers pratiqués dans un logement meublé ou vide ne peuvent pas le dépasser.

En cas de non-respect, le propriétaire s’expose à une amende pouvant aller jusqu’à 5 000€ pour une personne physique et 15 000€ pour une personne morale (SCI par exemple). Aussi, le locataire peut engager une action en justice afin de demander une diminution du loyer.

Attention, ce dispositif d’expérimentation arrive à échéance le 25 novembre 2026 en l’état de sa dernière prolongation du 21 février 2022.

Locations saisonnières touristiques : q u’est ce qui change pour les propriétaires en 2026 depuis la loi ELAN ?

Si la loi ALUR de 2014 a renforcé la réglementation au sujet de la location touristique, la loi ELAN de 2018 y a également contribué.

Ainsi, afin d’être considéré comme « meublé », un logement mis en location sur de courtes durées doit obligatoirement comporter un certain nombre d’équipements (literie, coin cuisine équipé d’appareils et d’équipements, table, sièges…).

Mais depuis la loi Le Meur de 2024, de nouvelles règles pour un Airbnb sont en vigueur, et modifient celles instaurées par la loi ELAN :

• Toute personne qui propose un meublé de tourisme à la location doit obligatoirement effectuer une déclaration sur le téléservice national et obtenir un numéro d’enregistrement à faire figurer sur l’annonce de mise en location. Le défaut d’enregistrement est par ailleurs passible de sanctions financières. Le déploiement du portail est attendu pour le quatrième trimestre 2026.
• La location d’une résidence principale est plafonnée par défaut à 120 jours par an (selon la loi ELAN), mais la loi Le Meur permet aux communes d’abaisser la durée à 90 jours.
• Le logement mis en location doit dorénavant respecter un niveau de performance énergétique minimum pour être considéré comme un logement décent.
• Les copropriétaires ont depuis la loi Le Meur davantage de pouvoir quant aux biens pouvant être loués au sein de la copropriété. La location meublée de tourisme peut ainsi désormais être votée à la majorité des deux tiers, tandis que l’unanimité était auparavant requise.

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Le caractère « opposable » du DPE 

La loi modifie un aspect majeur du DPE (Diagnostic de Performance énergétique) en lui faisant perdre son caractère purement informatif pour le rendre « opposable ». 

Depuis le 1er juillet 2021, les informations contenues dans le DPE engagent désormais la responsabilité juridique du vendeur, du bailleur et du diagnostiqueur qui l’a établi.

La conséquence de ce changement ? L’acheteur ou le locataire peut se retourner contre le vendeur ou le bailleur en cas d’informations erronées ayant causé un préjudice, notamment lorsqu’un logement annoncé comme classé A au DPE s’avère être une passoire thermique.

Logement neuf et accessibilité : qu'est-ce qu'un logement évolutif selon la Loi ELAN ?

La Loi ELAN a introduit la notion de « logement évolutif ». Avant l'entrée en vigueur de la loi, 100% des logements neufs devaient être accessibles aux personnes en situation de handicap. La loi modifie cet aspect, en instaurant deux obligations :

• 20% des logements neufs doivent être accessibles aux personnes en situation de handicap ;
• Les 80% de logements restants doivent être évolutifs.

Le logement évolutif est défini comme étant un logement qui peut être transformé rapidement en logement accessible aux personnes en situation de handicap. Et ce, par des travaux simples de transformation et d’aménagement.

Cet aspect de la loi concerne ainsi plusieurs acteurs :

• Les promoteurs ;
• Les constructeurs ;
• Les investisseurs locatifs ;
• Les locataires.

Loi ELAN, logement social et vente HLM 

Le volet consacré au logement social figure comme un chapitre important de la loi. L’objectif est de soutenir la filière du logement social afin de favoriser la construction de logements neufs et la rénovation du parc immobilier. Il s’agit enfin de répondre à la demande croissante en logements.

Pour cela, la loi ELAN a facilité :

• Le regroupement des organismes HLM de petite taille, afin de mutualiser leurs ressources ;
• La vente par les bailleurs de logements de leur parc immobilier.

Les locataires HLM peuvent-ils acheter leur logement ?

Oui, les bailleurs sociaux peuvent désormais vendre les logements en ciblant en priorité les occupants.

Cette mesure permet d’un côté de simplifier l’accès à la propriété des locataires, et de l’autre de générer des ressources financières pour les HLM. Ceux-ci peuvent ainsi financer de nouveaux programmes de construction ou de rénovation de logements.

Focus sur l’article 109 de la loi ELAN et l’accès des jeunes au logement social

L’article 109 de la loi ELAN rend possible la réservation de logements sociaux aux jeunes de moins de 30 ans, pour un bail d'une durée d’1 an renouvelable. Le but est d'apporter une réponse adaptée à cette catégorie de la population qui est à la fois mobile professionnellement et en recherche d’un logement transitoire, meublé et situé à proximité des bassins d’emploi ou des centres d’études.

Résumé : qu'est-ce qui change pour les propriétaires en 2026 avec la Loi ELAN ?

En 2026, plusieurs dispositions issues de la Loi ELAN continuent de produire leurs effets :

• Encadrement des loyers dans certaines zones ;
• Règles renforcées pour les locations touristiques (désormais régies par la loi Le Meur) ;
• Gestion numérique des copropriétés.