Règlementation
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L'assurance du constructeur de maison individuelle
Il est nécessaire que les clients s’assurent dès le début des travaux car l’assurance du constructeur ne couvrira pas forcément tous les événements.
Les contrats d’assurance dommages sont assurés par PACIFICA, S.A. au capital entièrement libéré de 281.415.225 €, entreprise régie par le Code des Assurances. Siège social : 8-10 Boulevard de Vaugirard 75724 Paris Cedex 15. 352.358.865 RCS Paris. Les événements garantis et les conditions figurent au contrat.
Les différents contrats d’assurance sont distribués par votre Caisse Régionale de Crédit Agricole, immatriculée auprès de l’ORIAS en qualité de courtier. Les mentions de courtiers en assurances de votre Caisse sont à votre disposition sur www.mentionscourtiers.credit-agricole.fr ou dans votre agence Crédit Agricole.
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Le certificat d’urbanisme est un document qui précise les règles d’urbanisme applicable à un terrain donné.
Il existe deux types de certificat : le certificat d’information et le certificat opérationnel.
Le premier renseigne sur les spécificités du plan local d’urbanisme (PLU), liste les éventuelles servitudes et précise les taxes et participations d’urbanisme.
Le certificat opérationnel donne les mêmes informations qu’un certificat d’information mais précise, en plus, la faisabilité du projet.
La demande des certificats se fait à l’aide du formulaire Cerfa n°13410*05
Le formulaire, complété par un dossier (la liste des pièces à fournir est annexée au formulaire) doit être déposé ou envoyé à la mairie de la commune où est situé le terrain.
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Les autorisations d'urbanisme permettent à la commune de vérifier la conformité des travaux par rapport aux règles d'urbanisme. Ne brûlez pas les étapes !
Il existe plusieurs types d’autorisation : permis de construire ou de démolir, déclaration de travaux….
Votre demande doit s’effectuer en mairie (vous la déposez ou envoyez une lettre recommandée avec avis de réception) au moyen d’un formulaire Cerfa, téléchargeable sur internet. Il y en a un pour chaque type d’autorisation. N’oubliez pas de joindre les documents justificatifs. Si votre dossier est incomplet, cela va retarder le démarrage des travaux.
La mairie a un délai (en général, un mois pour une déclaration préalable et deux mois pour un permis de construire) pour étudier de votre demande. Ce délai peut être rallongé dans certains secteurs : par exemple, dans un site classé.
La mairie peut vous accorder l’autorisation ou la refuser. L’absence de réponse vaut accord tacite. Si elle est obtenue, l’autorisation doit être affichée sur un panneau réglementaire que vous pouvez acheter dans les grandes surfaces de bricolage.
Dans certains cas (permis de construire, par exemple) les tiers ont un délai de deux mois pour contester votre projet. Il faut donc patienter avant d’entamer les travaux !
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L’acheteur d’un terrain à bâtir sera mieux informé à partir de 2020
L’acheteur d’un terrain à bâtir (hors lotissement) doit disposer, lors de la signature de l’avant contrat, des informations et documents suivants :
- prix du terrain ;
- description détaillée de la parcelle ainsi que le résultat du bornage ;
- servitudes privées ou publiques éventuelles ;
- assurance que le terrain n’est pas hypothéqué ou loué ;
- date de signature de l’acte de vente définitif ;
- montant des honoraires de négociation et à qui en incombe le paiement ;
- état des risques et pollutions (ERP, ex-ESRIS et ex-ERNMT) dans les zones concernées (elles figurent sur le site géorisques.gouv.fr).
- à compter du 1er janvier 2020, une étude de sol dans les zones exposées au phénomène de retrait-gonflement des poches d’argile.
À noter : vous ne bénéficiez d’aucun délai de rétractation ou de réflexion pour l’achat d’un terrain à bâtir diffus.
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Maison individuelle : les frais de viabilisation peuvent représenter plusieurs milliers d’euros
La viabilisation est l’opération qui consiste à raccorder un terrain à construire aux différents réseaux : eau, électricité, gaz, assainissement…
Une parcelle en lotissement est, normalement, déjà viabilisée. En milieu urbain, les réseaux ne sont jamais loin et la viabilisation est facile à réaliser : la facture est, alors, comprise entre 5 000 et 7 000 €.
En revanche, si le terrain est très isolé, le budget viabilisation peut dépasser les 15 000 ou 20 000 € ! Pour éviter les mauvaises surprises, ces frais sont à budgéter lors d’un projet de construction de maison individuelle.
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Maison individuelle : des formalités réduites pour installer une terrasse de plain-pied
Une récente réponse ministérielle (Rep. Min. n°6238 JO Sénat du 4 oct. 2018) vient de (re)préciser qu’elles sont les formalités requises pour l’installation d’une terrasse de plain-pied.
En règle générale, elles sont dispensées de formalités du fait de leur nature ou de leur faible importance (art. R 421-2j du Code de l’Urbanisme).
Toutefois, lorsqu’elles se situent dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, aux abords d’un monument historique ou dans un site classé ou en instance de classement, elles doivent faire l’objet d’une déclaration préalable de travaux (DP).
Définition de déclaration préalable : autorisation d’urbanisme parfois exigée avant de le démarrage de travaux et d’aménagements de faible importance.
Elle permet à la mairie de vérifier que le projet respecte bien les règles d'urbanisme en vigueur.+ ‒ -
Les intérêts intercalaires sont dus lors d’un achat sur plan
Lorsque l’on achète un logement sur plan, le paiement du prix ne se fait pas en une seule fois, comme pour un logement existant.
Le paiement est progressif, en fonction de l’avancement du chantier. Cet échelonnement a des conséquences sur le crédit immobilier qui n’est débloqué en totalité seulement au moment où l’acheteur prend possession de son bien.
Pendant la période des travaux, seuls des intérêts dits « intercalaires » sont payés sur les sommes versées. Ils sont calculés au même taux que le prêt.
Attention, il s’agit d’intérêts supplémentaires qui viennent s’ajouter au coût total de l’opération immobilière : n’oubliez pas de les comptabiliser dans le plan de financement !
Intérêts intercalaires : intérêts payés lors du versement progressif du prix d’achat d’un bien. Par exemple, lors d’un achat en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement).
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Achat sur plan : vous pouvez demander des modifications de plan au promoteur
En achetant sur plan, vous pouvez personnaliser votre logement en demandant au promoteur des modifications du plan initial (suppression d’une cloison non porteuse, installation d’un placard…).
La loi sur l’accessibilité du 11 février 2005 avait bridé ces possibilités.
Par exemple, pour permettre l’usage d’un fauteuil roulant, les cuisines, salle de bains, sanitaires et dégagements étaient obligatoirement très vastes.Un acheteur ne pouvait pas réclamer que la surface de certaines pièces (les sanitaires, par exemple) soit diminuée pour en agrandir d’autres au promoteur. Celui-ci devant fournir une attestation de conformité à la fin du chantier.
Depuis le 1er avril 2016, ces règles se sont assouplies.
Les acquéreurs d’un logement sur plan sont plus libres de demander des travaux modificatifs au promoteur.Par exemple, en installant une penderie dans une chambre, un placard dans les toilettes ou en demandant une baignoire plutôt qu’une douche.
Deux conditions doivent être respectées : il faut qu’une personne handicapée puisse entrer dans le logement et accéder au séjour et que les travaux modificatifs soient facilement réversibles.
Normes d’accessibilité : ensemble de règles légales s’appliquant aux constructions neuves et rénovations de bâtiments de logement, de commerce, de bureaux, ou bâtiments recevant du public (ERP), et visant à en faciliter l’accès aux personnes à mobilité réduite (PMR).
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Qu'est ce que le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) ?
Définition du Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) : le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est fourni par votre constructeur de maison individuelle, c'est le plus règlementé dans le cadre d'une construction. Les plans peuvent être fournis dans le CCMI par le constructeur (CCMI avec fourniture de plan), ou par un tiers professionnel ou vous-même (CCMI sans fourniture de plan).
Le fonctionnement du CCMI
Les plans et le prix sont définis le jour de la signature du contrat avec votre constructeur de maison individuelle qui devra :
- être le seul interlocuteur avec qui vous signez un contrat de construction de maison individuelle, strictement réglementé, contrôlé par votre banque,
- prévoir un délai de rétractation de sept jours pour vous permettre de renoncer, le cas échéant, au contrat,
- prévoir le coût de la construction dès la signature du contrat, le garantir et prévoir les modalités de paiement,
- vous apporter une garantie de livraison qui vous assure l'achèvement des travaux dans les délais et au prix convenus.
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Construction individuelle : les recours possibles pour le voisinage
Une fois le permis de construire obtenu, vous êtes dans l'obligation d'attendre 2 mois avant d'ouvrir votre chantier (avec affichage du panneau de permis de construire), qui correspond au délai légal de recours des tiers. Durant cette période, une tierce personne peut contester la délivrance du permis de construire en formant un recours s'il estime que la construction lui porte préjudice. Une ordonnance du 18 juillet 2013 (parue au JO du 19) prévoit des sanctions accrues contre les recours abusifs.
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Démarches de dépôt d'un permis de construire
Il existe deux cas de figure :
Si vous passez par un constructeur, c'est lui qui se chargera de déposer votre demande de permis de construire. Vous recevrez sous un délai de 2 mois maximum la réponse de votre mairie. Transmettez alors ce document au constructeur pour qu'il puisse ouvrir votre chantier après le délai légal de recours des tiers.
Si vous êtes le maître d'œuvre du chantier, il faudra remplir le formulaire Cerfa adapté à votre construction puis l'envoyer en 4 exemplaires en recommandé à la mairie (ou le déposer en main propre et récupérer le récépissé de dépôt). Vous pouvez télécharger les formulaires Cerfa ici. L'absence de réponse à la fin du délai des 2 mois vaut pour accord de permis de construire. A noter : n’oubliez pas de joindre une attestation RT 2012 à votre demande de permis de construire.
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Vous ne pouvez malheureusement pas bénéficier du délai de rétraction. Ce délai de dix jours pendant lequel un acheteur peut se désister sans pénalités financières ne s’applique, en effet, qu’à l’achat d’un logement ou d'un terrain dans un lotissement. Vous auriez toutefois pu demander au Notaire ou à l’agent immobilier d’insérer dans le compromis une clause prévoyant la possibilité d’un tel droit.
Qu'est-ce que le délai de rétractation ?
Définition du Délai de rétractation : en immobilier, le délai de rétraction est la durée légale suivant la signature d’un compromis ou d’une promesse de vente durant laquelle le futur acquéreur peut changer d’avis sans aucune pénalité et sans devoir en spécifier le motif. Le délai légal est de 10 jours à compter du lendemain de la date de signature de l’avant-contrat. En cas de rétractation, le vendeur doit être prévenu par acte d’huissier par lettre recommandée avec accusé de réception.
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Construction : les cas de recours à un architecte
Non, le recours à un architecte n'est pas obligatoire pour les surfaces de plancher ou une emprise au sol inférieures à 150m2 (sauf pour construction à usage agricole où ce recours est obligatoire si l'emprise au sol ou la surface de plancher dépasse 800 m²).
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Si je construis ma maison moi-même, est ce que je bénéficie quand même de la garantie décennale ?
La garantie décennale est assurée par tout constructeur ou prestataire professionnel impliqué dans la construction, responsable de plein droit pendant dix ans envers le futur propriétaire (L’article 1792 du Code Civil). Pour répondre à cette obligation, le professionnel doit souscrire une garantie décennale. Celle-ci couvre les dommages importants affectant la solidité du logement ou susceptibles de le rendre impropre à sa destination (fissures, défaut d'étanchéité).
En tant que particulier, vous ne pouvez pas bénéficier de la garantie décennale si vous construisez vous-même votre maison. Mais, lorsque votre maison est construite par un professionnel, le maître d'ouvrage (c'est-à-dire la personne qui fait réaliser les travaux) doit souscrire une assurance dommage ouvrage (DO) afin d'obtenir, en cas de sinistre, la prise en charge des travaux garantis par la décennale sans attendre que les tribunaux aient déterminés les responsabilités de chacun (art. L 242-1du Code des assurances). D'ailleurs dans ce cas, la non-souscription de la DO vous expose à des sanctions pénales. Cette assurance DO doit être souscrite dès l'ouverture du chantier.
En revanche, si vous construisez vous-même votre maison (auto construction), vous n’êtes pas sanctionné si vous ne prenez pas de DO (art.L 243-3 du Code des assurances) puisqu'elle ne vous serait d'aucune utilité : elle ne prend en charge que les sinistres couverts par la décennale ; une assurance que vous ne pouvez pas souscrire car vous n’êtes pas un professionnel. Attention, en revanche, si vous vendez votre maison moins de 10 ans après sa construction : vous pourrez être tenu responsable des éventuels sinistres.
Qu'est-ce qu'une garantie décennale ?
Définition de la Garantie décennale : cette garantie, couramment appelée assurance construction ou encore responsabilité civile (RC) décennale est due par le constructeur du bien. Elle permet de couvrir les dommages pouvant affecter la solidité de l’ouvrage (dommages liés au gros œuvre et/ou pouvant résulter d’un vice caché) et leurs réparations pour une durée de 10 ans à compter de la date de réception du bien.
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Pour vous décider, comparez les prestations proposées : prix, services, qualité technique, délai de livraison, labels, garanties, performance énergétique... Vous aurez déjà éliminé bon nombre de propositions. Demandez à chaque constructeur un modèle de son contrat et de sa notice descriptive afin de l'examiner avant de vous engager.
Vérifiez également que le constructeur détienne une garantie de livraison délivrée par une société d'assurance ou un établissement financier agréé, une assurance de responsabilité professionnelle, et une assurance de responsabilité décennale.
Ensuite, n'hésitez pas à vous rendre sur les chantiers des constructeurs. La plupart du temps, ces derniers vous proposeront de visiter leur chantier pour vous faire une idée de leur méthode de travail et du rendu final de leurs maisons.
Enfin, profitez d'Internet pour vous renseigner sur les avis des internautes qui ont fait appel aux services de ces constructeurs, vous trouverez une mine d'informations intéressantes.
Qu'est-ce qu'un constructeur de maison individuelle ?
Définition du Constructeur de maison individuelle : par constructeur, on entend l’ensemble des corps de métiers qui participent à la conception et à la construction d’un immeuble : les bureaux d’études, les architectes, les promoteurs et les sociétés de construction. On englobe aussi les sociétés civiles qui sont créées en vue de vendre tout ou partie d’un immeuble à construire, les entrepreneurs disposant d’un contrat de construction de maison individuelle, ainsi que les mandataires des propriétaires de l’ouvrage. Le constructeur est tenu de respecter certaines garanties légales vis-à-vis des travaux réalisés.
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Le terrain est dit isolé (ou hors lotissement) dès lors qu'il ne provient pas d'une division d'un même terrain. A contrario, un terrain est situé dans un lotissement lorsqu’il est issu de la division d'un même terrain en plusieurs lots destinés à être construits. Les règles en matière de vente de ces deux types de terrains sont différentes. Par exemple, le délai de rétractation de 10 jours prévu par la loi s'applique obligatoirement lors de la vente d'un terrain dans un lotissement et il est facultatif pour un terrain isolé.
Qu'est-ce qu'un terrain isolé ?
Définition du Terrain isolé : un terrain isolé est un terrain situé hors lotissement. En secteur diffus, la probabilité est forte qu’il s’agisse d’un terrain non viabilisé, rattaché à aucun équipement. Il peut nécessiter des travaux de raccordement aux réseaux courants (eau, électricité, gaz, assainissement, téléphone), ainsi que des démarches administratives (bornage, coefficient d’occupation du sol, contrôle de la constructibilité, relevé de servitude). Un terrain isolé offre une importante liberté de construction.
Qu'est ce qu'un terrain en lotissement ?
Définition du terrain en lotissement : un terrain en lotissement est généralement commercialisé par un aménageur foncier (ou lotisseur), dans le cadre de la division d’un projet immobilier. Il s’agit d’un terrain viabilisé et prêt à bâtir. Sa surface est bornée et bien délimitée, sa superficie précise et ses accès aménagés. En plus du plan local d’urbanisme, d’autres règles peuvent être imposées par le lotisseur afin de garantir l’homogénéité du projet architectural, des clôtures à la toiture en passant par les matériaux de construction.
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La modification d'un permis de construire d'un bien inachevé
Oui, c’est possible tant que la déclaration d’achèvement des travaux n’a pas été effectuée. Il faut pour cela, utiliser le formulaire Cerfa n°13411*05. Attention, les changements doivent être mineurs. À défaut, il faudra déposer une nouvelle demande de permis de construire.
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Le permis de construire doit afficher des informations obligatoires
Le bénéficiaire d’un permis de construire doit afficher un extrait de cette autorisation sur un panneau rectangulaire, dont l’achat est à sa charge. Sur ce panneau doivent notamment figurer le nom du bénéficiaire, le numéro et la date de délivrance du permis, la nature du projet et la superficie du terrain ainsi que l’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté. Depuis le 1er juillet 2017 (Arrêté du 30 mars 2017, JO du 13 avril) doivent aussi être mentionnés le nom de l’architecte (si son intervention est obligatoire) ainsi que la date d’affichage du permis en mairie. A noter : si l’affichage est incomplet ou inexistant, l’autorisation peut être contestée dans un délai maximal d’un an à partir de l’achèvement des travaux.
Permis de construire : autorisation administrative exigée pour les travaux d’une certaine ampleur, comme l’ajout d’une extension de plus de 40 m² de surface de plancher ou comprise entre 20 et 40 m², mais portant la surface totale de la construction au-delà de 150 m².
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L’architecte est obligatoire à partir de 150 m² de surface de plancher
Un décret du 14 décembre 2016 (décret n°2016-1738, codifié à l’art. R.431-2 du Code de l’Urbanisme) a fixé à 150 m² de surface de plancher, le seuil à partir duquel il est obligatoire de recourir à un architecte quand on fait construire ou pour réaliser une extension. Ce seuil s’applique pour une construction neuve ou en cas d’extension portant la surface du bien au-delà de 150 m² (par exemple, extension de 20 m² sur une maison en faisant déjà 140).
Définition surface de plancher : définie par l’art. R.111-22 du Code de l’Urbanisme, elle est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert après déduction, notamment, de l’épaisseur des murs, des vides et trémies se rattachant aux escaliers et ascenseurs et des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m.
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Abris de jardin : taxe applicable
Contrairement à une idée reçue, la taxe d’aménagement, qui s’applique lors d’une construction ou d’un agrandissement, n'est pas nouvelle. Elle résulte de la fusion de différentes taxes qui existaient jusqu'en 2012 (taxe locale d'équipement, taxe départementale des espaces naturels sensibles, etc.). Plus ou moins élevée suivant les communes et les départements, elle concerne toutes les constructions (ou agrandissements) dont la surface excède 5 m². En revanche, aucun impôt spécifique n’est réclamé pour la possession d’un abri de jardin.
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