Transformer un local commercial en habitation

Les avantages à transformer un local commercial en habitation

La transformation d’un local commercial en habitation présente de nombreux atouts :

• Ce type de bien, souvent situé en rez-de-chaussée, se vend moins cher qu’un logement classique. Selon les communes, le prix au mètre carré peut être jusqu'à 40 % moins cher que sur le marché immobilier traditionnel.
• Dans les zones comme l’Île-de-France où l’offre sur certains types de biens peut être tendue, profiter de la multiplication des bureaux et locaux vacants constitue une réelle opportunité.
• C’est par ailleurs la garantie d’acquérir un bien atypique, qui pourra être pensé et aménagé véritablement selon vos goûts puisque vous devrez souvent partir quasiment de zéro.

A noter : pour dénicher un local commercial susceptible de vous taper dans l’œil, l’idéal est de se faire accompagner par un expert immobilier. On trouve en effet beaucoup d’annonces immobilières en ligne pour céder des boutiques, mais il s’agit souvent de cessions de droit au bail ou de ventes de fonds de commerce, qui ne permettent donc pas d’acheter les murs à proprement parler.

Transformer un local commercial en habitation : quelles démarches ?

Lorsque l’on se lance dans la transformation d’un local commercial en logement, il faut être prêt à s’investir dans les travaux et les démarches qui en découleront. Voici ce qui vous attend.

La première étape est la vérification de la faisabilité du projet. Avant de se lancer dans les travaux, vous devez commencer par vous assurer que votre projet n’est pas contraire aux règles d’urbanisme et/ou au règlement de copropriété (si le local fait partie d’un immeuble en copropriété). En effet, si l’affectation du bien acheté est « local commercial », la première étape sera de changer cette affectation en « habitation ». Pour cela :

• Renseignez-vous auprès du service urbanisme de votre mairie. On vous dira si oui ou non votre projet est conforme au plan local d'urbanisme (PLU). Certaines communes interdisent la transformation de local commercial en habitation pour préserver les commerces de proximité.
• Consultez le règlement de copropriété de l’immeuble. Si la transformation du local est en effet possible, vous devrez ensuite obtenir l'accord des copropriétaires à l'unanimité avant de pouvoir engager les travaux.

Attention : si le vendeur n’a pas obtenu l’accord de la copropriété avant la vente pour transformer l’affectation du local, pensez à prévoir dans la promesse de vente une clause suspensive sur le sujet. De cette façon, si la copropriété ne donne finalement pas son accord, vous ne vous retrouverez pas avec un local commercial non transformable sur les bras.

Vous devrez ensuite effectuer une autorisation d’urbanisme :

• Si vous vous lancez dans des travaux de grande ampleur, vous devrez obligatoirement obtenir un permis de construire (pour les travaux impactant la façade ou les structures porteuses du bâtiment).
• Dans le cas contraire, une déclaration préalable de travaux suffira.
• Par ailleurs, notez que si la surface au sol du local est supérieure à 150 m², vous devrez faire appel à un architecte.

Enfin, la transformation d’un local professionnel en habitation entraîne des modifications fiscales, qui nécessitent elles aussi des démarches :

• Être propriétaire du local n’implique plus le versement de la contribution économique territoriale (CET), mais celle de la taxe foncière et de la taxe d’habitation.
• Vous devez donc informer le bureau du cadastre par le biais d’une déclaration de changement d’affectation des propriétés bâties et non bâties (Cerfa n°10517*02), idéalement à envoyer en courrier recommandé avec accusé de réception.
• Le délai pour envoyer cette déclaration est de 3 mois à compter de la réalisation du changement d’affectation.=

Important : pensez également à vérifier le raccordement du local en eau, en électricité, en ligne téléphonique, etc. Si ces raccordements élémentaires ne sont pas déjà faits, votre enveloppe travaux va automatiquement en prendre un coup.

Quels travaux sont à prévoir pour transformer un local commercial en habitation ?

La nature des travaux à effectuer peut grandement varier d’un local commercial à l’autre. On retrouve tout de même parmi les incontournables :

• l’installation d’une salle de bains et d’une cuisine ;
• la mise aux normes de l’électricité ;
• dans le cas d’une boutique, on peut aussi ajouter le changement de la façade où se trouve la vitrine, pour améliorer l’isolation ;
• pour un ancien local industriel ou garage, il faudra aussi investir dans les sols, etc.

En général, il faut compter 1 500 € le m² en moyenne, tout compris.

A noter : pensez à demander des devis à plusieurs artisans et professionnels, pour faire jouer la concurrence.