Qu'est-ce qu'une succession immobilière ?

Points essentiels à retenir : 

• Hériter d'un bien immobilier génère des formalités et une bonne connaissance des règles légales.
• La succession immobilière s'avère complexe selon la situation du défunt : mariage, filiation, multiplication des unions, testament ou donation.
• Le calcul des droits de succession s'effectue avec un notaire, qui détermine les droits de chaque héritier et le coût de la succession. 
• La déclaration de succession doit intervenir dans un délai de 6 mois à compter du décès, augmenté à 12 mois en cas de décès hors France.

Comment se passe la succession d'un bien immobilier, après le décès ?

La succession immobilière passe par plusieurs étapes. 

1. Ouverture de la succession par le notaire

Après le décès d'une personne, les héritiers ou les pouvoirs publics contactent un notaire. C'est l'ouverture de la succession. Le notaire liste les héritiers légaux et testamentaires et établit l'inventaire des biens immobiliers et mobiliers du défunt. 

L'intervention du notaire est obligatoire dès lors qu'un bien immobilier appartenait au défunt, même en partie. C'est aussi le cas en présence d'un testament ou d'une donation entre époux. 

De nombreux documents sont alors nécessaires pour évaluer la situation, notamment : 

• acte de décès,
• livret de famille,
• contrat de mariage,
• jugement de divorce, de séparation ou de changement de régime matrimonial,
• titres de propriété de chaque bien immobilier,
• donations effectuées du vivant.  

Le notaire interroge également le fichier central des dispositions de dernières volontés. 

2.Estimation de la valeur du bien immobilier

Le notaire évalue la valeur de chaque bien dans la succession (actif brut) mais aussi les dettes du défunt (passif). La différence entre les deux donne l'actif net taxable de la succession.  

Pour un bien immobilier, vous pouvez faire appel à l'estimation d'un agent immobilier ou utiliser les bases de données publiques. Un crédit immobilier en cours de remboursement constitue par exemple une dette dans la succession.  

Exemple : une personne meurt en possédant un appartement en cours de remboursement. Divorcée, ses deux enfants héritent du bien en indivision évalué à 150 000 €, mais le capital restant dû du crédit immobilier est de 50 000 €. En général, l'assurance emprunteur rembourse ce capital grâce à la garantie décès... Il est possible que l'assureur refuse pour un motif d'exclusion de garantie (usage de drogue ou pratique de sport à risque, par exemple). Les héritiers doivent alors rembourser le prêt immobilier. 

3.Qui sont les héritiers ? 

L'acte de notoriété indique la liste des héritiers et leur part respective dans la succession. 

L'ordre des héritiers relève des règles légales mais aussi des volontés exprimées du défunt par testament : 

• les enfants sont des héritiers réservataires (sauf exclusion de la succession pour indignité) et ont le droit à une part de la succession (réserve héréditaire) variable selon le nombre d'enfants. 
• les ascendants privilégiés (parents) et les frères et sœurs ;
• les autres ascendants ;
• les autres membres de la famille. 

4.Décision des héritiers : indivision, vente du bien, rachat des parts

Chaque héritier connaît alors la part qui lui revient dans la succession. En fonction du patrimoine immobilier, il est possible de se partager les biens, avec paiement de soulte pour compenser la disparité entre biens de différentes valeurs. 

Plusieurs questions peuvent alors se poser..

Peut-on refuser un bien hérité ?

Oui, chaque héritier est libre d'accepter ou de refuser la succession. En cas de refus, ce sont ses propres héritiers qui doivent alors accepter ou refuser. Vous pouvez refuser la succession d'un parent au profit de vos enfants pour transmettre directement le bien à vos descendants. Ainsi, vous éviter un nouvel acte et de nouveaux droits de mutation.  

Attention, l'option successorale choisie vaut pour la totalité de la succession. Vous ne pouvez pas accepter ou refuser partiellement.

Qui paie les dettes du défunt liées au bien ?

Si au moins un héritier accepte la succession, il doit régler les dettes du défunt.

Si tous les héritiers refusent, le Domaine de l'État procède à la vente des biens immobiliers pour régler les dettes et les frais. 

4.Déclaration de succession par le notaire

Chaque héritier doit établir une déclaration de succession transmise aux services fiscaux. Il dispose de 6 mois à compter de la date du décès pour l'effectuer (12 mois en cas d'éléments internationaux dans la succession). 

Rassurez-vous : en pratique, votre notaire vous accompagne pour remplir le formulaire ! 

5.Calcul du montant et paiement des droits de succession : abattement et barème

Dans le cadre d'une succession, les droits se calculent pour chaque héritier en fonction de la valeur des biens qu'il reçoit et de son lien de parenté avec le défunt. À moins de bénéficier d'une exonération des droits de succession par l'administration fiscale. 

Qui est exonéré des droits de succession ?

Les époux sont exonérés de droits de succession. Les partenaires de Pacs également, s'ils sont désignés héritiers par testament. Les frères et sœurs sous conditions. 

Aucun droit de succession n'est dû si le défunt est victime d'acte de terrorisme ou de guerre, s'il est mort dans l'exercice de sa mission en étant militaire, sapeur-pompier, policier ou gendarme. 

Il existe également des exonérations totales ou partielles sur certains biens immobiliers : 

• exonération totale en cas d'héritage d'un monument historique sous conditions ;
• exonération partielle en cas d'héritage de biens forestiers ou agricoles.  

Bon à savoir

Les legs en faveur d'associations reconnues d'utilité publique ou en faveur de l'État ou de collectivités territoriales sont exonérés.

Quel abattement sur les droits de succession ? 

Si vous ne bénéficiez pas d'une exonération, vous avez peut-être droit à un abattement sur la valeur taxable, variable selon le degré de parenté. Par exemple, 100 000 € pour un enfant, si l'abattement n'a pas été utilisé auparavant lors d'une donation effectuée moins de 15 ans avant le décès. 

Quel est le barème des frais de succession ? 

Après abattement, le montant taxable supporte un barème progressif en fonction du montant et du lien de parenté. 

Barème des droits de succession en ligne directe (parent, enfant, petit-enfant) 

Les frais de succession s'élèvent à 35 % entre frères et sœurs pour une valeur taxable inférieure à 24 430 € et à 45 % au-delà.  Pour les donations entre frères et soeurs, un abattement de 15 932€ est appliqué sur la part de chaque bénéficiaire. Cet abattement peut s'appliquer en une seule ou en plusieurs fois tous les 15 ans.

Les autres parents jusqu'au 4e degré versent 55 % du montant hérité et les héritiers en dehors du cercle de famille paient 60 %. Aucun barème progressif n'est en place dans ce cas. 

Exemple : vous héritez de la maison de votre parrain, qui est un ami de la famille. Celle-ci est évaluée à 150 000 €. Vous bénéficiez d'un abattement de 1 594 € et devrez verser 89 043,60 € pour conserver la maison. Si vous  ne pouvez régler cette somme, la vente du bien immobilier s'avère indispensable pour régler les droits de succession. Vous recevez le produit de la vente restant, après paiement des frais de succession.  

Situation particulière de la résidence principale et de l'époux survivant

Les articles 763 et 764 du Code civil protègent le conjoint survivant en lui donnant des droits : 

• un droit temporaire au logement, résidence principale au moment du décès, pendant 12 mois ;
• un droit viager d'usage et d'habitation si le conjoint survivant opte pour cette solution. 

En cas de location, la succession rembourse pendant 12 mois la quote-part de loyer.

L'époux survivant, s'il n'existe que des enfants nés de son union avec le défunt, choisit de recueillir :

• l'usufruit de la totalité des biens du défunt (droit d'utiliser les biens ou de percevoir les revenus) ;
• la pleine propriété d'un quart des biens du défunt. 

Si des enfants nés d'une autre union existent, l'époux survivant obtient automatiquement un quart des biens en pleine propriété. 

Il existe d'autres règles si le défunt meurt sans enfant mais avec ou sans ses père et mère. 

Ces règles ne valent qu'en l'absence de donation entre époux ou de testament ! 

En l'absence de mariage, les partenaires de Pacs bénéficient d'une protection moindre. La rédaction d'un testament s'avère alors obligatoire pour protéger le partenaire survivant. 

Comment gérer un bien immobilier reçu par succession ? 

Très souvent, une maison de famille revient à plusieurs enfants, voire petits-enfants, en indivision. Il est alors impératif de se mettre d'accord par écrit sur les prises de décision, les travaux de conservation et d'entretien du bien, les précautions pour éviter les conflits. 

En cas de difficultés, la seule solution est parfois de vendre le bien immobilier ou de pouvoir racheter les parts d'un hériter indivisaire. 

Conseil pour alléger la fiscalité d'une succession immobilière : anticiper ! 

Le seul conseil utile est d'anticiper sa succession immobilière pour de nombreuses raisons : 

• la protection du conjoint survivant ;
• la prévention des conflits entre héritiers ;
• la conservation d'un patrimoine immobilier construit tout au long de sa vie ;
• la diminution des frais de succession. 

Plusieurs solutions existent pour transmettre des biens immobiliers : donation simple ou donation-partage, donation en pleine propriété ou de la nue-propriété, création d'une SCI (société civile immobilière). Découvrez notre article dédié et notre infographie. 

L'enjeu est de commencer tôt à transmettre pour bénéficier des abattements tous les 15 ans ! Dans tous les cas de figure, dès qu'un bien immobilier est concerné, vous devez faire appel à un notaire qui saura vous conseiller sur les options disponibles.  

Questions fréquentes sur la succession d'un bien immobilier

Quels sont les frais de succession sur un bien immobilier pour un enfant ?

Un enfant est un héritier légal dans la succession d'un parent. Il doit néanmoins payer des droits de succession à l'État sur la valeur des biens reçus, après application d'un abattement de 100 000 € (sauf s'il l'a déjà utilisé en cas de donation moins de 15 ans auparavant). Un barème progressif s'applique, de 5 à 45 %, ensuite pour calculer les frais de succession. 

Par exemple, la part comprise entre 15 932 € et 552 324 € supporte des droits de successions de 20 %. Ainsi, si vous héritez d'un appartement d'une valeur de 150 000 € après abattement, vous devez verser à l'État 30 000 € pour conserver le bien. 

Peut-on vendre un bien immobilier en indivision ?

Soit tous les indivisaires sont d'accord et la vente du bien immobilier en indivision ne pose pas de problème. Soit l'un d'entre eux ne souhaite pas vendre et propose de racheter les parts des autres coindivisaires. Soit il n'a pas les fonds et refuse simplement de vendre. Il est nécessaire d'obtenir l'unanimité pour décider de la mise en vente du bien, conformément à l'article 815 du Code civil. En cas de blocage, il est toujours possible de procéder à une vente judiciaire forcée en ayant recours à un tribunal. 

Comment éviter l'indivision entre enfants ?

Si vous avez plusieurs enfants, l'attribution des biens immobiliers s'effectue par défaut en indivision sur l'ensemble du patrimoine immobilier. Il est possible de prévoir en amont que tel bien revient à tel enfant et tel autre à tel enfant, ou de compenser par des placements mobiliers la valeur d'un bien attribué à un enfant. Acheter un bien locatif via une SCI familiale peut permettre d'éviter l'indivision et de transmettre son patrimoine immobilier au fur et à mesure, tous les 15 ans sans payer de droits.  

Combien de temps dure une succession immobilière ?

Certaines successions internationales prennent du temps ! Tout dépend du patrimoine concerné. Une succession française nécessite de déposer dans les 6 mois la déclaration de succession. Cela implique d'avoir auparavant identifié les héritiers, évalué le patrimoine, obtenu la répartition. 

La succession immobilière en image :