Transmettre un bien immobilier : toutes les solutions

Points essentiels à retenir : 

• Après le décès, un bien immobilier se transmet aux héritiers, en premier lieu les enfants du défunt. Cela occasionne des frais de succession importants, calculés sur la valeur du bien et le lien de parenté.
• Anticiper permet d'assurer une transmission de biens immobiliers en douceur au fil des ans, notamment en bénéficiant des abattements tous les 15 ans.
• Donation ou donation-partage, en pleine propriété ou en démembrement de propriété ou création d'une SCI sont les solutions les plus adéquates pour optimiser la transmission d'un patrimoine immobilier. 

Comment transmettre un bien immobilier de son vivant, sans frais de succession ?

Vous avez acquis une maison qui constitue votre résidence principale ou un appartement comme investissement locatif ? Que se passera-t-il après votre décès ? Une succession immobilière prend du temps et peut se révéler compliquée : 

• Les héritiers reçoivent un bien immobilier en indivision et peuvent ne pas être d'accord sur la conservation du bien.
• Les coûts de la succession peuvent conduire les héritiers à vendre le bien immobilier pour payer les frais.
• Les conflits au sein des familles recomposées sont fréquents, particulièrement entre le conjoint survivant et les enfants d'une autre union.
• La gestion future en indivision peut poser problème si tous les enfants n'ont pas les mêmes besoins au même moment : prise de décision, paiement des travaux, transmission à ses propres enfants, etc. 

Tout dépend de votre situation familiale et patrimoniale. La répartition s'effectue selon les règles légales (vos enfants sont vos héritiers sauf s'ils sont indignes) et votre volonté (testament). Votre conjoint bénéficie également de droits sur la résidence principale.

Quelle que soit la situation, vos héritiers devront payer des droits de succession élevés.

Prévoir ce qui se passera après votre décès est rassurant pour vous et permet d'éviter les conflits et de limiter les frais de succession, 

Donation en pleine propriété d'un bien immobilier de son vivant

Tout propriétaire dispose du droit de donner son bien immobilier à tout moment.

Comment choisir le meilleur type de donation ? 

La donation en pleine propriété peut se réaliser de 2 manières : 

• donation en avance sur héritage : le parent donateur transmet le bien à un ou plusieurs de ses héritiers légaux. Il peut ainsi avancer la transmission et répartir les biens à sa guise entre ses héritiers.
• donation hors part successorale : le propriétaire peut donner un bien à un héritier ou à un tiers, sur la partie disponible de l'héritage sous réserve de ne pas empiéter sur la réserve héréditaire. 

A noter

Vous pouvez faire une donation à tout âge, même après 70 ou 80 ans ! Et les abattements continuent de se régénérer tous les 15 ans. Seul l'abattement pour don d'argent n'est plus possible après 80 ans

Exemple : un parent âgé de 85 ans peut donner à sa fille un appartement évalué à 80 000 € en profitant de l'abattement de 100 000 € s'il n'a pas été utilisé au cours des 15 dernières années. En revanche, s'il lui donne l'équivalent en somme d'argent, le don ne bénéficie plus de l'abattement de 31 865 €. Il doit alors payer 14 921 € de droit de mutation à titre gratuit (DMTG) ou droit de donation, selon le barème progressif applicable. 

Quelle est la part disponible de son patrimoine ? 

Vous ne pouvez pas donner tous vos biens à n'importe qui ! En réalité, si vous avez des enfants, ils héritent obligatoirement d'une partie de vos biens (appelée la réserve héréditaire). Vos enfants sont donc des héritiers réservataires, à moins d'être indignes.

Le reste de vos biens est la quotité disponible : vous pouvez l'attribuer par testament à toute personne, y compris extérieure à la famille. 

Tout dépend de votre situation familiale : 

• vous avez 1 enfant : il reçoit la moitié de vos biens au minimum et vous disposez de l'autre moitié si vous le souhaitez :
• vous avez 2 enfants : la réserve héréditaire concerne les 2/3 de votre patrimoine et vous disposez d'un tiers ;
• vous avez 3 enfants et plus : la réserve héréditaire concerne les 3/4 de vos biens mobiliers et immobiliers et vous disposez d'un quart. 

Bon à savoir

En l'absence de dispositions spécifiques (par testament ou donation de son vivant), la quotité disponible se transmet aux enfants ou aux héritiers selon les règles légales.

Quelle différence entre donation simple et donation-partage ? 

La donation simple concerne un seul héritier tandis que la donation-partage concerne tous vos héritiers réservataires. Dans ce cas, vous donnez un ou plusieurs biens et partagez par avance les biens dans la succession future.

C'est une solution à privilégier si vous avez plusieurs enfants et souhaitez éviter les conflits. 

Bon à savoir

Depuis 2006, vous pouvez également effectuer une donation transgénérationnelle en associant vos enfants et vos petits-enfants dans une donation-partage. Si vos enfants renoncent à tout ou partie de leur part au profit de leurs propres enfants, vous pouvez optimiser les droits de donation.

Quels sont les frais de notaire et droits de donation ? 

Les droits de donation sur un bien immobilier sont identiques aux droits de succession. Mais alors pourquoi anticiper ? Pour profiter des abattements renouvelables ! 

L'article 779 du Code général des impôts (CGI) prévoit un abattement sur les droits à hauteur de : 

• 100 000 € tous les 15 ans pour chaque enfant ;
• 31 865 € pour un petit-enfant ;
• 5 310 € pour un arrière-petit-enfant ;
• 80 724 € pour un époux ou un partenaire de Pacs ;
• 15 932 € pour un frère ou une sœur ;
• 7 967 € pour un neveu ou une nièce. 

Notez que les abattements s'appliquent par enfant (ou petit enfant, arrière et petit-enfant) et par parent.

Puis, le barème progressif des droits de donation s'applique en fonction du lien de parenté. Par exemple, 20 % pour la partie entre 15 933 à 552 324 € pour une donation en ligne directe (parent, enfant, petit-enfant). 

Les abattements peuvent se cumuler : chaque parent peut donner à chaque enfant 100 000 € tous les 15 ans sans payer de droit de donation.

Exemple : un couple dispose d'une maison évaluée à 450 000 €. Il souhaite le donner à ses 3 enfants. Chaque parent donne 75 000 € à chaque enfant. Le bien est transmis en indivision sans payer de droits : (75 000 + 75 000)*3 = 450 000 €. Les parents disposent chacun d'un reliquat de 25 000 € à donner à chaque enfant pendant les 15 prochaines années.

S'agissant de biens immobiliers, la donation s'effectue nécessairement devant un notaire pour acter le transfert de propriété. 

Notre conseil

Au sein de l'acte de donation, vous pouvez prévoir l'obligation d'obtenir votre accord pour la vente du logement tant que vous êtes vivant ou un retour du bien en cas de décès du donataire (celui qui reçoit la donation). En fonction de votre situation personnelle, votre notaire vous conseillera sur les clauses à insérer pour vous protéger vous et votre famille.

Donation de la nue-propriété d'une maison ou d'un appartement à ses enfants

Au lieu de donner la pleine propriété d'un bien immobilier, vous pouvez donner seulement la nue-propriété et conserver l'usufruit. L'usufruit est le droit d'habiter ou de percevoir les revenus locatifs du bien et il s'éteint automatiquement lors de votre décès. 

Pourquoi démembrer la propriété du bien ? La nue-propriété (le droit de céder le bien) est valorisée selon l'âge du donateur. Par exemple, si vous avez entre 51 ans et 60 ans, l'administration fiscale prend en compte 50 % de la valeur du bien immobilier ! Et lors de votre décès, l'extinction de l'usufruit rend la pleine propriété à vos enfants, sans aucun droit supplémentaire à payer. 

En pratique, vous conservez le droit d'habiter dans la maison ou le droit de louer l'appartement tant que vous êtes en vie. Vous payez les charges et les frais d'entretien mais percevez les revenus. Vous pouvez décider de mettre le bien immobilier en location à tout moment, notamment si vous devez déménager pour des raisons de santé. 

En combinant habilement donation de la nue-propriété tant que vous êtes relativement jeune et abattement, vous pouvez transmettre un ou plusieurs biens immobiliers, y compris si vous êtes à la tête d'un patrimoine conséquent ! 

Par exemple, un couple possède une maison, résidence principale, et deux studios, investissements locatifs. L'ensemble du patrimoine immobilier est estimé à 1 000 000 €. Âgés de 55 et 59 ans, ce couple donne la nue-propriété à leurs deux enfants. Chaque parent peut donner 100 000 € à chaque enfant, soit 400 000 €. La nue-propriété est valorisée à 50 % donc les parents peuvent donner 800 000 € à leurs enfants sans payer de droit ! Dans 15 ans, ils procéderont à une nouvelle opération pour finaliser la donation. 

Transmission du patrimoine immobilier via une SCI

Autre moyen de faciliter la transmission de patrimoine immobilier : la création d'une SCI, société civile immobilière. En pratique, les parents créent une SCI et y apportent leurs biens immobiliers (ce qui a un coût) ou investissent directement à travers la SCI. Les enfants, même mineurs, sont associés de la société. 

Tous les 15 ans, chaque parent peut donner 100 000 € de parts sociales à chaque enfant. Les règles de gestion de la SCI sont définies dans les statuts. Cela peut éviter les conflits entre héritiers. En outre, les avantages fiscaux de la SCI familiale peuvent intéresser certains contribuables. 

Il est toujours plus facile de donner des parts d'une SCI qu'une fraction d'un bien immobilier. Cerise sur le gâteau, vous pouvez combiner donation de la nue-propriété et donation des parts sociales... Et pour vos héritiers, il est plus simple de vendre ses parts sociales qu'une part d'un bien immobilier en indivision ! 

Il existe donc de nombreux moyens de transmettre des biens immobiliers. Les meilleures solutions sont celles dictées par l'anticipation (par la création d'une SCI avant d'investir dans l'immobilier ou par la donation de nue-propriété très tôt). 

Questions fréquentes sur la transmission de biens immobiliers

Peut-on donner un bien immobilier à un enfant sans payer de droits ?

Oui ! Chaque parent peut donner à chaque enfant 100 000 € tous les 15 ans sans payer de droits de mutation. Tout dépend de la valeur vénale du bien immobilier au jour de la donation. 

Faut-il passer par un notaire pour transmettre un bien immobilier ? 

Oui ! Tout transfert de propriété d'un bien immobilier nécessite l'intervention d'un notaire. Vente, donation, succession, démembrement, quelle que soit l'opération, le notaire intervient dans la transmission d'un bien immobilier.