L’indivision : achat et fonctionnement

Points essentiels à retenir : 

• L'achat en indivision semble simple pour acquérir un bien immobilier à plusieurs personnes sans lien juridique.
• Toutefois, l'indivision peut poser des problèmes en cas de désaccord, aboutissant parfois à vendre le bien.
• Depuis 2020, la sortie de l'indivision bénéficie d'une procédure simplifiée qui peut être demandée au tribunal à la majorité des deux-tiers.
• La rédaction d'une convention d'indivision permet de régler en amont de nombreuses questions et points de blocage. 

Qu'est-ce qu'un achat en indivision ?

Tout achat effectué par plusieurs personnes non mariées se fait en indivision par principe. L'achat d'un bien par des couples mariés dépend de leur régime matrimonial. En l'absence de contrat de mariage, le logement tombe dans la communauté, quelle que soit la part apportée par chacun. 

Qu'est-ce qu'une indivision ? Définition

Le régime de l'indivision permet d' acquérir un bien à plusieurs , à hauteur de la contribution de chacun, sans que chaque quote-part ne soit distincte sur le plan matériel. En clair, vous n'achetez pas un étage ou une pièce d'un logement. 

L'indivision ne crée aucune personne morale, contrairement à une société comme la SCI (Société Civile Immobilière). Cela implique qu'elle ne peut agir en justice ni se défendre en sa qualité unique, et nécessite la participation de chaque indivisaire ou d’un mandataire commun. 

Lors de l’achat, chaque indivisaire acquiert des droits sur l’ensemble du logement. Toutefois, ses droits indivis se limitent à la hauteur de sa part dans le financement de l’acquisition.

Par exemple, un couple vivant en concubinage achète une maison en indivision. La femme finance 60 % du bien et son concubin 40 %. Ils deviennent propriétaires indivisaires de la totalité du bien. 

Les articles 815 et suivants du Code civil encadrent les règles de l'indivision. Le régime de l'indivision crée des droits et des devoirs pour chacun ! 

Pourquoi faire un achat en indivision ?

C'est le régime d'acquisition par défaut même s'il existe d'autres solutions pour acheter à plusieurs, comme la création d'une SCI (société civile immobilière) notamment. 

L'indivision offre un achat immobilier simple pour un couple pacsé ou des concubins. Aucune formalité particulière ne s'impose, ni aucun frais supplémentaire...mais il est préférable d'anticiper les risques de conflit. 

La rédaction d'une convention d'indivision permet d'anticiper ces aléas et de mieux prévoir la gestion du bien. 

Indivision et autres notions

L'indivision n'est donc pas une copropriété. Dans ce cas, chaque copropriétaire possède seul une partie de biens et un pourcentage de parties communes de l'immeuble en copropriété. Au contraire, les indivisaires détiennent une partie des droits sur la totalité du bien. 

L'indivision n'est pas non plus un démembrement de propriété. Cela impliquerait un partage de droits de différentes natures (usus et fructus pour l'usufruitier, abusus pour le nu-propriétaire). Or, en indivision, les droits indivis sont de même nature. 

Comment fonctionne le régime de l'indivision ? 

La prise des décisions par les propriétaires

Dans une indivision, les actes de gestion normale nécessitent l'accord des deux-tiers des droits indivis. Ce peut être la réalisation de travaux ou la signature d’un bail par exemple.

L’unanimité est requise pour les actes importants, nommés les actes de disposition, comme la vente ou la donation du bien ou encore la prise d’hypothèque sur le bien immobilier. 

Toutefois, pour éviter les situations de blocage, il est possible depuis 2020 de vendre la maison avec une majorité des deux-tiers. Dans ce cas, une procédure spécifique impliquant le notaire et le tribunal judiciaire peut être orchestrée. 

Exceptionnellement, un indivisaire peut prendre seul certaines décisions nécessaires pour la conservation du bien indivis, même en l'absence d'urgence. Ce peut être la réparation d’une toiture ou la mise en demeure d’un locataire de payer son loyer, par exemple.

Bon à savoir :

En l’absence de convention, il est donc essentiel de savoir qui détient les deux-tiers des droits ! Par exemple, un achat à 70 % / 30 % s’avère beaucoup plus dangereux qu’un achat à 60 % / 40 %.

La signature d’une convention d’indivision des biens

La signature d’une convention d'indivision facilite la gestion du bien. Elle fait obligatoirement l'objet d'un écrit établi devant notaire et publié au service de publicité foncière. 

Elle fixe les règles de fonctionnement et de répartition des charges. Ainsi, elle permet de déroger aux dispositions du Code civil en fixant d’autres règles de majorité. En effet, en l'absence de convention, chaque indivisaire est tenu de régler les dettes (impôts ou travaux notamment), à proportion de sa quote-part. Le régime de l'indivision peut alors être aménagé en fonction des projets et des revenus de chacun. 

Il est ainsi possible de procéder à la nomination d'un gérant, ce qui s'avère utile notamment en cas de décès d'un indivisaire. Le gérant est responsable de ses actes vis-à-vis des coindivisaires et dispose des pleins pouvoirs pour agir au nom et pour le compte des indivisaires. 

La convention d'indivision peut même prévoir l’interdiction de sortir de l’indivision. Lorsque la convention est signée pour une durée déterminée, celle-ci ne peut pas excéder cinq ans. En cas de séparation des membres de l'indivision, des solutions doivent avoir été prévues. Sinon la situation juridique et pratique devient difficile. 

A noter :

La loi autorise la signature d’une convention pour une durée indéterminée mais elle peut être remise en cause à tout moment par l’un des indivisaires.

Nous vous conseillons de faire appel à un notaire ou à un avocat spécialisé pour vous aider à rédiger correctement la convention d'indivision. Prévoir le partage, prendre les bonnes décisions sans blocage, trouver des solutions simples sont possibles avec une rédaction adaptée. 

Comment sortir de l'indivision ?

L'article 815 du Code civil prévoit que « nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision ». 

Cela signifie que n’importe quel indivisaire peut, en cas de conflit ou s’il a besoin d’argent, demander la vente du bien en indivision à tout moment, sauf si une convention s’y oppose.

Sortir de l'indivision se fait selon deux méthodes :

• soit en donnant ou en vendant sa quote-part. En cas de vente, il doit obligatoirement informer les autres indivisaires par acte d’huissier puisqu'ils sont prioritaires pour acheter (ils bénéficient d'un droit de préemption) ;
• soit en demandant le partage judiciaire (donc la vente du bien), si les autres indivisaires ne veulent ni racheter la quote-part du sortant, ni sortir collectivement de l’indivision.

A noter :

Dans certains cas, le juge du tribunal judiciaire peut décider de maintenir l’indivision pour protéger les intérêts des indivisaires (par exemple, en présence d’enfants mineurs).

Quels sont les avantages et les inconvénients de l'indivision ? 

Les avantages de l'indivision sont multiples : 

• Le régime de l'indivision est un moyen simple d'acheter une maison à plusieurs, sans frais de création de société ni démarches complémentaires.
• L'indivision fonctionne pour tout type de biens immobiliers : terrain, maison, résidence principale ou résidence secondaire, etc.
• Chaque indivisaire contribue aux charges à hauteur de son investissement initial dans l'achat.
• Autre avantage, le financement d'un achat en indivision est relativement libre : prêt immobilier seul ou avec ses indivisaires, pour une partie ou pour la quasi-totalité du bien. 

Les risques de l'indivision sont importants : 

• En cas de mésentente sur les travaux à réaliser ou sur toute décision importante, une situation de blocage peut aboutir à la vente du bien.
• Chaque propriétaire indivisaire s'engage à régler sa part de charges sur le logement par une contribution financière (travaux, taxe foncière, charges de copropriété, frais d'entretien, etc.). En cas de défaut de paiement, le bien pourrait être saisi et vendu même en l'absence d'unanimité des indivisaires.
• En cas de décès d'un propriétaire, les autres indivisaires se retrouvent en indivision avec ses héritiers. Or, les héritiers peuvent avoir des projets différents et souhaiter vendre le bien notamment pour récupérer des fonds. 

Certains de ses inconvénients peuvent être réglés en amont dans une convention d'indivision. D'autres risques sont plus gérables avec la création d'une SCI (notamment en cas de décès et de transmission du bien). 

Comment emprunter pour acheter en indivision ? 

Un achat immobilier se fait rarement comptant. Quel que soit le régime d'achat, il est possible de recourir à un prêt immobilier pour régler le prix de vente. Faites une simulation de prêt immobilier sur notre site pour bien démarrer votre projet ! 

Les conditions d'octroi du crédit sont identiques pour la banque. La part de chaque indivisaire est définie dans l'acte d'achat que ce soit un apport personnel ou un prêt immobilier. 

Si une personne remplit les conditions, elle peut bénéficier d'un prêt à taux zéro (PTZ) sur un bien en indivision. 

Il est possible d'emprunter seul à hauteur de sa quote-part ou de contracter un prêt immobilier pour l'achat du bien en étant solidaires du remboursement. 

Par exemple, 3 frères et sœurs veulent acheter une résidence secondaire en indivision. Le premier bénéficie d'un apport personnel de 50 %, le deuxième emprunte seul pour acquérir 20 % du bien et le troisième emprunte pour financer les derniers 30 %. Mais ils peuvent également apporter chacun 25 % en apport personnel et souscrire un prêt immobilier conjoint pour les 25 % restants.