Copropriété : comment faire pour surélever l'immeuble ?

Prendre la décision de surélever un immeuble.

L’initiative de la surélévation peut venir, soit du copropriétaire du dernier étage qui souhaite s'agrandir en construisant sur une partie du toit, soit du syndicat des copropriétaires qui décide de confier à un promoteur la construction d'un ou deux étages de logements supplémentaires sur l'immeuble existant.

Dans tous les cas, il faut obtenir l’autorisation du syndicat de copropriété en vue de procéder à la vente du droit de surélever. La loi Alur a assoupli les règles de vote. Cette décision se prend en assemblée générale à la majorité de l'article 26 à savoir à la majorité  des membres représentant au moins les trois quarts des voix du syndicat et non plus à l'unanimité. Si l'immeuble est situé dans une zone de droit de préemption urbain, la majorité requise est celle de l'article 25 à savoir à la majorité simple.

Pour se prononcer, les copropriétaires doivent disposer d’un dossier technique détaillé. La vente du droit à construire donne, bien sûr, lieu à une contrepartie financière. La difficulté consiste, pour le syndicat des copropriétaires, à se mettre d'accord sur la valeur de ce droit à construire. Le prix de vente est ensuite réparti entre les copropriétaires au prorata des tantièmes possédés.

A noter

Les copropriétaires du dernier étage ne disposent plus, comme auparavant, d'un droit de véto. Ils sont, en revanche, prioritaires pour acquérir soit les appartements créés par le promoteur soit  le droit de surélévation cédé par le syndicat.

Une incitation fiscale pour la copropriété

Le syndicat des copropriétaires bénéficie d’une exonération d’impôt sur la plus-value immobilière réalisée lors de la vente des droits à construire (art 150 U II-9 CGI). Ce qui demande le respect de certaines conditions notamment au niveau de l’acquéreur de ce droit, et bien sûr, d’évaluer la valeur du prix d’achat initial, ce qui n’est pas toujours facile. Cet avantage s’applique aux cessions réalisées d’ici au 31 décembre 2017.

Les règles d’urbanisme à respecter pour surélever un immeuble

Dans les communes dotées d’un plan local d’urbanisme (PLU), la loi Alur a supprimé le coefficient d’occupation des sols, ce qui donne une grande liberté pour construire et s’agrandir.

Néanmoins, vous restez dépendant de certaines contraintes d’urbanisme comme, par exemple :

• les règles de gabarit qui limitent la hauteur des constructions,
• ou encore les règles de prospect ou d’emprise au sol qui définissent le volume dans lequel la construction peut s’inscrire.
• Vous serez aussi soumis aux règles régissant le vis-à-vis….

La réglementation thermique s’applique aux nouveaux logements surélevés

Les logements issus de la surélévation de l’immeuble doivent respecter la réglementation thermique 2012 (RT 2012). Ils doivent aussi être accessibles par un ascenseur et respecter la réglementation sur l’accessibilité aux personnes handicapées : largeur des couloirs, dénivelés….

Des contraintes techniques à prendre en compte

En pratique, les possibilités de surélévation sont limitées par les caractéristiques techniques de l’immeuble. Un « ingénieur structure » évalue comment l'immeuble peut supporter un ou plusieurs niveaux supplémentaires.

Dans certains secteurs (une zone d’anciennes carrières, par exemple), il faudra faire également une étude de sol. Des procédés, comme le renforcement des murs porteurs ou la reprise en sous-œuvre, peuvent permettre à l’immeuble de supporter le poids des niveaux supplémentaires. Attention, il s’agit de techniques coûteuses qui peuvent remettre en cause l’équilibre financier de l’opération…