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Le droit de préemption urbain, qu'est-ce que c'est ?

droit de préemption urbain

04/06/2015
Mis à jour le 19/04/2017

Un propriétaire immobilier est, en principe, libre de vendre son bien à la personne et aux conditions de son choix. Il existe pourtant une exception. Dans certains cas, en effet, la commune a la priorité pour acquérir le bien : c’est le droit de préemption urbain.

Les communes peuvent instaurer un droit de préemption urbain (DPU) sur tout ou partie de leur territoire. Si le bien que vous mettez en vente est situé dans ce périmètre, la commune est alors prioritaire pour l'acquérir. Attention, elle ne peut utiliser ce droit que pour une opération d'intérêt général : lutte contre l'insalubrité, création de logements sociaux ou d'équipements collectifs... D’ailleurs, pour que la décision de préemption soit légale, l'objectif doit obligatoirement être précisé.

Tous les biens immobiliers sont concernés

Le DPU peut s’appliquer sur un terrain nu, un immeuble en copropriété, une maison individuelle ou encore un bâtiment industriel ou commercial. Dans certains cas, il peut même s’exercer sur des lots de copropriétés (un appartement, par exemple). On parle alors de droit de préemption urbain renforcé (DPUR). Ainsi, la mairie de Paris vient de décider d'appliquer un DPUR aux appartements situés dans 257 copropriétés cibles.

Que le DPU soit simple ou renforcé, il peut être exercé à l'occasion de tous les types de vente : en pleine propriété, en viager, aux enchères... Sont aussi concernés les immeubles faisant l'objet d'une donation (sauf si la donation a lieu entre parents jusqu'au 6e degré, entre conjoints mariés ou entre partenaires de pacs) et les cessions de la majorité des parts d'une société civile immobilière (SCI), excepté s'il s'agit d'une SCI familiale.

La mairie doit être informée de la vente

Si le bien que vous vendez se situe dans une zone concernée par un DPU ou un DPUR, vous êtes tenu d'informer la mairie de votre intention de vendre. Lorsque vous avez trouvé un acheteur et que vous signez la promesse de vente, vous devez faire parvenir au service d’urbanisme une déclaration d'intention d'aliéner (DIA). En pratique, c'est l'agent immobilier ou le notaire qui s’en charge. Attention, si cette formalité n’est pas accomplie, la commune peut faire annuler la vente pendant cinq ans.

Le prix proposé par la commune peut être négocié

A compter de la réception de votre DIA, la ville a deux mois pour exercer son droit de préemption. Si, à la fin de ce délai, elle n'a pas réagi ou si elle a expressément indiqué qu'elle renonçait à son droit de préemption, vous pouvez vendre aux conditions et au prix indiqué dans la DIA. A noter : si vous modifiez l’une des conditions de la vente (le prix, par exemple), vous devrez refaire une DIA.

Si la mairie préempte au prix convenu, la vente est conclue. En revanche, si la mairie préempte à un tarif inférieur à celui que vous demandiez, vous avez deux mois pour soit accepter ses conditions, soit renoncer à la vente, soit refuser l’offre. Dans ce dernier cas, la mairie peut renoncer à la vente ou saisir, dans les quinze jours suivant votre refus, le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance (TGI) pour qu’il fixe un prix.

Une fois le prix fixé par le juge, les parties (la commune et vous) ont un mois pour faire appel. Si personne ne réagit pendant ce délai, la vente est conclue aux conditions et au prix fixés par le juge.

Il  est possible de contester la légalité de la préemption

Vous pouvez aussi contester la légalité de la décision de préemption (par exemple, si elle n’est pas ou mal motivée) devant le tribunal administratif, cette fois. Attention, cette procédure – qui peut durer un ou deux ans  – ne suspend pas le déroulement de l'opération. Cela signifie que la mairie va pouvoir acquérir le bien.

Si la préemption est jugée illégale, elle sera annulée et vous pourrez alors reprendre possession du bien qui vous sera rétrocédé, en principe, au prix figurant dans la DIA.

A noter : la commune peut être condamnée à vous verser des dommages et intérêts pour réparer le préjudice subi.