Le droit de préemption urbain, qu'est-ce que c'est ?

Qu’est-ce que le droit de préemption urbain : définition

Le droit de préemption urbain (ou DPU) correspond au privilège d’une collectivité publique (une commune, un établissement public de coopération intercommunale, un département, etc.) de se positionner sur certaines ventes immobilières en priorité, devant des acquéreurs privés. Si le droit de préemption est utilisé par une collectivité publique, le propriétaire du bien devra lui vendre en priorité, même si des acheteurs privés potentiels étaient déjà intéressés par le bien.

En général, les collectivités publiques usent de ce droit pour réaliser des opérations d’aménagement urbain d’intérêt général : projet de voirie, construction d’équipements collectifs, de logements sociaux, sauvegarde de patrimoine, etc.

A noter :

le DPU est détaillé dans les articles L211-1 et suivants du Code de l’urbanisme

Zone de préemption : quels sont les biens et zones concernées ?

L’établissement de zones de préemption se décide en conseil municipal, après délibération. Cela peut impacter des terrains construits ou non, des maisons individuelles, des appartements, ainsi que des immeubles.

Pour savoir si votre bien se situe dans une zone de préemption, il suffit donc de contacter le service d’urbanisme de votre mairie.

Bon à savoir :

en principe les constructions achevées depuis moins de 10 ans ne sont pas concernées par le droit de préemption urbain, sauf exceptions. On parle alors de droit de préemption urbain renforcé.

Vous vendez un bien situé sur une zone de préemption : quelle est la marche à suivre ?

Obligation du vendeur : prévenir la mairie

Si vous vendez un logement ou un terrain situé en zone de préemption urbaine, vous avez l’obligation légale d’envoyer à la mairie une Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA).

C’est le plus souvent le notaire en charge de la vente qui s’occupe de cette formalité :

• La DIA est en quelque sorte une offre de vente, qui doit donc en comporter les marqueurs : mention du prix et des conditions de la vente, nom du propriétaire, références cadastrales, etc. Si un acquéreur privé a déjà signé un compromis de vente sur le bien, ses coordonnées doivent également être précisées.
• La Déclaration d’Intention d’Aliéner doit ensuite être envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception, en 4 exemplaires, à la commune.

Attention :

cette formalité est fondamentale puisque si elle n’a pas été effectuée, la vente peut être déclarée nulle jusqu’à 5 ans après la signature de l’acte de vente.

Réponse de la collectivité publique : délai, usage ou non du DPU

Une fois votre DIA reçue, la collectivité dispose d’un délai de 2 mois pour vous faire parvenir sa réponse :

• Soit elle décide de ne pas acheter : la mairie peut vous notifier par courrier. Si vous n’avez pas de réponse dans le délai des 2 mois, ce silence signifie qu’elle ne se positionne pas sur votre bien et sa vente peut donc reprendre son cours normal. Notez que la vente doit alors se faire dans les 3 ans. A défaut, il faudra à nouveau présenter une DIA à la mairie.
• Soit elle décide d’acheter : si le propriétaire et la mairie sont d’accord sur le prix, la vente aura lieu dans les 3 mois.

Important :

si la commune demande des renseignements complémentaires sur le bien pour pouvoir prendre sa décision, le délai de réponse sera gelé, dans l’attente que la collectivité ait obtenu les réponses à ses questions, ou ait pu visiter le bien par exemple. Une fois ces éclaircissements apportés, si le délai restant est inférieur à un mois, la collectivité aura droit à un mois supplémentaire pour donner sa réponse finale quant à l’usage, ou non, de son droit de préemption urbain.

Droit de préemption et prix de vente : que se passe-t-il en cas de désaccord ?

La collectivité publique a le droit de négocier le prix de vente proposé dans la DIA :

• Elle a un délai de 2 mois pour formuler sa nouvelle offre de prix par lettre recommandée avec accusé de réception. Une fois reçue, le propriétaire a lui aussi 2 mois pour notifier son acceptation ou son refus de l’offre.
• S’il n’est pas possible de trouver un terrain d’entente, c’est le juge d’expropriation qui se chargera de fixer le prix du bien. La collectivité publique et le propriétaire auront alors un délai de 2 mois pour s’exprimer sur ce nouveau prix :
  • Le silence des deux parties vaut acceptation de la vente à ces termes.
  • Si la commune renonce à acheter le bien, le propriétaire pourra le vendre à un acquéreur privé, au prix fixé par le juge d’expropriation, valable pendant 5 ans.
  • Si le propriétaire refuse le prix fixé par le juge, cela équivaut à une renonciation de la vente de son bien.

Peut-on contester un droit de préemption ?

Vous pouvez tout à fait demander d’annuler un droit de préemption sur votre terrain ou sur votre bien si la collectivité publique n’a pas pour objectif d’y réaliser une opération d’aménagement urbain.

La demande d’annulation peut être présentée soit par le propriétaire vendeur, soit par l’acquéreur potentiel du bien au tribunal administratif dans un délai de 5 ans à partir de la date d'acquisition du logement par la commune.

A noter :

pour vérifier l’usage du bien ou du terrain par la collectivité, il suffit de consulter le permis de construire qui y sera affiché avant que les travaux ne commencent.