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Comment calculer une plus-value immobilière ?

26/01/2016
Mis à jour le 24/02/2016

Si vous vendez un bien immobilier (appartement, maison ou terrain) à un prix supérieur à son prix d'achat,  vous réalisez une plus-value. Celle-ci peut être soumise à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Mais il est possible de bénéficier d'exonérations totales ou partielles.

En premier lieu, sachez que la plus-value n’est pas imposée dans le cas de revente de votre résidence principale. Voici les principaux cas d’exonération.

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Dans les autres cas, concrètement, comment se détermine le montant de la plus-value réalisée,  qui servira de base à la taxation ?

Le calcul de la plus-value

L’équation prix de vente – prix d’achat = plus-value n’est pas aussi simple que cela.

Pour calculer la plus-value, le prix d’achat s’entend avec certains éléments, et d’autres éléments doivent être déduits du produit de la vente.

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Les travaux pris en compte :

  • ne doivent pas être des travaux de simple rafraichissement (peintures)
  • doivent avoir été réalisés par une entreprise avec facture
  • ne doivent pas avoir déjà été pris en compte dans votre imposition sur le revenu (si vous avez généré un déficit foncier, par exemple).

Par ailleurs, si la vente a eu lieu plus de 5 ans après l’achat, les travaux peuvent être forfaitairement évalués à 15 % du prix d’acquisition sans avoir de justificatifs à fournir.

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Quels abattements possibles ?

A partir de la 6ème année de détention, un abattement est pratiqué sur la plus-value imposable. L’exonération complète de taxation est acquise au bout de 22 ans pour l’Impôt sur le revenu et de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

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Le montant de l’imposition

Après application des abattements, la plus-value est imposée à 34,5 % (19 % au titre de l’IR et 15,5 % de prélèvements sociaux).

Si la plus-value imposable dépasse 50 000 €, elle est soumise à une taxe supplémentaire de 2 à 6 %.

Formalités : le notaire s’occupe de tout !

C'est le notaire chargé de la vente qui calcule le montant de la plus-value et effectue les démarches auprès de l'administration fiscale.

Sur sa déclaration d’impôt, le vendeur n’a qu’à indiquer le montant de la plus-value déclaré par le notaire et son éventuel motif d'exonération.

Questions / réponses :